核心提示：為社會(huì)老齡化帶來的一系列難題找出口，政府正規(guī)劃出臺(tái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策，其中包括鼓勵(lì)支持吸引民間資本及社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。保險(xiǎn)業(yè)作為肩負(fù)社會(huì)責(zé)任的金融支柱產(chǎn)業(yè)之一，理應(yīng)在解決養(yǎng)老民生中發(fā)揮作用，而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)熱情進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀，是否能達(dá)到預(yù)期的效果？我們只有拭目以待。

近日，一位接近官方的消息人士對(duì)媒體透露，中國政府正考慮出臺(tái)加快老年服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策，今后城鎮(zhèn)化建設(shè)、小區(qū)建設(shè)都要按標(biāo)準(zhǔn)要求配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。同時(shí)，為鼓勵(lì)民間資本和社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，國家會(huì)給予相關(guān)政策扶持。

事實(shí)上，國內(nèi)已經(jīng)有一部分涉足養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的民間資本和社會(huì)力量存在，《證券日?qǐng)?bào)》記者近日就走進(jìn)了位于北京昌平小湯山的太陽城養(yǎng)老社區(qū)，采訪了該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)起者朱鳳泊，并傾聽這位旁觀者對(duì)于險(xiǎn)企四處拿地涉足養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)象的看法。

僅涉足養(yǎng)老地產(chǎn)高端項(xiàng)目

并不能解決養(yǎng)老民生問題

民政部7月9日發(fā)布通知，要求各地仔細(xì)甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，既要保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)參與社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的積極性，又要防止簡單地把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象發(fā)生。用北京太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊的話說，這是為了防止某些人掛羊頭賣狗肉，假借養(yǎng)老之名謀利。

根據(jù)中國養(yǎng)老需求“90-6-4”（90%居家養(yǎng)老、6%社區(qū)養(yǎng)老、4%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）的特征分析，不少分析人士認(rèn)為，保險(xiǎn)公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該為4%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求中的高端人群服務(wù)，在這部分空間內(nèi)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。

朱鳳泊則有不同看法。他認(rèn)為，雖然險(xiǎn)企所拿土地多為政策用地，但如果僅以服務(wù)高端客戶為目標(biāo)，則并沒有解決社會(huì)大眾養(yǎng)老的民生問題。“雖然險(xiǎn)企的養(yǎng)老地產(chǎn)定位為中高端，但中端的不會(huì)成為其市場(chǎng)，而高端的又占多大比例？”

《中國老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013）》指出，截至2012年年底，我國老年人口數(shù)量達(dá)到1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%。據(jù)全國老齡辦副主任、中國老齡科研中心主任吳玉韶介紹，2013年年底老年人口數(shù)量將突破2億大關(guān)，達(dá)到2.02億，老齡化水平將達(dá)到14.8%。

而中國養(yǎng)老問題的緊迫性并不只來自于老年人口數(shù)量上的龐大，更是源自突出的老年人口結(jié)構(gòu)性問題。隨著新中國成立后十年的高出生率，1949-1959年的10年間出生了2億人口，國內(nèi)迎來第一個(gè)老年人口增長高峰，老齡化呈現(xiàn)出急劇、集中的特征，同時(shí)，失能和空巢化將進(jìn)一步加劇應(yīng)對(duì)人口老齡化的嚴(yán)峻性和復(fù)雜性。

朱鳳泊認(rèn)為，中國需要的是迅速的社會(huì)化養(yǎng)老，而不是把養(yǎng)老項(xiàng)目當(dāng)作陽春白雪。“高端人群沒有這個(gè)產(chǎn)品也能解決養(yǎng)老問題，中低端階層的養(yǎng)老問題則依然沒有解決。”據(jù)他觀察，險(xiǎn)企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)多是借助政策“放行”后低成本進(jìn)入，再將項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為利益集團(tuán)賺錢的工具，而不是替政府養(yǎng)老分憂、解決養(yǎng)老的民生問題。“涉足養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是需要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的。”他堅(jiān)稱。

朱鳳泊認(rèn)為，比較理想的狀態(tài)是，險(xiǎn)企既然以政策用地的價(jià)格拿了地，就應(yīng)該為解決更多數(shù)中低階層的養(yǎng)老問題做出努力。

同時(shí)，朱鳳泊認(rèn)為，由于服務(wù)只針對(duì)高端人群，可以預(yù)見的是，險(xiǎn)企的加入將抬高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門檻。“養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一種長期的運(yùn)營服務(wù)，按照中國目前的消費(fèi)水平，大眾養(yǎng)老的支付能力不高，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)作為具有充足資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)，跨入了地產(chǎn)界，又做一個(gè)長期的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，收取動(dòng)輒幾百萬元的入住費(fèi)用，勢(shì)必抬高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門檻。”

最終是為保險(xiǎn)服務(wù)

則不是真正的養(yǎng)老服務(wù)

同時(shí)，“對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來講，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的涉足還存在缺憾。”朱鳳泊分析，險(xiǎn)企的特殊性決定了其涉足養(yǎng)老地產(chǎn)最終體現(xiàn)在保險(xiǎn)產(chǎn)品的形態(tài)上，最終會(huì)把養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品做回保險(xiǎn)產(chǎn)品，導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為保險(xiǎn)業(yè)背后的一種輔助服務(wù)。“雖然險(xiǎn)企拿了地，修建了住房，也提到了養(yǎng)老，但最終是為保險(xiǎn)服務(wù)，而不是為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)服務(wù)。”

此前，朱鳳泊曾受邀參與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的前期籌劃會(huì)議，參會(huì)后他的體會(huì)就是，險(xiǎn)企前期沒有對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后期的持續(xù)運(yùn)營所需資金做出充分規(guī)劃，建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)尚待完善。“最開始已經(jīng)把客戶的養(yǎng)老錢作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷售收入納進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的收入了，后期還能用什么錢再支持機(jī)構(gòu)的運(yùn)營服務(wù)、設(shè)備的維護(hù)？這個(gè)問題還沒有解決。”

2012年7月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》規(guī)定，“保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，不得以投資性不動(dòng)產(chǎn)為目的，以自用性不動(dòng)產(chǎn)的名義，變相參與土地一級(jí)開發(fā)。” 保險(xiǎn)業(yè)分析師對(duì)此分析認(rèn)為，從保險(xiǎn)資金的投資來看，“建房—賣房”的模式暫不被允許，眼下留給保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的營運(yùn)模式基本是出租。

在朱鳳泊看來，險(xiǎn)企從一開始就需要把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展問題深化、細(xì)化，險(xiǎn)企所稱的依靠后期所收取的服務(wù)費(fèi)不足以支撐整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的運(yùn)轉(zhuǎn)；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用包括人員的工資、水電費(fèi)、老人的餐飲、文娛支出等，這只是小部分，而占據(jù)大頭的是房產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用，且越往后期固定設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用越高。“險(xiǎn)企需要對(duì)這部分支出做出充足的準(zhǔn)備。”

北京太陽城養(yǎng)老社區(qū)按照“70%出售+30%持有出租”的模式運(yùn)作，朱鳳泊稱這是經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)的、保障自身無市場(chǎng)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的一種做養(yǎng)老地產(chǎn)的方式，現(xiàn)在全國多地的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都在學(xué)習(xí)北京太陽城的運(yùn)營模式。

“險(xiǎn)企的整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終回歸于保險(xiǎn)行業(yè)，成為保險(xiǎn)業(yè)追求回報(bào)的手段，而收益率完全從保險(xiǎn)業(yè)的角度去衡量與考核。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收益全部進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)，而沒有拿出來一部分作為保障機(jī)構(gòu)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的準(zhǔn)備，保險(xiǎn)產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)了盈利，但用什么錢來保證養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)行？”

“險(xiǎn)企現(xiàn)在是通過養(yǎng)老做保險(xiǎn)產(chǎn)品。”朱鳳泊認(rèn)為，現(xiàn)在應(yīng)該是調(diào)過來，即，通過保險(xiǎn)產(chǎn)品最終做養(yǎng)老業(yè)。“按保險(xiǎn)產(chǎn)品賣不要緊，應(yīng)該有一部分收益是作為養(yǎng)老設(shè)施的收益，這部分可以交給保險(xiǎn)公司去投資運(yùn)作，但投入這些錢的收益應(yīng)該歸養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所有，用這些收益可以形成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)長期的運(yùn)營費(fèi)用。”

如果不這樣做，險(xiǎn)企就還是有受利益驅(qū)使的嫌疑。拿地最終還是變成為保險(xiǎn)服務(wù)，從根本上沒有做到可持續(xù)性，因?yàn)槠湓诤醯牟皇丘B(yǎng)老的運(yùn)營服務(wù)，而是收益。

民營資本期待政策公平

盡管各險(xiǎn)企對(duì)外宣稱其養(yǎng)老地產(chǎn)用地為“購買”所得，但由于保監(jiān)會(huì)并不允許保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)直接投資商品住宅建設(shè)變相對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，所以險(xiǎn)企以養(yǎng)老之名拿政策用地的可能性極大。

朱鳳泊認(rèn)為，由于險(xiǎn)企依靠政策扶持介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒有解決養(yǎng)老民生問題，政府在這部分頂層設(shè)計(jì)上走偏了，政策用地不應(yīng)該提供給險(xiǎn)企。

據(jù)朱鳳泊介紹，北京太陽城項(xiàng)目1999年拿地時(shí)并沒有政策優(yōu)惠，與現(xiàn)在險(xiǎn)企的拿地政策相比明顯受了不公平待遇。“受困于政策，民營機(jī)構(gòu)做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不可能提前收費(fèi)，但險(xiǎn)企有自身優(yōu)勢(shì)，除了資本雄厚以外，拿地之后還能以保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售為名攬錢，可險(xiǎn)企又不做中低層的、民生的養(yǎng)老。這種情況政策上還給險(xiǎn)企以優(yōu)待，就不公平了。”

如果政策不鼓勵(lì)更多社會(huì)力量參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，中國的養(yǎng)老問題不能從根本上得到解決。“我們不是抵觸險(xiǎn)企進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，只是希望政府能提供公平統(tǒng)一的養(yǎng)老扶持政策，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要公平，政策應(yīng)該提供公平的平臺(tái)。”

“這種不公平的政策從頂層設(shè)計(jì)上一定要解決，我們呼吁政策做出調(diào)整。”朱鳳泊稱。

記者專訪朱鳳泊后還跟隨北京太陽城銀齡公寓院長朱鳳至參觀了該社區(qū)，了解到其為老人提供的娛樂、學(xué)習(xí)、健身服務(wù)項(xiàng)目。該社區(qū)目前入住的老人有680位，“床位非常緊張，入住等待時(shí)間在一年以上。”朱鳳至稱。

為了促進(jìn)北京太陽城的后期發(fā)展，北京太陽城正打造全國范圍內(nèi)的一體化品牌。據(jù)朱鳳泊透露，目前已有12家機(jī)構(gòu)與其簽約，到今年年底時(shí)簽約機(jī)構(gòu)有望達(dá)到30家。朱鳳泊還牽頭組織了針對(duì)“50后”群體的“百齡計(jì)劃全國聯(lián)盟”。此外，北京太陽城已與4家基金公司合作，打造了規(guī)模超過三百多億元的資金池，為北京太陽城搭建的養(yǎng)老體系提供融資服務(wù)。“相信我們能夠打造中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的第一民族品牌。”朱鳳泊表示。