根據(jù)新的地產(chǎn)調(diào)控思路，未來，政府對房地產(chǎn)市場的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是“增加普通商品住房的供給，遏制投資投機(jī)性需求，防止房價(jià)過快上漲”。不過，政策手段往往是把“雙刃劍”，無論是土地規(guī)劃，還是金融、稅收政策，其主觀目的都是遏制炒房，但在客觀上不時(shí)起到了收縮商品房供應(yīng)的效果。
最典型的例子便是最近發(fā)生在海南的故事。海南省為抑制房價(jià)暴漲而在年初暫停土地出讓，卻導(dǎo)致房價(jià)應(yīng)聲跳漲，其原因就是政策一刀切和后續(xù)手段不確定帶來了市場恐慌。
而按照國土資源部在房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管視頻會(huì)議中的說法，各地在4月5日前必須上報(bào)的供地計(jì)劃中，保障性住房、棚戶改造和自住型中小套型商品房建房用地比例不得低于總量的70%。這意味著，留給商品房開發(fā)的用地將大幅減少。
從開發(fā)效率而言，市場之手無疑優(yōu)于行政之手。如果今后大部分的房屋轉(zhuǎn)為保障房，并由政府開發(fā)和提供，那么，商品房市場的供應(yīng)空間將收縮。這在一定程度上是向福利房時(shí)代的回歸。事實(shí)上，在具體執(zhí)行過程中，加大保障房供應(yīng)非常困難。畢竟土地財(cái)政是地方政府最主要的收入來源，而保障房的建設(shè)顯然沒有這一利益驅(qū)動(dòng)。
至于增加中小套型普通商品住房供應(yīng)的比例，業(yè)內(nèi)人士無不對2006年出臺(tái)的“90/70”政策記憶猶新。這個(gè)政策初衷無疑是要增加普通商品房的供應(yīng)，但是在執(zhí)行過程中基本被架空，到2009年各地建委對此條限制基本解禁。
一個(gè)更不容忽視的現(xiàn)實(shí)問題是，在土地供應(yīng)約束下，商品住房開發(fā)商拿到的土地價(jià)格越來越高，市場上中高價(jià)位住宅的購買力又相對旺盛，開發(fā)企業(yè)既缺乏建設(shè)普通商品住房的土地基礎(chǔ)，又缺少建設(shè)普通商品住房的市場壓力和動(dòng)力。而建設(shè)普通商品房的重任，顯然不可能由政府承擔(dān)。
因此，業(yè)內(nèi)專家指出，在房地產(chǎn)依然處于上升周期之時(shí)，單純依靠“收”的辦法來控制房價(jià)，只能會(huì)“事與愿違”。而防止房地產(chǎn)泡沫，關(guān)鍵在于變革現(xiàn)有的土地供應(yīng)制度，讓地方財(cái)政不再依賴于土地出讓收入。同時(shí)，從根本上解決城鄉(xiāng)二元分割，擴(kuò)大土地整理和儲(chǔ)備的范圍。另外，在金融和稅收政策上，加大對不同階層購房的差異化支持力度，唯有如此，方能化解房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的痼疾。