由于權(quán)威數(shù)據(jù)欠缺和認(rèn)定難題，這是一個(gè)關(guān)于我國住房保有稅規(guī)模極為粗略的匡算，但結(jié)果已足以說明一些問題。
根據(jù)現(xiàn)有的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、結(jié)合最新的關(guān)于我國住房保有稅征收政策消息測算，一旦我國政府部門對住房開征保有階段稅費(fèi)（房產(chǎn)稅或物業(yè)稅等），每年此類稅收的總額將突破1000億元，與現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)的五項(xiàng)稅種2009年全年增量總額相當(dāng)。
物業(yè)稅等對物業(yè)保有階段征稅，由此帶來的新增稅收收入，一直被不少人士看作是解決地方財(cái)政收入過多依賴土地出讓收入的重要途徑，但問題可能沒這么簡單。
匡算可知，全國住房保有稅每年千億元的收入，與此前國土部公布的去年全國土地出讓總價(jià)款近1.6萬億元相比，簡直杯水車薪。
上海國民住房和公積金研究中心理事長、浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢誠在其研究報(bào)告中則給出了住房保有稅在地方財(cái)政收支中的一個(gè)可能“角色”：年度物業(yè)稅總收入一般就是地方當(dāng)年公共財(cái)政收支預(yù)算的差額，即由物業(yè)稅收入來填充地方財(cái)政入不敷出的不足部分。
盡管依然阻力很多，但不少專家認(rèn)為，為了房地產(chǎn)的長期健康發(fā)展，以房產(chǎn)稅、物業(yè)稅為主要稅種的住房保有稅遲早會出臺。
“日本房產(chǎn)租金回報(bào)率是2%，香港僅1.7%，上海是2%左右，就該指標(biāo)而言，國內(nèi)大部分地區(qū)的樓市正在‘紅燈區(qū)’運(yùn)行。”華東師范大學(xué)歐亞研究中心研究員余南平日前在“2010上海搜狐焦點(diǎn)新視角高峰論壇”上指出，住房保有稅的開征將使樓市駛出“紅燈區(qū)”，逐步恢復(fù)理性，進(jìn)而最終在2011—2012年前后形成樓市發(fā)展格局的“最終版本”。
千億保有稅公式
“這是一個(gè)非常困難的測算，包括國家中央部委也在這方面煞費(fèi)苦心。”對于“一旦住房保有階段的相關(guān)稅種開征、每年將會有多大規(guī)模的金額”這道計(jì)算題，本報(bào)委托的多家房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人都覺得很為難，“在目前的情況下，這幾乎是個(gè)不可能完成的任務(wù)。”
確實(shí)如此，不管物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅，要計(jì)算其每年的征稅金額，不僅涉及到全國住房保有量、住房市場價(jià)值、征稅稅率等基本信息的認(rèn)定，還包括二三套住房信息甚至全國家庭構(gòu)成等情況的認(rèn)定，種種原因，一直以來都存在確認(rèn)難度。
不過，結(jié)合多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的測算嘗試，本報(bào)試圖借助官方權(quán)威部門披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過匡算，基本窺得住房保有稅的征稅金額規(guī)模。
在這個(gè)計(jì)算中，將城鎮(zhèn)居民二套及以上的房源作為征稅對象，這些房源由“全國目前的城鎮(zhèn)住房保有總量－城鎮(zhèn)居民擁有的首套房總量”計(jì)算得出，其中，全國目前的城鎮(zhèn)住房保有總量＝28（住建部此前公布的城鎮(zhèn)居民人均居住面積）×6.22億（發(fā)改委公布的城鎮(zhèn)居民總?cè)丝冢?74億平方米，城鎮(zhèn)居民擁有的首套房總量＝1.55億（城鎮(zhèn)居民家庭數(shù)）×83％（住建部披露的城鎮(zhèn)居民住房自有率）×100（每套住房面積）＝129億平方米。
綜上，二套及以上擬征稅房源總量約為45億平方米，則每年住房保有稅稅收總額＝45億×4695元/平方米（據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的2009年全國商品房均價(jià)）×70％（房產(chǎn)余值以市值70％計(jì)）×1％（稅率）＝1479億元。
通過極為粗略的計(jì)算，可以看到呼之欲出的住房保有類稅一旦出臺的威力大小。
“實(shí)際的規(guī)模應(yīng)該會更大。”中房信分析師薛建雄指出，由于在上海等投資者比較集中的地區(qū)，有相當(dāng)比例的房源在投資者手中，這些投資者往往并非城鎮(zhèn)居民。“此外，70％的房價(jià)余值測算是國際平均水平，但因中國物業(yè)一般年限較短，房價(jià)漲速明顯高于國際平均水平，相信中國相關(guān)稅收認(rèn)定中，該比例還將提高，征稅金額或?qū)㈦S之上漲。”