樓市新政后，北京土地拍賣溢價(jià)率巨降109%

　　⊙記者 于祥明

　　開發(fā)商拿地越來越理性而且挑剔。

　　5月24日，根據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，因無人報(bào)價(jià)，北京朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)、 房山區(qū)長陽站和豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)等4宗地塊集體流標(biāo)，顯示北京土地市場理性回歸勢頭進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　開發(fā)商拿地回歸理性

　　記者注意到，流拍的4地塊都是商業(yè)金融、配套辦公等性質(zhì)的用地，對于開發(fā)商并不具有足夠的誘惑力。

　　“北京已經(jīng)發(fā)文，酒店項(xiàng)目改住宅的項(xiàng)目將被禁售并且一律禁止分層、分單元銷售，這無疑將打擊一部分商業(yè)金融類用地的出讓。”一位地產(chǎn)老總說。

　　記者注意到，流拍的4地塊中，包括北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村辦公項(xiàng)目用地、朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓莊村1-7號(hào)商業(yè)金融用地和2-4號(hào)多功能用地、房山區(qū)房山線長陽站9號(hào)地多功能項(xiàng)目用地，用地性質(zhì)為配套辦公、金融以及多功能用地，均為非住宅類用地。

　　其中，房山多功能地塊面積最大，規(guī)劃建筑面積19.7萬平方米，起始價(jià)7.5億，折合樓面地價(jià)3832.6元/平方米，遠(yuǎn)低于該區(qū)域此前出讓的幾宗地塊價(jià)格，但用地性質(zhì)為文化娛樂、社會(huì)停車場庫、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、體育等，并無住宅面積。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，北京市土地市場再次出現(xiàn)流拍，大背景還是由于樓市出臺(tái)系列新政之下，開發(fā)商拿地逐漸回歸理性。據(jù)分析，目前開發(fā)商拿地區(qū)域也主要集中在較為熱點(diǎn)和成熟區(qū)域。

　　新政后土地溢價(jià)率平均僅為8.25%

　　事實(shí)上，近期北京土地市場既理性，又有一定的戲劇性。

　　記者注意到，4月26日，首幅“試水新政”的北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)一宗住宅用地因拍賣價(jià)格“超上限”而流拍，隨后的5月7日，順義馬坡鎮(zhèn)新城地塊在吸引了五家企業(yè)競標(biāo)后，又因競標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)均低于標(biāo)底導(dǎo)致流標(biāo)。

　　但是，5月18日，北京建工集團(tuán)以14.02億斬獲房山線長陽站8號(hào)地，折合樓面價(jià)7500元/平方米；萬科和中糧地產(chǎn)聯(lián)合體斬獲了另一地塊即長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號(hào)地南側(cè)地塊，成交價(jià)格9.83億，折合樓面價(jià)6223元/平方米；金融街控股競得昌平一地塊，價(jià)格較2009年9月水平持平。

　　緊接著，5月20日，北京首開和中鐵地產(chǎn)兩家公司，又分別競得北京房山兩地塊，價(jià)格進(jìn)一步回落，預(yù)示著土地市場理性回歸勢頭顯現(xiàn)。

　　事實(shí)上，記者注意到，去年9月7日，萬科聯(lián)合中糧在北京市房山區(qū)曾豪擲22億元拿下長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地，溢價(jià)率高達(dá)263%，折合樓面地價(jià)近6500元/平方米。在隨后9月28日，萬科其再次以29.3億元競得長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地，溢價(jià)率亦高達(dá)115%，折合樓面地價(jià)為5726元/平方米。

　　“政府愿意賣，企業(yè)愿意買，且價(jià)格并沒有創(chuàng)新高，完全是開發(fā)商理性拿地，恰恰是市場調(diào)控預(yù)期走穩(wěn)的體現(xiàn)，這總比開發(fā)商不拿地或不敢拿地要好。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟說。

　　對此，北京中原地產(chǎn)張大偉告訴記者，4月14日樓市調(diào)控以來，北京土地市場已經(jīng)急劇降溫，樓面均價(jià)僅為3894元/平方米，相比2010年新政之前的土地樓面均價(jià)5940元/平方米下跌了34.5%。

　　“特別是代表土地炒作程度的溢價(jià)率，新政后回歸到平均8.25%，大部分為底價(jià)成交，而相比新政前的117.3%，溢價(jià)率下跌了109%，樓市新政開始見效。”張大偉認(rèn)為，土地市場的回歸，還將向下傳導(dǎo)，帶動(dòng)住宅市場回歸。