投資風(fēng)向標(biāo)

　　今年以來(lái)，房貸緊張的情況愈演愈烈。上周，央行和銀監(jiān)會(huì)相繼針對(duì)房地產(chǎn)貸款召開(kāi)會(huì)議。其中，央行要求各家銀行優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，再次掀起市場(chǎng)對(duì)房貸關(guān)注焦點(diǎn)。

　　雖然各家銀行在央行政策出臺(tái)后紛紛積極表態(tài)，稱(chēng)將調(diào)整信貸規(guī)劃，積極支持首套房貸款需求。然而，南方日?qǐng)?bào)記者在政策出臺(tái)前后均走訪(fǎng)了廣州市內(nèi)的多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際操作中，不少銀行貸款額度依然緊張，首套房貸至少上浮5%的利率水平，相比央行窗口指導(dǎo)前也無(wú)任何變化。

　　○監(jiān)管

　　左手挺剛需 右手防風(fēng)險(xiǎn)

　　今年以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)下跌，一些城市出現(xiàn)了居民購(gòu)房貸款審批緩慢、銀行遲遲不放款的現(xiàn)象，首套房貸已很少有利率優(yōu)惠，且利率水平明顯上浮，高于基準(zhǔn)利率5個(gè)點(diǎn)以上已成為十分普遍的現(xiàn)象，首套房貸利率優(yōu)惠政策已經(jīng)名存實(shí)亡。不少貸款人等銀行放款一等就是半年之長(zhǎng)，甚至由于久久不能放款而面臨被迫違約的情況。

　　“融360”金融搜索平臺(tái)發(fā)布的4月份房貸分析報(bào)告顯示，在對(duì)全國(guó)23個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行的調(diào)查中，4月全國(guó)最低房貸利率提升至9折，個(gè)別銀行最高上浮40%。目前僅有9個(gè)城市還存在利率優(yōu)惠，有16個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。

　　針對(duì)這一情況，上周央行召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求；商業(yè)銀行要對(duì)個(gè)人住房按揭貸款合理定價(jià)，提高貸款發(fā)放和審批效率。

　　央行副行長(zhǎng)劉士余在會(huì)上表示，對(duì)于目前暴露出來(lái)的壓?jiǎn)畏趴铍y等問(wèn)題，要求銀行控制，接單、審批后就要盡快放款。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，央行會(huì)議言下之意就是要求銀行要改變目前壓貸、停貸的政策，督促銀行從民生穩(wěn)定的角度積極支持首套房貸剛需，同時(shí)又不能將利率提得太高。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，房地產(chǎn)下滑風(fēng)險(xiǎn)加大，監(jiān)管部門(mén)這邊剛在督促銀行保民生，那邊卻已在不斷提醒警惕防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　4月29日，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)的2014年第一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上，明確了今年商業(yè)銀行要防范化解包括地方政府融資平臺(tái)債務(wù)、房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸、非標(biāo)債權(quán)業(yè)務(wù)這三大領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。其中，針對(duì)房地產(chǎn)信貸，銀監(jiān)會(huì)要求，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分區(qū)域管理。

　　對(duì)于這一問(wèn)題，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對(duì)媒體分析指出，目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行減速，房?jī)r(jià)一定程度回調(diào)，有利房地產(chǎn)擠出一些泡沫，對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有好處。但如果未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)整過(guò)深，會(huì)讓經(jīng)濟(jì)下滑過(guò)大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大負(fù)面影響。央行挺房貸，有助于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。其認(rèn)為，個(gè)人房貸在銀行資產(chǎn)中比例很低，首套房30%和二套房70%的首付款，可以有效地防止“棄房”現(xiàn)象帶來(lái)的違約發(fā)生。

　　○反應(yīng)

　　將加快個(gè)人住房貸款審批

　　上周央行對(duì)個(gè)人住房金融的五條意見(jiàn)出臺(tái)后，各家銀行紛紛出面表態(tài)回應(yīng)央行政策。

　　其中，工商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將加快個(gè)人住房貸款審批，進(jìn)一步合理配置貸款規(guī)模，及時(shí)滿(mǎn)足客戶(hù)的用款需求。工行表示，今年以來(lái)，繼續(xù)實(shí)行差別化個(gè)人住房信貸政策，積極支持符合條件的個(gè)人首套住房信貸需求。在個(gè)人住房貸款的利率管理方面，工行針對(duì)不同客戶(hù)、不同項(xiàng)目實(shí)施差異化的利率政策。并稱(chēng)“工行高度重視個(gè)人住房金融服務(wù)，將進(jìn)一步合理配置貸款規(guī)模，及時(shí)滿(mǎn)足客戶(hù)的用款需求。同時(shí)，大力推廣應(yīng)用分類(lèi)審批技術(shù)，進(jìn)一步提高個(gè)人住房貸款的審查審批效率，加快個(gè)人住房貸款審批。”

　　中國(guó)銀行則表示，會(huì)盡快根據(jù)精神制定細(xì)則，中行強(qiáng)調(diào)其首套房貸一直沒(méi)有停，二套貸款利率按照要求執(zhí)行。

　　除了國(guó)有大行，不少股份制銀行也紛紛積極表態(tài)，其中，中信銀行表示，房貸業(yè)務(wù)一直是消費(fèi)金融中的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，不會(huì)停貸。對(duì)于剛需首套房的融資需求，將始終保持積極態(tài)度，但其準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)抵押房產(chǎn)情況、開(kāi)發(fā)商及客戶(hù)資質(zhì)等風(fēng)險(xiǎn)特征有所區(qū)別，執(zhí)行利率因客戶(hù)資信狀況不同存在一定差異。中信表示，該行遞交到該行的房貸申請(qǐng)3天內(nèi)就可完成貸款審批，放款時(shí)間會(huì)有差別。同時(shí)，該行將會(huì)盡快改進(jìn)首套房貸款工作，提高效率，更好服務(wù)剛需。

　　此前被傳已停貸的平安銀行表示，將會(huì)支持自住型住房的貸款需求，限制投機(jī)型住房業(yè)務(wù)，并將根據(jù)國(guó)家政策和銀行具體情況，隨時(shí)調(diào)整房貸相關(guān)政策。而興業(yè)銀行則稱(chēng)，房貸政策由總行統(tǒng)一制定，一直以來(lái)都在按照差別化利率政策執(zhí)行，央行意見(jiàn)不會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)造成太大影響。

　　○調(diào)查

　　銀行個(gè)人房貸依舊緊張

　　個(gè)別停貸情況仍存在

　　央行會(huì)議后，近日，南方日?qǐng)?bào)記者再次以購(gòu)房者身份電話(huà)咨詢(xún)了廣州市內(nèi)多家商業(yè)銀行個(gè)人房貸問(wèn)題。但綜合情況來(lái)看，目前廣州個(gè)人房貸額度依然緊張，利率也居高位，各家銀行普遍的做法是在基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上上浮5%到24%，額度也并沒(méi)有太多的放開(kāi)。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的咨詢(xún)較為謹(jǐn)慎。工商銀行某廣州分行工作人員向記者表示，目前銀行個(gè)人房貸利率上浮5%，但當(dāng)記者進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)放款情況時(shí)，工作人員僅表示“如果真的需要辦理個(gè)人房貸，請(qǐng)過(guò)來(lái)咨詢(xún)，會(huì)有專(zhuān)門(mén)的客戶(hù)經(jīng)理為您服務(wù)。”

　　情況類(lèi)似的是，記者在致電中國(guó)銀行某廣州分支網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，電話(huà)經(jīng)多次轉(zhuǎn)接后，出現(xiàn)無(wú)人應(yīng)答的情況。目前看來(lái)，四大國(guó)有銀行都一致采取首套利率基準(zhǔn)上浮5%的政策，但額度方面并無(wú)調(diào)查到有銀行有“寬松”的說(shuō)法。

　　相比而言，股份制商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的咨詢(xún)回應(yīng)較為直接。廣發(fā)銀行某客戶(hù)經(jīng)理表示，個(gè)人房貸利率已經(jīng)上漲了20%，并告訴記者，“現(xiàn)在各銀行利率上浮基本都在15%到20%，并不適合貸款買(mǎi)房，你咨詢(xún)過(guò)也不會(huì)選擇現(xiàn)在買(mǎi)的。”如果確實(shí)需要，廣發(fā)銀行可以提供房?jī)r(jià)80%額度的貸款，并表示半個(gè)月內(nèi)可以放款。

　　記者在隨后的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其他股份制銀行情況與廣發(fā)客戶(hù)經(jīng)理描述的基本一致。光大銀行利率上浮也在20%，中信銀行個(gè)人房貸利率達(dá)到了8.1%，上浮將近24%。不過(guò)中信銀行放款時(shí)間較短，表示當(dāng)月月底即可。

　　興業(yè)銀行工作人員則告訴記者，“目前房貸利率都上浮很高，我們銀行是10%。”當(dāng)記者對(duì)僅上浮10%表示很有興趣時(shí)，客服人員進(jìn)一步解釋?zhuān)澳壳百J款額度很緊，我們一般不做個(gè)貸業(yè)務(wù)了，10%的利率僅針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。”如果現(xiàn)在需要辦理，具體利率還要向客戶(hù)經(jīng)理申請(qǐng)。興業(yè)銀行工作人員還表示，“個(gè)人房貸額度較緊，銀行現(xiàn)在樂(lè)于把多數(shù)貸款投放在輕資產(chǎn)方面，如個(gè)人經(jīng)營(yíng)和旅游貸款等。”

　　還有一些股份制商業(yè)銀行的情況也并不樂(lè)觀。招商銀行某客服告訴記者的房貸專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，在一個(gè)小時(shí)內(nèi)多次撥打一直無(wú)人接聽(tīng)，隨后咨詢(xún)的民生銀行也是同樣的情況。浦發(fā)銀行某支行工作人員直接向記者表示，目前銀行貸款額度較緊，并且辦理后也無(wú)法放款，目前已經(jīng)停止了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。同樣情況的是，平安銀行客服人員也明確向記者表示已經(jīng)停止辦理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

　　相比中資銀行，部分外資銀行個(gè)人房貸政策則寬松得多。目前市場(chǎng)上，外資銀行中仍有銀行給予首套房貸折扣優(yōu)惠。以匯豐銀行為例，根據(jù)其最新的房貸政策，貸款額度超過(guò)100萬(wàn)元，資質(zhì)符合銀行要求的客戶(hù)，首套房貸利率可以打9.5折。貸款額度超過(guò)150萬(wàn)元，資質(zhì)符合該行要求的客戶(hù)，首套房貸利率可以打9折。不過(guò)，在外資銀行貸款有利有弊，優(yōu)勢(shì)是利率較低，但劣勢(shì)是無(wú)法做公積金貸款，無(wú)法享受公積金的低利率。

　　○探因

　　成本和風(fēng)險(xiǎn)疊加

　　個(gè)人房貸難寬松

　　有知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員評(píng)論指出，商業(yè)銀行基于自我利益的保護(hù)而壓縮房貸投放，增加了經(jīng)濟(jì)實(shí)力本不雄厚的首套房購(gòu)買(mǎi)者的壓力，與調(diào)控政策所要達(dá)到的目標(biāo)是背道而馳的。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，由于個(gè)人房貸周期長(zhǎng)收益慢，很多銀行對(duì)這些貸款興趣不大。加上近年來(lái)，由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行資金成本上升，執(zhí)行基準(zhǔn)、甚至下浮利率的房貸對(duì)銀行而言越來(lái)越“雞肋”。上周央行的會(huì)議中，有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等15家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人參加，會(huì)議上，不少負(fù)責(zé)人在發(fā)言中提出，受市場(chǎng)需求和資金成本上升的影響，按揭貸款的定價(jià)有所提高。也有部分地方開(kāi)始出現(xiàn)大額斷供的跡象。

　　正因?yàn)樯鲜鲈颍坏┭胄谐雠_(tái)信貸緊縮政策，首先受到影響的就是個(gè)人房貸。銀行一般都會(huì)采取拉長(zhǎng)房貸審查周期，提高貸款利率等手段來(lái)降低消費(fèi)者的申貸熱度，即使央行出臺(tái)“救市”政策，執(zhí)行起來(lái)也需要一定過(guò)程。

　　有國(guó)有銀行個(gè)人貸款部相關(guān)人士告訴記者，雖然目前央行發(fā)話(huà)要加強(qiáng)個(gè)人房貸的支持，但是從銀行的自身業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)需求來(lái)看，房貸今年只會(huì)緊不會(huì)松。“各家銀行配合央行的要求，加快發(fā)放了積壓的已審批未發(fā)放貸款已經(jīng)很好了，預(yù)計(jì)各家銀行都不會(huì)放松新增房貸審批的，或者直接將利率上調(diào)到20%，需求自然少了。”

　　還有學(xué)者分析認(rèn)為，央行維穩(wěn)也無(wú)法阻止樓市降溫央行的座談會(huì)及“央五條”，對(duì)于維護(hù)正常的房貸秩序，有一定的正面作用。但靠此一個(gè)“窗口指導(dǎo)”，短期內(nèi)并不能阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)，從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看，當(dāng)前市場(chǎng)內(nèi)部有調(diào)整的壓力，但絕非崩盤(pán)的節(jié)奏。

　　“個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素。因個(gè)人住房貸款存在收益率低和額度小的兩個(gè)特征，除了中國(guó)郵儲(chǔ)和一些農(nóng)村商業(yè)銀行，因有普惠金融戰(zhàn)略的布局，還在積極推進(jìn)個(gè)人住房貸款外，一般銀行都對(duì)個(gè)人住房貸款積極性不高。”但郭田勇認(rèn)為，住宅有消費(fèi)與投資的雙重屬性，信貸政策收緊，會(huì)影響房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)的發(fā)展，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖沖擊很大。

　　郭田勇建議，監(jiān)管層一方面可以對(duì)房?jī)r(jià)的下降有一定的容忍度，對(duì)各項(xiàng)政策進(jìn)行適度調(diào)整。但同時(shí)也要防止房?jī)r(jià)過(guò)度下跌所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。住房信貸有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定功能，關(guān)系著民生，需要加強(qiáng)和改善，讓銀行支持購(gòu)房需求，特別是對(duì)首套、自住型購(gòu)房。

　　○案例

　　大額貸款不如到

　　外資行做全額9折商貸

　　陳慶是在廣州一家國(guó)有企業(yè)工作的白領(lǐng)，工作已經(jīng)有4年的他近期正籌備著首次買(mǎi)房。近日，他在天河公園附近看中了一套80方的二手小兩房，每平方售價(jià)2.9萬(wàn)元人民幣。然而，陳慶與原業(yè)主簽合同時(shí)，原業(yè)主多次提到了要在合同中約定購(gòu)房全款要在過(guò)戶(hù)后3個(gè)月內(nèi)到位。其對(duì)陳慶說(shuō)，近期不少朋友賣(mài)房過(guò)程中都有類(lèi)似經(jīng)歷，交易過(guò)戶(hù)后，雖然首付給了，但是銀行的七成貸款卻遲遲放不下來(lái)，不少急于用款的賣(mài)家只能干著急。陳慶為此也咨詢(xún)了多家銀行，可是不少銀行都僅表示會(huì)加快審批進(jìn)度，但無(wú)法保證放款時(shí)間。

　　記者為陳慶算了一筆賬(具體方案可參考左方圖表)，其購(gòu)買(mǎi)這套房總價(jià)為232萬(wàn)，首付約70萬(wàn)，貸款162萬(wàn)。按照目前國(guó)有大行首套房貸基準(zhǔn)上浮5%的利率計(jì)算，陳慶公如果做公積金和商業(yè)貸款組合貸20年，也就是商業(yè)貸款112萬(wàn)，公積金貸款50萬(wàn)，每月月供需要11764.43元(其中，公積金貸款3163.25元，商業(yè)貸款8601.18元)。

　　但陳慶若在有折扣的外資銀行做全額的商業(yè)貸款，162萬(wàn)元貸20年，在其資質(zhì)審查通過(guò)的前提下，按照匯豐銀行目前首套房貸基準(zhǔn)利率打9折的利率計(jì)算，陳慶每月的月供只需要11508.27元，相比在貸款利率上浮5%的國(guó)有銀行做組合貸款，月供還要便宜250多元，20年下來(lái)節(jié)省利息超過(guò)6萬(wàn)元。

　　記者隨后也算了一筆賬，若以匯豐銀行目前150萬(wàn)以上尚有9折優(yōu)惠，而國(guó)有銀行最低也上浮5%的利率政策，對(duì)于需要貸款150萬(wàn)以上的首套房貸申請(qǐng)人而言，到外資銀行做全額商業(yè)貸款比在中資銀行做公積金和商貸的組合貸款還要?jiǎng)澦恪?/p>

　　個(gè)案：貸款150萬(wàn)，月供20年，等額本息還款方案比較

　　數(shù)據(jù)文本：黃倩蔚 圖表：張譚

　　●南方日?qǐng)?bào)記者 黃倩蔚 實(shí)習(xí)生 曹丹

　　策劃 賈肖明