每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海
開發(fā)商從事跨業(yè)經(jīng)營，部分是看準(zhǔn)了業(yè)主這塊資源蛋糕。無論是萬科入股徽商銀行，還是復(fù)星的蜂巢城市，都是對(duì)業(yè)主資源的深度挖掘。然而，業(yè)主資源，真能像開發(fā)商所想象的那樣，迅速轉(zhuǎn)化為銷售資源嗎？
復(fù)星、綠地、恒大、綠城等龍頭房企都已經(jīng)積累了規(guī)模龐大的業(yè)主資源，蘊(yùn)含的大數(shù)據(jù)價(jià)值無可限量。他們所嘗試的其他行業(yè)，能否因龐大業(yè)主資源而迅速崛起？在把業(yè)主轉(zhuǎn)化成新的客戶資源時(shí)，遇到的最大問題是什么？
未來推動(dòng)社區(qū)資源挖掘的，除了開發(fā)商本身之外，還有一股強(qiáng)大的力量——第三方服務(wù)商，他們積極與開發(fā)商合作，為業(yè)主開發(fā)出各種新產(chǎn)品，有望令多方共贏。
多家房企試水社區(qū)金融
發(fā)展近30年積累下大量業(yè)主群體的萬科，自然成為互聯(lián)網(wǎng)思維下增值服務(wù)的先行者。
萬科的社區(qū)增值服務(wù)被俗稱為 “五菜一湯”，是指第五食堂、超市、銀行、藥店、洗衣店、幸福街市。第五食堂是萬科創(chuàng)立的社區(qū)餐飲連鎖店。在萬科北京的一個(gè)項(xiàng)目中，萬科已經(jīng)將“五菜一湯”全部配齊。小區(qū)擁有華潤萬家超市及幸福街市，后者是萬科在社區(qū)經(jīng)營的菜市場(chǎng)。萬科稱，未來這一模式將作為標(biāo)配，在萬科多個(gè)項(xiàng)目展開推廣。
在上海，萬科在社區(qū)打造的 “美鄰中心”，包括文化中心、服務(wù)中心、健康中心、商業(yè)中心、云中心等；“睿管家”品牌則提供訂車、訂票、居家保潔、物流送餐等服務(wù)。
2013年，萬科參股徽商銀行，從規(guī)模和投資收益的角度看，對(duì)萬科的報(bào)表影響微乎其微。萬科董秘譚華杰當(dāng)時(shí)表示，參股徽商銀行是為了滿足社區(qū)金融服務(wù)方面的要求。
據(jù)了解，社區(qū)銀行在國外已經(jīng)非常完善，有較為成熟的模式。在國內(nèi)，由民生銀行和興業(yè)銀行主導(dǎo)，開出社區(qū)銀行以及“金融便民店”。由于小區(qū)房價(jià)各不相同，有著明顯的區(qū)分度，銀行方面考慮依此給居民不同的授信額度。
復(fù)星集團(tuán)在這一領(lǐng)域提出的相似概念是“蜂巢城市”。復(fù)星旗下所跨行業(yè)眾多，包括醫(yī)療、金融、旅游、時(shí)尚等，復(fù)星希望打造綜合型的城市，提供多種服務(wù)。近年來復(fù)星更加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投入，醫(yī)療在養(yǎng)老地產(chǎn)中扮演著重要的角色。
“蜂巢城市”模式是復(fù)星為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展量身訂制的 “產(chǎn)城一體”整體解決方案。復(fù)星提出，以人為核心的新型城鎮(zhèn)應(yīng)該像“蜂巢”一樣，城市的各個(gè)功能板塊可以有機(jī)融合，有機(jī)生長。
與萬科規(guī)模不相上下的綠地更傾向于尋找外包公司。綠地方面向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，針對(duì)社區(qū)居民的需求，尋找特定領(lǐng)域的專業(yè)公司引入提供服務(wù)，對(duì)業(yè)主資源進(jìn)行整合，對(duì)他們進(jìn)行有針對(duì)性的維護(hù)。
業(yè)主資源金礦待挖掘
在社區(qū)金融領(lǐng)域，金融機(jī)構(gòu)比開發(fā)商興趣更濃。一方面，萬科這樣的住宅品牌已經(jīng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行了一定程度的特征描述，房價(jià)也是非常有價(jià)值的指標(biāo)之一。另一方面，業(yè)主資源規(guī)模龐大，不容小覷，在小區(qū)提供服務(wù)，能夠大大提高效率，滿足他們的需求。
民生銀行、興業(yè)銀行等向政府機(jī)構(gòu)、開發(fā)商提出合作，針對(duì)業(yè)主需求，開發(fā)出各種金融產(chǎn)品。
世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕認(rèn)為，社區(qū)業(yè)主這一資源金礦，對(duì)很多服務(wù)提供商具有很大的吸引力。挖掘這一塊利潤，服務(wù)商很有動(dòng)力。需要解決的是，開發(fā)商、物業(yè)管理公司如何將業(yè)主需求很好地整合，引入專業(yè)服務(wù)商進(jìn)入小區(qū)。
“現(xiàn)在開發(fā)商做社區(qū)商業(yè)首選是引入第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)。用業(yè)內(nèi)常說的話來是，在開發(fā)時(shí)就要考慮招商，但現(xiàn)在光考慮招商是不夠的，還要考慮運(yùn)營，出效益，考慮后續(xù)的經(jīng)營和增值服務(wù)。”吳奕奕說，以往房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)政府部門的要求，為社區(qū)配建郵局等設(shè)施，并不能產(chǎn)生多少效益，未來一定是新的模式主導(dǎo)。
剛剛上市的彩生活采取的模式是，通過APP加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，從而連通業(yè)主資源。明源地產(chǎn)研究院主編潘永堂舉例道，如果能將業(yè)主需求匯總，比如有多少家居民有意購買水果，就可以向外采購，拿到很低的折扣。
世邦魏理仕資深董事謝晨告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商對(duì)業(yè)主資源的挖掘不僅僅是做社區(qū)，還要做社群。將興趣一致的人、同一行業(yè)的人聚集到一起，甚至把他們引導(dǎo)到同一社區(qū)，基于這樣的人群展開延伸服務(wù)。這些服務(wù)的提供，需要借助互聯(lián)網(wǎng)、社交平臺(tái)這樣的工具。
社區(qū)商業(yè)特征是天生服務(wù)于社區(qū)，所有業(yè)態(tài)組合都必須符合購買人群定位。彩生活的特色在于，他們經(jīng)營小區(qū)的深度比一般的物業(yè)公司更多。萬科的優(yōu)勢(shì)在于其住宅產(chǎn)品的美譽(yù)度，憑借強(qiáng)大的住宅開發(fā)能力，能吸引到一些優(yōu)質(zhì)的購買人群，萬科的業(yè)主消費(fèi)潛力，也因此高于其他社區(qū)。
謝晨認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)真正實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)思維中O2O的“閉環(huán)”，這樣的服務(wù)既可以從用戶端發(fā)起，也可以從服務(wù)端發(fā)起。開發(fā)商未來并不一定要設(shè)法自己跨界經(jīng)營其他行業(yè)，而是通過精選最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)商，共同挖掘業(yè)主資源金礦。