■ 樓市觀察

    首套房貸利率優(yōu)惠，涉及商業(yè)銀行的利益，并不簡單由央行說了算，但在首付比例方面，存在增加優(yōu)惠的操作空間。

    9月30日，央行和銀監(jiān)會出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，大力放松房貸。主要內(nèi)容包括：認房不認貸，擁有一套房并已結清貸款再購第二套普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策、“非限購”城市放開三套房貸，放松外地人貸款限制。

    細察央四條內(nèi)容，筆者發(fā)現(xiàn)：對于改善需求、多套需求的新增支持力度很大，部分二套甚至是多套房貸款，都可享受首套房貸政策，或者首付可降至三成。反倒是對于真正的首套房需求，并無明確的新增優(yōu)惠。無論是從支持合理需求的行業(yè)視角，還是從“惠民生”的中央方針角度考量，這點似乎有失公平。由于首套房貸利率優(yōu)惠，涉及商業(yè)銀行的利益，并不簡單由央行說了算，但在首付比例方面，存在增加優(yōu)惠的操作空間。

    不妨先回顧一下首付比例的演變史。1998年《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定：支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，無住房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款。2003年“121號文”規(guī)定：第一套自住住房仍執(zhí)行20%的規(guī)定；第二套及以上應適當提高比例。2006年“國六條細則”規(guī)定：首套不得低于30%，自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

    2007年“二套房貸新政”規(guī)定：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，不得低于20%；首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，不得低于30%；二套及以上住房的，比例不得低于40%。

    2008年10月央行新政：最低首付款比例調整為20%。2010年4月“國十條”：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；二套不得低于50%。

    2010年9月新政：所有房貸都調整至30%及以上。2011年“新國八條”：二套不低于60%。2013年“國五條細則”：對房價上漲過快的城市，進一步提高二套首付款比例，其后個別城市將首付提高至七成。

    由上可知，從2006年開始，房貸首付比例呈提高趨勢，其中2008年四季度大力救市過程中，才大幅降低首付至歷史最低水平?？傮w而言，從國外長期發(fā)展及我國近十幾年實踐來看，對于自住性購房貸款需求，首付比例三成左右是合理的。

    對于首套房貸首付應該更低點。為了更好地保護首套剛需，筆者建議恢復2010年9月之前的政策口徑：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下者，首付款比例為二成。也可將優(yōu)惠范圍擴大至首套普通住房。而非普通住房，仍按三成執(zhí)行。

    或許有人擔心，首付降至二成，會否引發(fā)類似美國的次貸危機？就中國當前情況而言，對此不必過于擔憂。2003-2006年間，很多美國金融機構向收入很低的家庭發(fā)放貸款，首付只有5%-10%，甚至還有零首付，然后將這些次級貸證券化，衍生出次級債，賣給全球的金融機構。而我國的商業(yè)銀行及監(jiān)管機構，對于房貸的態(tài)度要比當年美國嚴謹審慎很多。

    □楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）