看房企如何玩轉物流地產

　　“風物長宜放眼量”。想象這樣一組生活場景，周末起床，打開外賣app點一份早餐；中午吃飯，自己動手煮了一份水餃，下午逛商場或超市，順便來一杯熱氣騰騰的咖啡和甜蜜的蛋糕卷；到晚上，跟三五朋友相約吃一頓火鍋，臨睡前再喝一杯熱牛奶，順便點開買菜APP，預購明天的肉菜。如果問上面的場景有什么共同點？就是在很多品牌的背后，房企以物流為切入口，進入更多人的日常生活細節。

　　就在前幾天，萬科發布了2021年年報，年報顯示，其中物流業務營收31.6億元，同比增長68.9%。由于有相關政策的支持，除了萬科，近幾年陸續進入物流地產的還包括遠洋、招商、融創、碧桂園、凱德等房企。可以說，由于國內物流行業的發展，收益相對穩定，越來越多的資本力量也加入了物流地產的競爭當中。

　　文/圖 廣州日報全媒體記者 陳白帆

　　3個原因：房企為何“奔流”

　　地產企業陸續加入物流地產賽道，首先是因為政策的支持。去年以來，國家政策繼續大力支持物流發展建設，推動現代物流逐步向智能化和自動化發展。如2021年7月9日國家發改委發布《國家物流樞紐網絡建設實施方案(2021-2025年)》，方案顯示將穩步推進120個左右國家物流樞紐布局建設；支持城市群內國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。2021年12月13日發布的《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，進一步突出了冷鏈物流的戰略地位。

　　其次，房企看到了物流行業巨大的發展空間。世邦魏理仕有關負責人表示，我國制造業從大到強，制造業與服務業的雙業融合會進一步推動倉儲物流的發展。中信證券資料顯示，中國目前人均倉儲面積為0.4平方米/人，遠低于日本的4.0平方米/人和美國的5.4平方米/人。業內普遍認為，物流行業的發展空間巨大，并將從散亂差逐步走向規模化、標準化、產業化。

　　第三個原因是房企自身多元化發展的需要。我國房產市場已進入存量階段，拿地能力與土地儲備都在上乘的房企巨頭，開始注重自身轉型與業務多元化拓展，瞄準到物流地產這塊綠地上。

　　基于這些原因，房企逐漸加快了進入物流地產的步伐。2021年年底，凱德投資旗下的凱德中國信托宣布以16.834億元擬向非關聯第三方收購一個物流資產包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都四個優質物流資產。這是凱德中國信托首次進軍中國物流市場。而據領展房產基金發布的報告，2021年11月領展以7.54億元人民幣價格收購位于東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權，這也是領展首次涉足物流領域。

　　4種模式：房企布局物流地產的四種姿勢

　　克而瑞研究中心分析顯示，從進入模式以及參與程度的不同，房企布局物流地產有四種模式。

　　第一種是房企主導運營。房企通過設立獨立的物流地產板塊開發運營物流地產。比如萬科在2015年撤銷物流地產事業部，成立專門的物流地產發展有限公司；招商局成立全資下屬子公司——招商局物流集團有限公司等。

　　第二種是收購參股物流企業。房企通過收購物流地產商股權與國內的外資物流企業合作開發經營的模式布局物流地產。如萬科在2017年7月聯合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創始人梅志明共同參與了普洛斯的私有化。

　　第三種是與物流企業合作。比較典型的案例是2017年中集集團以9.3億元引入碧桂園作為產城業務戰略投資者，2020年，碧桂園又以16.06億元增資中集產城，持股達30%，雙方合作的主要方向是存量土地和產業資源，形成優勢互補。

　　第四種模式是與電商企業合作。比如榮盛發展2017年8月與菜鳥網絡簽訂了戰略合作，雙方通過戰略合作發揮各自優勢，共同為目標企業提供優質服務，支持物流行業向高附加值領域發展和升級。

　　2個優點：物流地產收益穩定風險小

　　物流地產的盈利模式與住宅地產有所不同。總體來看，物流地產追求的是一種緩慢而穩定的利潤回報。由于租賃期相對較長，即使在市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響也相對比較小。因此物流地產的顯著特點是收益穩定，風險較小。一組數據可以說明物流地產的這個特點。根據世邦魏理仕統計，自2020年下半年以來，國內16個主要城市的高標倉庫凈吸納連續四個季度突破100萬平方米，累計540萬平方米，空置率從此前的15.8%連續四個季度下降至14.2%。在廣州，2021年末較低的空置水平(4.0%)帶動租金上漲，全市租金在2022年第一季度環比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。

　　1條“獨木橋”：難以完全滿足轉型要求

　　物流地產終究與住宅地產有著本質的區別。房企在入局物流地產之前，需在紛繁復雜的市場環境中，理出清晰的發展之路，否則容易撞得頭破血流。在物流地產賽道中，后進入的企業面臨著諸多競爭對手。如國內規模最大倉儲物流設施供應商普洛斯、國內規模最大的冷鏈物流地產商萬科旗下萬緯物流，這兩家都在市場中占有領先優勢，后又有碧桂園“農產品供應鏈+物流企業”的運營模式搶占市場。

　　能否做得好物流地產，更要看本身的資金運營能力，傳統物流地產商收入來源主要包含租金、管理服務費以及土地增值收益等。而單純依靠上述收入來源無法實現資金的快速回收。

　　克而瑞研究中心企業研究總監房玲表示，整體來看，目前物流地產仍不能完全滿足房企的轉型需要，更多房企布局物流地產，僅是將其作為城市運營商諸多業務中的一環來看待。

　　1個案例

　　萬緯的冷鏈物流發展之路

　　萬科集團較早進入物流地產行業，2015年，萬科集團正式推出獨立物流品牌——萬緯，啟動全面的倉網布局。2017年，萬緯正式布局冷鏈物流。萬緯物流有關負責人介紹，萬科切入物流行業，不是單純燒錢的“資本游戲”，而是看到日益增長的居民消費需求，順勢開啟“二次創業”。

　　為何重點發展冷鏈物流？這是因為中國的冷鏈業務行業集中度不高。該負責人介紹，在中國，冷鏈業務百強企業只占到市場份額的10%，而在美國，行業龍頭可以做到市場份額的24%，前兩名的市場份額占了40%，冷鏈行業的市場空間巨大。

　　為了迅速提升冷鏈物流市場規模，萬科進行了一系列的資本運作。2018年融合太古冷鏈的物流資產平臺，這讓萬緯物流不僅擁有了多個太古冷鏈物流項目，也快速吸收學習了國際冷鏈物流運營服務能力。去年，萬緯物流增資擴股，引入了新加坡政府投資公司(GIC)、淡馬錫等四家戰略投資者。

　　通過不斷完善倉網布局，萬緯現已成為國內物流倉儲行業第一梯隊，位列行業規模前十。目前，萬緯物流在全國46個城市運營管理152個倉儲項目，可租賃建筑面積1136萬平方米。其中冷鏈園區38個，可租賃建筑面積138萬平方米，可租賃托盤數量133萬托。

　　萬緯物流已成為萬科集團業務轉型過程中從零孵化成功的代表性業務單元。萬科董事長郁亮表示，萬緯物流將發揮成功引進戰略投資者帶來的發展動力，完善倉網布局，保持業務的快速發展。對于未來的目標，據萬緯有關負責人表示，萬緯將推動綠色全覆蓋，確保所有新建冷庫均為綠色倉庫，并探索落地分布式光伏，推動項目實現近“零碳”目標。

　　對于萬緯所在的冷鏈物流這一賽道，有業內人士估算，國內冷鏈物流市場2022年規模或達5000億元，未來預計還有1-2.5倍的增長，包括萬緯在內的行業玩家有著巨大的發展空間。