杭州今年首輪集中供地，熱度明顯不及去年的收官之戰。
去年賣地收入首度超過3000億元的杭州，于25日再度拉開土拍大幕，共計攬金827億元，60宗宅地僅有一塊宣告流拍，封頂率達到38%。
“杭州首輪土拍總金額傲視群雄，與近期其他城市橫向對比較為出色，但縱向來看，行情背后也有繁榮下的隱憂。”杭州貝殼研究院院長上官劍對第一財經表示。
今年杭州宅地首輪出讓結果，將為新房市場帶來怎樣的影響？目前杭州樓市呈現兩極分化，核心區域不乏“日光盤”，偏遠郊區的房子則一點也賣不動。克而瑞浙江區域分析師朱琳認為，此次集中供地最終成交情況雖不及去年第三批次，但比政府預期更好，對樓市將產生積極影響，預計杭州核心區域供不應求、高去化率的情況會延續。上官劍也認為，相對活躍的土地市場給樓市又注入了一劑強心針，但遠郊購房者需要非常謹慎。
二線城市土拍最強戰績
今年首輪杭州供地采取了3月份公布的新辦法，即當土地競價達到中止價時，進入一次性報價環節，以“次高價者得”的方式確定競得人，這讓熱門地塊競拍充滿了運氣成分。
在新規下，杭州這次供地前后整整耗時14個小時，從白天進行到黑夜。
杭州共推出了60宗地塊，總起始價約798億元，共有23宗在上午的線上競價時觸發超底價10%的中止價，轉為線下一次性報價，由于一次性報價時出現較多同價位，有20宗最終需要通過搖號決出獲勝者。
此次杭州拿出的地塊，并不全是熱門區域，也搭配了一些遠郊區土地。其中，杭州蕭山區有16宗、余杭區11宗、臨平區10宗、錢塘區6宗、上城區5宗、臨安區4宗、拱墅區3宗、西湖區及富陽區各2宗、濱江區1宗。最終，60宗土地里，僅有較偏遠的臨平新城一宗宅地無人問津遭遇流拍，其他59宗都有了買主。
最終，杭州共攬金827億元，盡管有一宗土地流拍，“賣地大戶”這次的入賬金額也比起始價798億元高了不少，堪稱近期二線城市土拍最強戰績。
杭州貝殼研究院院長上官劍認為，雖然杭州已經傲視群雄，但繁榮的表象下也有隱憂。
“此輪供地平均溢價率為6.4%、零溢價率46%、封頂率38%，遠不及去年第三次集中供地平均溢價率7.5%、零溢價率26%、封頂率69%的數據。”上官劍告訴第一財經，從數據上看，今年首拍相較去年的收官之戰有點遜色。
遠郊區的行情并不好。“富陽、臨安、臨平等地的國企、城投托底情況明顯。”上官劍認為。
“總體來說，此次供地最終結果超出政府預期。但和其他城市類似，杭州也出現了兩極分化狀況，核心區域地塊行情極好，遠郊區極差，對此杭州已有預見，提前安排各區地方城投托底。”克而瑞浙江區域分析師朱琳表示。
濱江豪擲184億兇猛拿地
這一次，浙江本土房企，尤其是民營企業，收獲頗豐。
在許多二線城市土地都被外來央企國企拿下的大背景下，杭州此次被本土房企包攬的地塊占比高達75%。
以杭州為大本營的民營房企濱江集團收貨11宗地塊，共耗資184億元。濱江幾乎在杭州每一個熱門板塊都落子了，如四季青地塊、申花慶隆地塊、城西翠苑地塊、奧體核心地塊、未來科技城地塊、云城宅地、臨平星橋地塊等。此外濱江還聯手金帝以底價拿下了聞堰南單元和新街北單元大體量商住地塊，聯手蕭山城區建設底價拿下臨浦浦南未來社區地塊。從今年下半年到明年，濱江這批項目將逐漸上市，精裝限價在2.63萬元/平方米-6萬元/平方米不等。
央企背景的綠城是也是傳統杭州拿地大戶，這次拍下7宗宅地，拿地總金額達到146億元，分別位于濱江東冠、運河新城、良渚新城、下沙。
此外，杭州本土房企眾安集團拿下了5宗地塊，有杭州城投背景的大家房產收獲了3宗宅地，都是熱門板塊的優質地塊。
“像大家房產這種本土房企，今年有明顯的回歸本土、大舉進軍的動作。”朱琳對第一財經表示。
外來房企中，越秀、萬科、建發表現亮眼，廣東國企越秀地產在臨安拿下3宗宅地，萬科在良渚新城拿下2宗宅地，廈門國企建發耗資43億元落子杭州上城區。
央企背景的大悅城則比較幸運——在爭搶最激烈的奧體地塊搖號中，有34家房企報名參與線下投報，24家報出次高價進入到搖號環節。最終，大悅城以二十四分之一的概率幸運中簽，以16億元拿下該地塊，溢價率12%。
“實際上對于這次供地外來房企是很覬覦的，土拍開始前，我們收到了大量想進入杭州的外來房企的咨詢，以外地國企央企為主，但從成交來看，外地房企拿到的地不多，主要是搖號的運氣問題。”朱琳告訴記者，這部分沒拿到地的央、國企，接下來也可能會以洽談股權合作的形式進入杭州。
過去一些在杭州市場存在感極強的民企，這次則徹底消失，比如融信。“融信不僅在土拍市場消失了，之前拿的項目股權也基本都準讓給本土房企了，目前只剩下一個項目的股權。”杭州一位市場人士告訴記者。
濱江為什么能一家包攬11宗地塊？朱琳認為，這反映出濱江前期勾地較為順利，濱江所拿土地多為昨天上午優先兜底的地塊或是多方合作的地塊，僅奧體博覽中心地塊是與14家房企共同搖號，濱江幸運地笑到最后。
濱江去年曾公開表示杭州土地價格偏高，導致房企利潤率低，那么今年這批土地的利潤測算如何？
上官劍表示，相比去年前兩次集中供地，最近兩次供地的單地塊盈利空間顯著提升，大體上測算今年這次土拍普遍利潤率能夠達到10%左右，即使拍到中止價，也有5%以上，這也是開發商積極參與本次土拍的主要因素，而濱江作為本土龍頭房企，一直都聚焦杭州、依賴杭州，在杭州有較強的品牌號召力，所以現在敢于逆市拿地。
朱琳則認為，本批次集中供地利潤率經測算在6-8個點，相比去年第三次集中供地的8-10個點，有所降低，但是這個利潤率本土房企都是可以接受的。
遠郊板塊或迎政策松動
土拍是樓市的風向標，今年首輪集中供地收官后，上半年的杭州樓市將怎么走？
“相對活躍的土地市場，會給樓市注入信心。錢江新城2.0、未來科技城、良渚新城、奧體、艮北新城等等熱度較高的區域，持續有‘準紅盤’推出，將保有區域市場的熱度。城市在分化，區域更是在分化，開發商對不少遠郊地塊保持謹慎，這些地方的購房者也需要更謹慎。”上官劍表示。
從土拍結果看，熱門地塊遭哄搶的同時，有27宗地塊只能以零溢價成交，尤其是富陽、臨安、臨平、大江東等地。
朱琳也認為，接下來杭州樓市的分化態勢將延續，核心區域繼續呈現供不應求狀態，而外圍則延續平淡行情。
根據克而瑞統計的數據，近期杭州新房市場共8個項目開盤，其中遠郊板塊的項目基本賣不動，余杭、富陽、臨安的4個項目平均去化率僅為13%。臨安一個軌交盤，去年推盤時去化可達六成，今年在單次推盤量減少、戶型相同的情況下加推，去化率跌到不足一成。而杭州主城和近郊板塊的項目流速相對較快，核心板塊平均去化率達到93%，濱江·海潮望月城和萬科·湖印光年府兩個項目開盤當日實現100%去化。
“截至目前疫情并未對杭州樓市造成太大影響。”朱琳認為，接下來艱難的杭州遠郊樓市可能會迎來政策面的松動，如遠郊購房不占杭州市區房票、政府對預售證干預減少等新政或有望出臺。