王舒嫄
目前，22城今年首輪集中土拍已悉數(shù)收官，第二輪土拍進(jìn)展近半。部分三四線城市也于近期開展了集中土拍。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，得益于首輪集中供地實(shí)施、供地規(guī)則優(yōu)化和拿地門檻降低，6月份土地市場成交環(huán)比回升，流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。
業(yè)內(nèi)專家指出，隨著市場信心恢復(fù)和融資環(huán)境改善，民營房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿或逐步回升，預(yù)計(jì)下半年土地市場成交將繼續(xù)呈現(xiàn)回暖勢頭。
轉(zhuǎn)暖信號增多
據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，多個(gè)重點(diǎn)城市和部分三四線城市于6月份進(jìn)行了集中土拍。其中，北京、東莞、泉州等城市均拍出了較高溢價(jià)率。受此影響，6月份土拍平均溢價(jià)率小幅升至4.2%，較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院最新發(fā)布報(bào)告顯示，6月份，在核心城市第二輪集中供地的影響下，全國300城經(jīng)營性土地成交量實(shí)現(xiàn)環(huán)比回升，總成交建筑面積11955萬平方米，環(huán)比增加45%；單價(jià)回升至4230元/平方米，溢價(jià)率小幅升至4.6%。
6月份，土地市場流拍現(xiàn)象減少，其中，上海、東莞等城市無流拍。由于統(tǒng)計(jì)口徑不同，克而瑞和易居的數(shù)據(jù)略有差異，但均顯示流拍現(xiàn)象在繼續(xù)減少。易居數(shù)據(jù)顯示，6月份重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地流拍率降至9.2%，環(huán)比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月份重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地流拍率降至13%，環(huán)比下降6個(gè)百分點(diǎn)。
克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里表示，低庫存、強(qiáng)需求的城市仍是各家房企的布局優(yōu)選。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱說，房企更加偏好成熟度高、去化有保障的核心城市、核心板塊。
6月底以來的信息顯示，寧波第二輪集中土拍的21宗地塊全部成交，其中7宗地塊觸頂搖號，溢價(jià)成交地塊占比約42.9%，較今年首輪的24.2%明顯提高。杭州第二輪集中土拍45宗地塊全部成交，其中12宗觸及中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)和搖號環(huán)節(jié)，平均溢價(jià)率為5.2%，雖較上一輪微跌1.2個(gè)百分點(diǎn)，但整體熱度不低。與杭州、寧波相比，武漢6月29日進(jìn)行的第二輪土拍略顯冷清，18宗地塊以113.1億元拍出，另有4宗延期或終止出讓。
恢復(fù)勢頭料延續(xù)
國企依舊擔(dān)當(dāng)目前土地市場的主力軍。在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，土地市場能否持續(xù)恢復(fù)，將主要取決于民營房企拿地的情況。“隨著樓市成交及融資環(huán)境改善，企業(yè)資金緊張狀況會逐步好轉(zhuǎn)，未來會有更多民企回歸土地市場。”他說。
政策也在根據(jù)市場形勢不斷調(diào)整優(yōu)化。二季度以來，在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，不少地方對土拍政策作了進(jìn)一步優(yōu)化，適度讓利，以調(diào)動企業(yè)參與積極性。
“今年，隨著集中供地競拍細(xì)則整體完善，更多利潤空間被釋放出來。”馬千里說。
7月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局掛出今年第二輪集中供地的16宗居住用地。與今年第一輪及去年第三輪相比，這次拍賣的16塊地中，大部分的限價(jià)有所上調(diào)。6月27日，在寧波今年第二輪土拍啟動前，寧波市更新政策，進(jìn)一步提高精裝修住宅限價(jià)水平，項(xiàng)目利潤空間也因此拓寬。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此類舉措有利于提振房企參與土拍積極性。
濱江集團(tuán)董事長戚金興近日表示，據(jù)測算，該公司在杭州今年第一輪集中供地中以184億元競得的11宗地塊，平均凈利率在8%左右，拿地的利潤率整體高于去年。在剛剛結(jié)束的杭州今年第二輪土拍中，濱江集團(tuán)再次成為最大買家，以224.5億元拿下12宗地塊。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些現(xiàn)象表明預(yù)期利潤率的改善一定程度上提振了房企拿地的意愿。張凱預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)市場逐步回暖，下半年土地市場溫度有望進(jìn)一步回升。