《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 李永華 | 北京報(bào)道
最近，全國(guó)多個(gè)城市爛尾樓盤的“停貸”風(fēng)波，讓房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，種種似是而非的傳言也給市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)能量。
其實(shí)，數(shù)據(jù)顯示，各銀行涉及停貸事件的個(gè)人住房按揭貸款占比，多數(shù)在0.01%左右。從各大銀行公告來(lái)看，工行停工項(xiàng)目涉及不良貸款余額6.37億元，占該行按揭貸款余額比為0.01%；農(nóng)行初步認(rèn)定“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)按揭貸款余額6.6億元，占該行按揭貸款余額比0.012%。
規(guī)模小、占比低，這是事實(shí)，但風(fēng)險(xiǎn)仍不可忽視。
停貸風(fēng)波雖然對(duì)銀行基本面影響小，但更要重視“情緒性沖擊”。一名地產(chǎn)人士分析，若停貸風(fēng)波繼續(xù)蔓延，可能沖擊正緩慢復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì)使現(xiàn)有存量樓房保交樓的壓力更大。
保交樓、保民生、保穩(wěn)定，三者環(huán)環(huán)相扣，保交樓就是保民生，保交樓也是保穩(wěn)定。將“保交樓”擺在第一位，是化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、恢復(fù)市場(chǎng)信心的關(guān)鍵。
保交樓，各方都在發(fā)力。
比如在長(zhǎng)沙，一處曾于2021年停工的樓盤今年4月起又開(kāi)始復(fù)工。其實(shí)，長(zhǎng)沙涉及逾期交房的樓盤數(shù)量在全國(guó)居前，恒大、陽(yáng)光城、融創(chuàng)等幾大開(kāi)發(fā)商都有停工樓盤，保交付壓力較大。2021年底，為保障恒大在長(zhǎng)沙樓盤復(fù)工復(fù)產(chǎn)，當(dāng)?shù)爻闪⒘朔婪痘夥康禺a(chǎn)項(xiàng)目工作專班，督促企業(yè)按照自營(yíng)、合營(yíng)加轉(zhuǎn)讓方式解困。
這種模式也被用于其他房企。7月13日，陽(yáng)光城在長(zhǎng)沙高新區(qū)的某項(xiàng)目復(fù)工，高新區(qū)官網(wǎng)信息顯示，工作專班多次組織開(kāi)發(fā)商、總包分包、金融機(jī)構(gòu)、業(yè)主等召開(kāi)專項(xiàng)會(huì)議，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目問(wèn)題，督促企業(yè)保質(zhì)保量保交付。
有住建部門人士認(rèn)為，政府需要發(fā)揮統(tǒng)籌、引導(dǎo)作用，一樓一策，摸清底數(shù)，封閉管理資產(chǎn)資金，用于掃尾工程，同時(shí)倒排工作任務(wù)，全力確保交樓。
一樓一策、組織專班，是非房企總部所在城市保交樓的應(yīng)對(duì)通策。至于房企總部所在城市，除保障具體樓盤交付外，還需盤活整個(gè)企業(yè)，以帶動(dòng)企業(yè)在全國(guó)各地的樓盤順利交付。
某廣東地產(chǎn)高管說(shuō)，資金鏈斷裂是房企爆雷的主因，若能及時(shí)注入充足資金，爛尾樓是能“救活”的。比如廣東一直在努力推動(dòng)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭地產(chǎn)企業(yè)對(duì)接爆雷房企，但因涉及資金體量太大、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、牽涉全國(guó)各地，“接盤俠”并不太好做。
注入流動(dòng)性，銀行被寄予厚望。
7月17日，銀保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人表示，在地方黨委政府領(lǐng)導(dǎo)下，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極參與相關(guān)工作機(jī)制，配合壓實(shí)企業(yè)、股東等相關(guān)各方責(zé)任，銀行要積極履行職責(zé)，千方百計(jì)推動(dòng)保交樓。銀保監(jiān)會(huì)還要求各銀行主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。
處置問(wèn)題資產(chǎn)還少不了AMC(資產(chǎn)管理公司)。
今年4月，監(jiān)管部門開(kāi)始鼓勵(lì)銀行和 AMC 參與房企紓困。比如中國(guó)長(zhǎng)城聯(lián)合招商蛇口馳援佳兆業(yè)，中國(guó)華融與中南建設(shè)合作，東方資產(chǎn)發(fā)行100億元金融債，重點(diǎn)用于化解地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等。
地方AMC也開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)。7月19日，河南資產(chǎn)管理有限公司發(fā)布消息，稱鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)將聯(lián)手河南資產(chǎn)管理有限公司，成立地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
多位銀行人士稱，監(jiān)管層和銀行正在加強(qiáng)房企開(kāi)發(fā)貸及預(yù)售資金監(jiān)管，以堵住制度漏洞。比如鄭州、西安等多地強(qiáng)化了預(yù)售資金監(jiān)管，確保資金封閉運(yùn)行、用于保交樓，力爭(zhēng)使預(yù)售資金專款專戶專用。
不過(guò)，加強(qiáng)預(yù)售資金管理的目的還是得保交樓，如果一刀切搞“只進(jìn)不出”，恐會(huì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。比如有媒體報(bào)道，有的開(kāi)發(fā)商財(cái)報(bào)上躺著數(shù)百億元預(yù)售資金，卻還不了到期的數(shù)億元債務(wù)，也無(wú)法拿出錢來(lái)支付工程進(jìn)度款，最終會(huì)影響保交樓。
有的地方開(kāi)始嘗試推行現(xiàn)房銷售。5月7日，海南宣布自當(dāng)日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售，海南也成為全國(guó)首個(gè)全面實(shí)行現(xiàn)房銷售的省份。另?yè)?jù)報(bào)道，福州將于8月5日拍賣一宗住宅用地，政府已明確提出“該宗地按現(xiàn)房銷售實(shí)施”。
中國(guó)此前的房地產(chǎn)模式之所以不可持續(xù)，根源還是地產(chǎn)行業(yè)層層“加杠桿”，把房子炒成了金融產(chǎn)品。無(wú)論是“空手套白狼”還是“左手倒右手”，如果還搞高杠桿、高周轉(zhuǎn)的粗放發(fā)展，個(gè)別房企資金鏈斷裂、爆雷是遲早的事。
“保交樓”是短期任務(wù)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要持續(xù)健康發(fā)展，必須痛定思痛，開(kāi)辟新徑。說(shuō)到底，還是要像中央要求的那樣，堅(jiān)持“房住不炒”。
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