作者：吳斯旻
在新站區限購解除3個月后，徐正發現，合肥的首套房貸利率已降至4.1%，并且多家商業銀行執行“認貸不認房”。斟酌再三后，還沒有貸款負擔的他決定置購第三套房產。
今年6月，合肥放開了對新站等局部區域的限購政策，這讓持本地戶籍的徐正擁有購買第三套住房的資質。不過，促使他最終下定決心再次購房的原因是，已擁有的兩處房產價值正在縮水。
“當前，合肥新房和二手房市場正在分化。其中，二手房市場成交量、價均處于谷底，買賣雙方都不敢貿然出手。鑒于資產保值、投資等方面考慮，我還是準備在目前的房價洼地——新站入手一套現房。”徐正稱。
今年5-6月，合肥對部分樓市政策進行了調整優化，當地樓市一度出現階段性好轉，但政策受益人群相對有限。而下半年以來，合肥樓市的限制性政策尚未進一步放開。在短暫刺激后，當地樓市熱度再度下降。
國家統計局16日公布的70城房價數據顯示，8月份，合肥新房和二手房價格環比維持上漲趨勢，但漲幅較上月大幅回落0.4%和0.5%。
第一財經調研了解到，8月份以來，合肥多個區縣的新房和二手房成交出現量價齊跌；部分當地既往“紅盤”，也紛份推出首付分期、降價促銷等銷售活動；如新站等限購松綁的遠郊板塊，新房市場成交熱度處于穩中有落階段；但濱湖新區、政務區等熱點板塊的中高端住宅項目，新房成交量、價依然堅挺。
兩套學區房，貶值逾130萬
據徐正介紹，此前，他在合肥中心城區——蜀山區全款購買了同一小區的兩套110平米左右的“單學區房”。
2022年，隨著全國樓市進入下行期、市場預期下調，合肥樓市成交也整體遇冷。加之蜀山區“幼升小”開始執行“六年一學位”，這兩套房產所在小區也沒有如愿升格為“雙學區”，徐正注意到，同小區類似房源的掛牌單價已從入手時的3.6萬元/平方米下跌至3萬元/平方米。由此估算，兩套房共計貶值超過130萬元。
不僅僅是中心城區的學區房，在合肥樓市的熱門板塊——濱湖新區，普通小區的二手房交易也同樣遇冷。
“我在濱湖高速時代城擁有一套110平方米左右房產，如果是去年，類似區位和戶型的房產，毛坯房都能賣到310～320萬元。今年，房子都裝修好了，光地暖就花費10萬元左右，但即便主動降價到260萬元左右，這套房產至今仍無人問津。”一名濱湖新區業主對記者表示。
整體來看，6月以來，由于在政務區、濱湖新區、高新區等熱門板塊，高端小區和豪宅成交套數增長，合肥二手房銷售均價止跌轉增。國家統計局數據顯示，6～8月，合肥二手住宅銷售均價環比漲幅分別為0.6%、0.7%和0.2%。
但從量的角度，根據第一房研究院數據，近月來，合肥二手房成交量雖然出現增長，但遠低于掛牌量的漲幅。8月合肥二手房掛牌量已接近9.6萬套，但月成交量卻只有1500套左右。
新房市場分化
看著跌跌不休的普通二手住房市場，徐正不甘心此時出手賣掉一套房產。但隨著信貸政策的日漸寬松和打折新盤的不斷增多，出于資產保值的考慮，徐正開始萌生“再買一套房產”的念頭。
根據合肥市房產局房屋交易中心消息，6月24日起，非限購區域住房(新站區、瑤海區、新橋產業園)不再計入家庭住房總套數。這也意味著，上述新政落地后，徐正擁有了在這些區域購買第三套房的資質。
之所以將視線投向新站區，徐正稱，一方面，是因為在合肥，目前新站區房價最便宜，單價大致在一萬元左右；另一方面，近年來，政府對新站區建設投入力度加大，比如改造路面交通，建設郎溪路高架和包公大道高架，這為通勤人員提供便利，而隨著區域教育集團化的推進，該區優質地段房產的學區價值也逐漸顯露。
不過，由于合肥的“限貸”政策沒有發生調整，選擇貸款購買第三套住房時，徐正無法使用公積金貸款，只能使用商業銀行貸款。
“所幸的是，現在商業銀行普遍‘認貸不認房’，而我之前是全款買房的，所以這次購買新房仍可按首套房貸利率操作。”徐正告訴記者，此前，合肥首套房房貸利率一直偏高，在5.9%左右，現在已降到4.1%。這對于購房者而言，無疑是一大利好。
2022年8月，央行下調5年期以上LPR 15個基點，首套、二套房房貸利率分別降至4.1%和4.9%，這為各地下調房貸利率釋放了空間。據媒體報道，目前，合肥至少有13家銀行已執行首套房利率4.1%起，二套房利率4.9%起。
近月來，合肥除了在限購松綁的區域，新房成交量出現回升外，受濱湖新區等熱點板塊高品質新盤的入市影響，合肥新房市場的整體成交均價也處于穩中有漲趨勢。根據AI樓市大數據，2022年1-7月合肥新房成交均價為20028元/平方米，其中，濱湖新區和政務區新房的成交均價在2.5萬/平方米以上。
但也非所有區域均出現新房成交量或成交價的提升。以合肥下轄縣——廬江為例，新房市場仍處于量價齊跌通道。
“主要是沒有需求。”一名廬江縣房地產銷售人士告訴記者，在該縣，目前，新房庫存水平處于歷史低點，在售新盤僅6個左右，并存在一二手房倒掛現象。即便如此，新房銷售仍不景氣。
“以這幾年廬江土拍樓面價最高的宅地為例，兩年前，該處樓盤第一次開盤時，掛牌價為8700元/平方米，今年的掛牌價則降至6000元/平方米左右。”他認為，一方面，當地新房以期房為主，近月來，多地出現樓市交付問題，受此影響，剛需族置業預期下調；另一方面，近年來，合肥市區外圍區域建設加快，更多縣城的改善型購房者選擇在市區置業。
進入9月，合肥另一縣長豐甚至祭出了“限跌令”。
據安徽省房地產研究會微博消息，長豐縣房地產領域信訪突出問題處置工作專班辦公室下發《關于禁止在建在售房地產項目非法銷售的通知》，要求所有開發企業立即停止特價房、工抵房等銷售，所有特價房、工抵房等銷售前必上報長豐縣發改委、縣住建局審批。縣內各在建在售房企、各房地產經紀機構不得宣傳非法銷售的房屋。
限制性政策會進一步松綁嗎？
與長三角其他核心城市和安徽省其他地市相比，下半年以來，合肥樓市調控政策并沒有出現明顯的放松導向。
8月份，在長三角地區，如南京、蘇州、無錫等熱點城市紛份放寬認房認貸標準，下調二套房首付比例；而在安徽房價次高的蕪湖，當月也出臺了“符合條件的畢業生購買首套房時，最高可獲20萬免息借款”的樓市新政。
中指研究院數據顯示，8月份，合肥新房、二手房成交規模環比均下降，市場活躍度均不足，但新房、二手房價格整體平穩運行。當月合肥新建住宅價格環比上漲0.32%，二手住宅價格環比上漲0.46%，價格韌性相對較好。
那么，合肥樓市政策有進一步寬松的可能嗎？
億翰智庫華東區域研究總監李健稱，在全國穩經濟、穩房地產的大背景下，合肥樓市政策會主要集中于樓市供給端的風險問題上，比如，已有十余家房企參與到了當地政府組織的專項研討會中，而在需求端的調控上，由于合肥樓市仍處于投資驅動的階段，城市發展潛力還是很高的，市場面整體表現也較為平穩，當地政策尚未有明顯的放松導向，還是希望通過自身的市場韌性進行修復。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜進一步對記者分析稱，當前，合肥短期庫存出清周期不足8個月，庫存不足會對房價形成一定支撐。由此推斷，即便沒有政策寬松，根據市場自身的供需關系，合肥房價整體也將延續平穩運行態勢。
但她同時稱，近期，合肥市場活躍度下滑，商品住宅成交面積環比下降、同比降幅擴大，購房者置業情緒不足，不排除短期內樓市政策會優化調整，比如在降低首付比例、繼續優化限購政策等方面跟進。