作者：孫夢凡
樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”來臨，但今年房企過得并不輕松。第一財(cái)經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，從華北到華中、華東等多個地區(qū)，房企大幅降價促銷已成為常態(tài)，有項(xiàng)目折價三成甩賣，還有項(xiàng)目均價降六千......降價隊(duì)伍中不僅有民企，國企同樣摩拳擦掌。
在天氣漸涼的合肥，房產(chǎn)中介張薇(化名)正忙著帶看，抽空才能回復(fù)微信中的購房咨詢。最近一段時間，她帶看的項(xiàng)目里有的因降價引起老業(yè)主不滿，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)到之前的價格，沖著優(yōu)惠來咨詢的購房者不少，但要轉(zhuǎn)化為成交并不容易。
跟張薇類似，多位受訪地產(chǎn)從業(yè)者都表示，當(dāng)下的樓市極為分化，市場上降價促銷的項(xiàng)目不少，但賣得好的不愁賣，賣得差的即便降價也難有起色。日趨理性的購房者，在洶涌而來的降價潮中反而更理性，“再等等”成為很多人的共識。
新一輪降價潮
盛夏酷暑消退，買了河北石家莊富貴城的業(yè)主卻倍感煎熬。據(jù)中介介紹，該項(xiàng)目最近均價約11500元/平方米，但之前售價15078元/平方米，有業(yè)主掏空錢包負(fù)債買房，卻買在高點(diǎn)遭遇大幅降價，這讓他們覺得十分不平衡，希望能補(bǔ)償房屋差價。
有人踩在高點(diǎn)，也有人想抄底入場。這兩天，向該項(xiàng)目中介咨詢的購房者不少，“這個房子雖然降價幅度大，但因?yàn)槭乾F(xiàn)房才有人來咨詢，一些出現(xiàn)資金問題的房企，很多項(xiàng)目也都在降價、且幅度不小，但是這些都不太靠譜。”
樓市低溫期，降價促銷成為房企的普遍選擇。除了上述所述項(xiàng)目，石家莊還有一現(xiàn)房樓盤均價從一萬三降到一萬，還有一民企開發(fā)的高端改善盤出現(xiàn)降價，均價從每平米兩萬六降至兩萬四，四居室的房源每套可省35萬元。
張薇所在的合肥，房企降價力度同樣不小。據(jù)她稱，最近一段時間，合肥有一國企項(xiàng)目以近七折的價格促銷，引發(fā)購房者投訴，隨后該項(xiàng)目優(yōu)惠被叫停，現(xiàn)在均價一萬二左右。還有其他民企項(xiàng)目在做清盤活動，均價一萬二左右，之前賣到一萬四。
地處長江中游的武漢，最近也頻現(xiàn)房企降價現(xiàn)象。八月末，武漢漢陽區(qū)的保利庭瑞閱江臺項(xiàng)目降價近6000元/平方米。當(dāng)?shù)胤抗芫炙彀l(fā)函，稱其存在未按照已報(bào)備的商品房銷售方案銷售商品房的行為，違反了《市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》的規(guī)定。
為此，該項(xiàng)目公司發(fā)布聲明稱，保利庭瑞閱江臺K8地塊臨近交付，剩余部分房源未售，公司采取了一定的打折促銷方式，造成一定影響。現(xiàn)聲明該銷售行為無效，3日內(nèi)原路退回款項(xiàng)，后期不再采取類似銷售行為，嚴(yán)格依法依規(guī)銷售。
據(jù)當(dāng)?shù)刂薪橥嘎叮擁?xiàng)目目前是封盤狀態(tài)，售樓部進(jìn)不去，看房只能看小區(qū)里即將交房的。“前段時間均價1.27萬元，很多人來搶房，現(xiàn)在價格有所恢復(fù)，大約1.65萬元/平方米，仍較平臺公開均價1.85萬元有所折讓。”
在上述中介看來，當(dāng)下武漢市場極為分化，主城區(qū)價格還比較穩(wěn)定，但遠(yuǎn)城區(qū)均價明顯下降。“八月份就開始促銷了，現(xiàn)在的降價狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)很久，有的樓盤貴但賣得好，有的樓盤打折還賣得一般，主要還是看品質(zhì)和交通配套。”
總體來說，降價促銷還是有一定作用。在該中介感受中，沖著打折來買房的客戶不少，大多是周邊城市過來的，有項(xiàng)目之前賣一萬七、現(xiàn)在均價一萬四，降價后人流有所增多；也有項(xiàng)目一直熱銷，去了售樓處都沒有地方坐，地鐵盤賣得都快。
在華東地區(qū)的南京，許多房企也祭出促銷大旗。中秋小長假期間，融創(chuàng)南京官微發(fā)布消息稱，凡是購買公司在南京的金陵星圖、龍池映和湯山頤和府項(xiàng)目，首付僅需5%起。購買龍池映、湯山頤和府、濱江ONE等房源，總價每滿100萬元，立減1萬元。憑教師證到訪南京任一項(xiàng)目、或認(rèn)購任一項(xiàng)目房源，可享額外優(yōu)惠力度。
定價彈性空間變大
在樓市上升期，房價越漲購房者越追，如今降價促銷成為常態(tài)，購房者反而更加理性，買在高點(diǎn)的老業(yè)主也有苦難言。
最近一段時間，有購房者在公開平臺反映，自己2018年在章丘買了一套房，貸款超百萬元，但如今該項(xiàng)目在售房源價格一路下滑，現(xiàn)在自己首付已經(jīng)賠光。“其他樓盤也會降價，也知道要尊重市場，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有此項(xiàng)目這么低。”
還有在西安閻良區(qū)的購房者稱，自己花費(fèi)一百多萬買了一套房，但今年項(xiàng)目售價逐漸下行，相同面積房屋總價下降10余萬元。
出于穩(wěn)定市場的需求，已經(jīng)多個地方政府出臺相應(yīng)規(guī)定，限制房企肆意降價行為。如安徽長豐縣布《關(guān)于禁止在建在售房地產(chǎn)項(xiàng)目非法銷售的通知》，要求所有開發(fā)企業(yè)立即停止特價房、工抵房等銷售，銷售前必上報(bào)長豐縣發(fā)改委、縣住建局審批，各房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得宣傳非法銷售的房屋。
日前，江陰市住建局也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價格不得高于備案價格，嚴(yán)禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年下半年以來，全國超20城發(fā)布“限跌令”，有的直接發(fā)布行政命令，有的通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網(wǎng)簽。
有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“限跌令”更多的是規(guī)范樓盤銷售行為，打壓惡意降價或大幅度降價，維護(hù)市場秩序，是“房住不炒”主基調(diào)下保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的常規(guī)操作。房企為了回籠資金可采取以價換量的方式，但打價格戰(zhàn)不利于穩(wěn)定市場秩序。
但也有行業(yè)研究機(jī)構(gòu)建議，各城市應(yīng)根據(jù)實(shí)際市場情況放寬，以利于企業(yè)采取合理的降價促銷自救行動。有序放開限跌令，鼓勵房企以價換量，通過必要的降價措施加快滯銷樓盤成交轉(zhuǎn)化，也有利于樓市成交逐漸恢復(fù)正常化。
面對仍然低迷的樓市環(huán)境，一些地方政府對房企的降價行為正減少限制。比如，湖南省瀏陽市鼓勵房企根據(jù)市場形勢變化和企業(yè)實(shí)際情況，另行制定讓利消費(fèi)者的有關(guān)政策措施；廣州也對新項(xiàng)目備案價進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負(fù)6%，調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超項(xiàng)目核定線均價。