保交樓政策吹散樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)

　　張敬偉

　　據(jù)報(bào)道，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，銀保監(jiān)會(huì)堅(jiān)持“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制。合理滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。”

　　疫情疊加外部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出警訊。1月-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降7.4%，降幅比1月-7月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售降幅收窄。1月-8月份，全國(guó)商品房銷售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%，降幅比1月-7月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額85870億元，下降27.9%，收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。在此大環(huán)境下，不僅恒大這樣的頭部房企出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，一些購(gòu)房者也忍痛停貸，由此形成了市場(chǎng)焦慮乃至恐慌，和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形成風(fēng)險(xiǎn)共振。政策面、市場(chǎng)面和民生面都擔(dān)心樓市風(fēng)險(xiǎn)會(huì)演化為系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，樓市是個(gè)牽一發(fā)動(dòng)全身的系統(tǒng)，既和宏觀政策密切相關(guān)，又和金融系統(tǒng)利益攸關(guān)，也和民生關(guān)切息息相關(guān)。

　　多周期的樓市宏觀調(diào)控，在堅(jiān)持房住不炒的目標(biāo)下，一直秉承兼顧各方利益均衡——不可讓樓市出現(xiàn)硬著陸。因此，樓市雖然呈現(xiàn)周期性漲跌，但樓市風(fēng)險(xiǎn)依然可控。即使出現(xiàn)個(gè)別房企的資金鏈斷裂，也無(wú)礙樓市大局，既未動(dòng)搖金融系統(tǒng)的穩(wěn)定也未讓購(gòu)房者焦慮不安。今年樓市出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)異動(dòng)，既涉及到房企尤其是頭部房企的資金問(wèn)題，也給金融系統(tǒng)帶來(lái)了一些沖擊，購(gòu)房者停貸的消費(fèi)端風(fēng)險(xiǎn)，更會(huì)形成倒逼性的風(fēng)險(xiǎn)漣漪，使得整個(gè)樓市風(fēng)險(xiǎn)共振疊加。

　　中央出臺(tái)保交樓政策，不僅是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要舉措，也是穩(wěn)市場(chǎng)主體和穩(wěn)民生的關(guān)鍵所在。而且，也是樓市因時(shí)因市因勢(shì)調(diào)整的務(wù)實(shí)之舉，不僅彰顯樓市宏調(diào)的主調(diào)，也是為了平衡各方關(guān)切。樓市穩(wěn)則市場(chǎng)穩(wěn)，也夯實(shí)了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，抑制住樓市傳導(dǎo)蔓延的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　樓市風(fēng)險(xiǎn)，還是資金問(wèn)題，特別是已售預(yù)期難交付住宅項(xiàng)目。通過(guò)政策工具，給予房企資金支持，保證交樓，就能化解風(fēng)險(xiǎn)。8月19日，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)措施，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。據(jù)了解，專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。此外，各地也紛紛出臺(tái)“保交樓”相關(guān)舉措，包括加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、“一樓一策”“一對(duì)一”幫扶機(jī)制等，力促保交樓。當(dāng)然，各地也適度放松購(gòu)房政策，化解消費(fèi)端焦慮，激活剛需和改善型住房需求，疏通樓市梗阻，打通樓市資金循環(huán)。

　　有分析認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)保交樓目標(biāo)，保交樓資金規(guī)模應(yīng)該達(dá)到8000億元左右。因此，保交樓資金是個(gè)系統(tǒng)性工程，除了中央和地方已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)保交樓措施，還要繼續(xù)通過(guò)專項(xiàng)借款“輸血”，也要通過(guò)貨幣政策更多工具給樓市供給側(cè)和需求端兩端注入資金。尤其后者，央行逆周期降息釋放的流動(dòng)性，能夠給予樓市更多資金支持。當(dāng)然，除了“輸血”注入資金保交樓，中央和地方出臺(tái)的各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施，也有助于穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期，化解全市場(chǎng)焦慮，舒緩樓市不安，尤其是改變消費(fèi)端追漲棄跌的觀望心理，激活休眠的樓市消費(fèi)，催化樓市自我修復(fù)“造血”功能。

　　雖然我國(guó)有著相對(duì)較高的平均用房率，但存在著不同城市間的不平衡。而且，大多數(shù)城市也存在著剛需和改善住房群體，現(xiàn)在各地房?jī)r(jià)已經(jīng)降至相對(duì)低點(diǎn)，激發(fā)兩大群體的購(gòu)房需求至關(guān)重要。而且，本周期呈現(xiàn)出來(lái)的樓市風(fēng)險(xiǎn)，也為實(shí)現(xiàn)房住不炒目標(biāo)提供了難得契機(jī)，不僅有助于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為，也對(duì)金融系統(tǒng)和市場(chǎng)炒作行為提出了更高的監(jiān)管要求。保交樓政策，在防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)散樓市泡沫的同時(shí)，也有助于樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　更重要的是，保交樓政策與其說(shuō)是救市托市，還不如說(shuō)是為了房住不炒。大而言之是驅(qū)散樓市泡沫防止變成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，筑牢穩(wěn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；小而言之也是為了避免購(gòu)房者安居夢(mèng)碎。