原標題：首單住房租賃持有型不動產(chǎn)ABS獲批

6月3日，記者從上交所官網(wǎng)獲悉，建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（以下簡稱“建信住租持有型不動產(chǎn)ABS”）項目狀態(tài)為通過，近日已取得上交所無異議函。

有別于傳統(tǒng)ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品，建信住租持有型不動產(chǎn)ABS定位于權(quán)益型ABS，該產(chǎn)品是盤活存量資產(chǎn)、形成投融資良性循環(huán)方面的又一實踐，是上交所在權(quán)益融資渠道和方式上的創(chuàng)新案例示范之一。

此外，權(quán)益型ABS進一步突出資產(chǎn)信用，產(chǎn)品一般采用平層結(jié)構(gòu)，以底層資產(chǎn)運營產(chǎn)生的現(xiàn)金流實現(xiàn)投資人持續(xù)、穩(wěn)定分紅，不再通過“優(yōu)先劣后”的分層安排或引入主體信用來為產(chǎn)品進行增信。

“在推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，從主體信用逐步向資產(chǎn)信用轉(zhuǎn)變的趨勢越來越明顯，企業(yè)對盤活存量、降低融資成本的需求也不斷提升。”一位債券市場的資深研究人士說。

本次獲批的建信住租持有型不動產(chǎn)ABS底層資產(chǎn)是位于上海市閔行區(qū)、杭州市上城區(qū)和武漢市漢陽區(qū)的三個保租房項目，資產(chǎn)成熟穩(wěn)定。“本次入池的首批項目地理位置優(yōu)越，交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等方面區(qū)位優(yōu)勢明顯，且三個資產(chǎn)均已穩(wěn)定運營，收入來源分散，現(xiàn)金流增長均較為穩(wěn)健。”建信住租持有型不動產(chǎn)ABS項目的計劃管理人中金公司相關(guān)負責人告訴記者。

建信住房租賃基金相關(guān)負責人告訴記者：“此次權(quán)益型ABS創(chuàng)新產(chǎn)品的獲批，標志著市場資產(chǎn)盤活、存量流轉(zhuǎn)新路徑的打通，亦是以金融工具創(chuàng)新助力租購并舉、推動建立住房金融服務(wù)新體系的重要突破，對促進投融資良性循環(huán)、推動長租公寓市場健康發(fā)展具有重要意義。”

記者了解到，相比傳統(tǒng)不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品，權(quán)益型ABS在激勵機制、運營治理、流動性支持、二級市場交易、信息披露、擴募安排等方面有著更為市場化的機制設(shè)計。

“過往的ABS產(chǎn)品，投資機構(gòu)很難介入底層資產(chǎn)的運營。”一位資深A(yù)BS投資人告訴記者，在產(chǎn)品治理和激勵機制方面，本單產(chǎn)品將公司制治理原理和機制嵌入產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引入計劃管理人、投資人、運營統(tǒng)籌機構(gòu)共同參與的“管理委員會”，使投資機構(gòu)真正參與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營決策。

在二級市場交易及信息披露方面，此次獲批的權(quán)益型ABS產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計了“開放退出流動性支持”機制，并通過季度披露估值、凈值交易的方式為投資人提供二級市場交易價格的“錨”，在激活流動性的同時，穩(wěn)定二級市場波動。“傳統(tǒng)ABS在二級市場的流動性相對較低，而此次獲批的產(chǎn)品在特定期限、一定限額內(nèi)為投資者提供撮合交易，并提供了做市機制，在促進流動性的同時使產(chǎn)品凈值穩(wěn)定。”中金公司相關(guān)負責人表示。

此外，在擴募安排方面，此次發(fā)行的ABS產(chǎn)品預(yù)留了擴募的空間。“建信住房租賃基金目前在全國范圍內(nèi)已儲備相關(guān)項目20余個，具備較為豐富的資產(chǎn)儲備，為未來專項計劃購入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、實現(xiàn)產(chǎn)品擴募奠定良好基礎(chǔ)，也為產(chǎn)品的持續(xù)穩(wěn)健運行發(fā)展提供保障。”建信住房租賃基金相關(guān)負責人告訴記者。