回顧這一年深圳樓市，政策特別多，有限購、限貸、限價、二手房評估價征稅等。這些政策中效果最好的是哪一項？受訪的3位專家和業內人士幾乎都將這一票投給了限購，認為限購是核心，其限制了市場上最主要的購房人群。

　　同時這一年，成交量下降，購房者觀望，有中介關鋪，開發商降價走量又使得一二手房價格倒掛，開發商投資重點也從住宅轉向商業地產……在這些趨勢中，哪些將在后市產生重要影響？美聯物業全國研究中心主任徐楓提醒，對住宅市場的打壓已經在醞釀未來寫字樓和工商鋪等商業物業市場供大于求的后果，明年深圳寫字樓供應量甚至是年消化量的3倍以上。

　　對于逆市下何種物業最具保值性，3位受訪者分別列出了普通住宅、豪宅、綜合體物業三種完全不同的答案。而對于各個片區的偏好，前海、原關內、龍華等成為被提及最多的區域。

　　議題1

　　2011年對樓市影響最大的政策

　　“限購卡住了最主要購房人群”

　　徐楓：從2011年的深圳樓市來看，限購的作用大于限貸的作用，但這兩者合體的作用更大，而限價的作用不如前兩者。限價的市場作用分別有短期和中期兩種，短期內限價對開發商設置了一個價格天花板，或者是前期樓盤的售價，又或者是同質樓盤的價格以及過去一年片區均價，一些樓盤不得不以限價以下的價格入市；而另一些樓盤項目推遲入市，或者選擇繞開“限價”政策僅針對預售樓盤的障礙，選擇現樓入市。根據美聯物業的統計，深圳2011年下半年應該有100多個樓盤具備新推和加推入市的條件，但是從最后入市樓盤的數量來看，僅有60個左右的樓盤入市，另外的開發商都選擇了推遲入市。

　　從中期來看，限價的影響實質上使得市場上的供應小于預期，開發商推遲入市減少了市場上的有效供應，加大了供需矛盾。現在有媒體爆出一些開發商的存貨量很多，進而推測開發商庫存壓力大，但其實這些只是庫存的絕對值高，是開發商自己選擇多存貨，選擇把房子放在倉庫里，而不是因為滯銷導致的存貨高，所以這種絕對值高實際是沒有意義的。

　　限購的市場影響就是讓市場上那些真正具有購買力的人群，也就是有錢的人群不能買樓了。以往的房地產市場最主要的交易客戶就是這樣一群人，他們不斷購買新房，然后再拿到二手房市場上出售給具備購買力的自住需求買家，從中獲利的同時也使得市場的成交非常活躍。而現在限購政策的實施卡住了這些人的購房行為，市場剩下的大多是不具備“房票”或者是沒有購房能力的人群，而限貸政策又進一步削弱了這些人的購房能力，這樣就使得市場的成交萎縮，進而又使得市場觀望氣氛濃厚。

　　“部分客戶現在以購物為主”

　　蘇春皓：限購限價限售肯定是影響樓市最大的因素。現在很多客戶都持觀望態度，大多數都在等著看。而且現在到年底，購房者都準備過年了。部分客戶并不鐘情于購房，而是以購物為主，購房其次。

　　結合港澳8號來看，由于東門最近5年內都沒有新樓盤上市，所以政府只能參考東門外圍樓盤價格為港澳8號限價，目前政府限價均價為3.1萬元/平方米。而港澳8號也推出了不受限的商務公寓。除了限購限價限售的政策之外，樓盤的年限、功能、居住舒適度和生活配套應該是很多人考慮的重點。

　　“各種調控政策中限購是核心”

　　宋丁：2011年深圳樓市政策的確比較多，但最核心的是限購。限貸政策只是限制了購房者的購買力，或者說是使購房者要支付更多的成本，阻止一部分以投資目的為主的需求進入，但其實并沒有限制到購買量，比如對于二套房的買家，購房者可以選擇全款購房的方式，這個政策并不會限制他購房。而限價政策，實際在執行當中是力度比較弱的一個，加上執行不到位，效果更打折扣。而限購，作為一種行政手段，執行到位，直接限制了購房行為，深圳房地產市場各個階段所取得的調控效果也都是圍繞限購政策而來的，所以說在各種政策當中，限購是核心。