業(yè)內(nèi)人士指出，78家央企下面的227家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，由于很多央企目前已在A股市場(chǎng)上市，資產(chǎn)與股權(quán)早已盤根錯(cuò)節(jié)，難以剝離。央企地產(chǎn)公司的股東關(guān)系太復(fù)雜，一般公司也不敢輕易接手；也有傳統(tǒng)的一些問(wèn)題，比如有的土地可能質(zhì)量不高，想接手的人就不是很愿意，如果質(zhì)量很高，可能就會(huì)有利益方面的一些需求，這些地塊可能還有一些屬性變化。有一些央企，由于主業(yè)優(yōu)勢(shì)不明顯，或者產(chǎn)能過(guò)剩，而房地產(chǎn)利潤(rùn)高，而且政府資源優(yōu)、融資成本低的央企可以拿到大地塊、好項(xiàng)目，在退出上是能拖則拖，退出難度自然增加。
央企退出房地產(chǎn)由于操作時(shí)間長(zhǎng)、一些進(jìn)行中的項(xiàng)目一時(shí)還很難退出，這就使得非房地產(chǎn)主業(yè)央企整體退出房地產(chǎn)面臨著很多難題。
“央企退房這本來(lái)就是一個(gè)很難操作的問(wèn)題，資產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓、以什么價(jià)格轉(zhuǎn)讓，以及涉及資產(chǎn)的分配、人員分流、誰(shuí)來(lái)接盤，資產(chǎn)評(píng)估是否合理，是不是會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失等一系列問(wèn)題，都比較復(fù)雜。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴時(shí)代周報(bào)記者。
多方利益糾結(jié)
說(shuō)來(lái)容易做起來(lái)難。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，兩年前的“清退令”本身是出于一次新聞通氣會(huì)和中央企業(yè)負(fù)責(zé)人會(huì)議上國(guó)資委前主任李榮融的講話，但此后，國(guó)資委卻未及時(shí)編制央企如何清退地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方案。
“央企退地難的核心因素是做價(jià)、估值。很多央企的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于拿地的價(jià)錢高，在當(dāng)前行情下很難出手。即使市場(chǎng)不好，成本在那兒，央企不會(huì)降到成本以下去承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)流失的責(zé)任。即便是到交易所掛牌，也沒(méi)有人愿意接手。”陳寶存對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，“再說(shuō)國(guó)資委出臺(tái)的‘退房令’也比較靈活，若有項(xiàng)目運(yùn)作的可以不退，項(xiàng)目運(yùn)作完了以后再說(shuō)。沒(méi)有項(xiàng)目運(yùn)作的，它本身可能解散。對(duì)于有項(xiàng)目的央企，整個(gè)企業(yè)并購(gòu)這塊也沒(méi)有這么快，讓非房地產(chǎn)主業(yè)的央企在做完手頭項(xiàng)目的時(shí)候再退出。而央企本身做地產(chǎn)的專業(yè)人才并不多，效率也比較緩慢，這也導(dǎo)致了退房進(jìn)程緩慢。”
陳寶存表示，有些企業(yè)更愿意把內(nèi)部生活區(qū)、新城區(qū)等建設(shè)的需求交給自己的開(kāi)發(fā)公司去做。還有一方面因素就是，部分央企公開(kāi)掛牌地產(chǎn)項(xiàng)目后一直無(wú)人接盤，剛開(kāi)始公司也會(huì)為無(wú)人接盤著急，尋找退出方案，但時(shí)間長(zhǎng)了也就只能繼續(xù)干下去。
對(duì)于個(gè)別央企到交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)而遭遇“無(wú)人接盤”的情況，陳寶存認(rèn)為，這種情況肯定是該企業(yè)有些債務(wù)的，這個(gè)也就影響企業(yè)接盤。
央企退出房地產(chǎn)陷入了多方利益糾結(jié)之中，其速度顯然不能令人滿意。
“央企退出難度較原來(lái)的預(yù)想要高出很多，企業(yè)情況也都不一樣。有些央企都有自己的開(kāi)發(fā)企業(yè)，同時(shí)自己也有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的需求。你讓他把項(xiàng)目交給別人，他也不愿意。你讓這樣的央企徹底退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是非常有難度的。”陳寶存說(shuō)。
據(jù)悉，央企的地產(chǎn)清退分為兩大部分：一部分是股權(quán)退出，另一部分是地產(chǎn)項(xiàng)目退出。地產(chǎn)項(xiàng)目如何退出是其中的一個(gè)難點(diǎn)。如果涉及上市公司，還需要董事會(huì)的同意，牽扯到股東們的利益問(wèn)題。
“接不是問(wèn)題，關(guān)鍵是放不放的問(wèn)題。”張宏偉認(rèn)為，退出難和最后的收益情況直接掛鉤，因地產(chǎn)收益巨大企業(yè)往往不愿意放手，而接手方如果不考慮產(chǎn)權(quán)關(guān)系之類的問(wèn)題，大多數(shù)項(xiàng)目還是可以接的。
“在一些中小城市，地方政府為了招商引資，鼓勵(lì)央企到地方投資，同時(shí)還劃撥一些土地。這些土地除了建設(shè)工廠之外，也會(huì)建設(shè)一些職工福利房，那么在房?jī)r(jià)走高的情況下，自然也有一部分房子向社會(huì)出售。”上述業(yè)內(nèi)人士向記者透露。
“央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的優(yōu)越性，首先他們?nèi)谫Y能力強(qiáng)，利息低，這也成為央企不愿退出的理由。另外，這兩年開(kāi)始的保障房建設(shè)，地方政府完成不了，就和央企合作，換一種說(shuō)辭，建職工安置房。這也是導(dǎo)致退房令不能落實(shí)的主要因素。”陳寶存對(duì)記者說(shuō)，“央企為職工興建福利房，是否也需要退出房地產(chǎn)都很難說(shuō)清楚。央企退出房地產(chǎn)政策很難實(shí)行‘一刀切’，存在著很多實(shí)際待解決的問(wèn)題。”