入住不到10年的居民小區(qū)，遇到當(dāng)?shù)卣拇笠?guī)模拆遷，小區(qū)居民叫苦不迭，因為大多數(shù)業(yè)主還在辛辛苦苦地還房貸。近年來，隨著城市建設(shè)開發(fā)腳步的加快，一些城中村、舊房、危房等得到了徹底的拆遷改造，但隨之而來也出現(xiàn)了新問題。一旦五證齊全、尚在還貸中的房屋遭遇拆遷，業(yè)主如何處理與銀行之間的債務(wù)問題？政府的拆遷改造部門又當(dāng)如何處理被拆遷房屋的貸款問題？

　　貸款未還完 房子要拆了

　　家住陜西省寶雞市東風(fēng)路佳和花園的張女士近日異常焦急，因為她家所在的東風(fēng)路區(qū)域2012年被寶雞市政府列入了拆遷改造范圍。張女士出示的房屋所有權(quán)證書上顯示，佳和花園于2004年交付業(yè)主，是五證俱全的商品房。據(jù)了解，該小區(qū)共有210多住戶，大多數(shù)業(yè)主都是采用銀行貸款的方式購買房屋，入住不到10年，小區(qū)居民大多還在還銀行的貸款。“如果小區(qū)被拆遷了，房屋沒有了，那銀行的錢該怎么還？我們這些業(yè)主再買房會不會吃虧？”張女士非常擔(dān)心這些問題。

　　寶雞市新東嶺城市綜合體拆遷改造指揮部辦公室綜合部相關(guān)人士閆文雋告訴記者，根據(jù)寶雞市政府有關(guān)會議精神，寶雞市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局對于新東嶺城市綜合體項目提出了規(guī)劃實施意見，綜合考慮了拆遷范圍內(nèi)居民和村民的權(quán)益。但如何保障新建小區(qū)居民權(quán)益的問題，目前沒有詳細(xì)的解決方案。

　　疑問一 貸款如何還

　　采訪中，佳和花園的多位業(yè)主都向記者提出了這樣一個問題：如何償還銀行債務(wù)？

　　陜西稼軒律師事務(wù)所律師曹鵬認(rèn)為，對于被拆遷區(qū)域的廣大居民而言，面臨兩個問題：一是業(yè)主和銀行之間的借貸合同關(guān)系。當(dāng)業(yè)主從銀行拿到了貸款，同時也就將房屋抵押給了銀行。如果因為房屋被拆遷出現(xiàn)抵押物消失的情況，那么銀行的抵押權(quán)就會消失。但是銀行具有優(yōu)先受償權(quán)。也就是說，業(yè)主拿到拆遷補償款后，應(yīng)當(dāng)首先償還銀行貸款。二是業(yè)主和拆遷方之間的拆遷協(xié)議。拆遷方應(yīng)當(dāng)在清理了銀行的債務(wù)和與業(yè)主簽訂了拆遷協(xié)議后，才能獲得拆遷房屋的權(quán)力。所以，對于選擇貨幣補償方式的業(yè)主，拆遷方應(yīng)當(dāng)主動幫助業(yè)主償還銀行貸款；對于選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主，可以在拆遷方協(xié)助下，將原先抵押給銀行的房屋轉(zhuǎn)換成安置房，重新簽訂一個貸款協(xié)議。

　　疑問二 再買房算幾套

　　佳和花園的業(yè)主徐女士也告訴記者，她的房子貸款辦了15年。房屋被拆遷后，如果要去再買房屋，自己被按第二套房屋貸款對待，那么，她的壓力就太大了。“拆遷方應(yīng)當(dāng)考慮他們的實際問題，在補償安置辦法中進(jìn)行照顧”。

　　記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對于拿到房屋拆遷補償款的業(yè)主來說，如果想要重新購置一套商品房，那么在嘗試采用銀行貸款方式時，可能會遇到不小的損失，比如銀行利率差等。

　　記者分別致電西安多家銀行機構(gòu)。中國農(nóng)業(yè)銀行高新支行個貸部的工作人員告訴記者，業(yè)主和銀行是借貸合同關(guān)系，業(yè)主必須還款。在拆遷之前，業(yè)主應(yīng)該告知銀行，如果業(yè)主要再次購買房屋，在銀行辦理貸款時，銀行將按照第二套房屋貸款的辦法給予辦理。因為在中國人民銀行的征信系統(tǒng)上，將會顯示業(yè)主曾經(jīng)辦理過第一套房貸款，這不會隨著拆遷而消失。所以，首付款將至少是60%，利率至少上浮10%。中國建設(shè)銀行南大街支行個貸部的工作人員表示，每家銀行的政策都在變動中。如果業(yè)主能夠出具證據(jù)證明房屋確實已經(jīng)被拆遷和消失了，那么銀行有可能按照第一套房屋貸款來辦理。

　　疑問三 面積如何置換

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，面對新房拆遷，還有一個房屋面積的置換問題。佳和花園的業(yè)主溫女士告訴記者，《寶雞市新東嶺城市綜合體拆遷改造項目居民房屋征收與補償安置辦法》第六條規(guī)定“若居民房屋為單元房，按其房屋所有權(quán)證載明面積采取征一返一、雙向評估、互找差價安置”。這一條明顯讓他們這些多層業(yè)主的權(quán)益受損。因為，他們當(dāng)年購買的樓房都是多層樓，公攤面積小，新安置的樓房均是高層或者小高層，公攤面積高達(dá)20-28%。如果都是以建筑面積互換，居民多層房將縮水20%以上。