【編者按】本系列并非全局宏觀視角，而是從一個(gè)個(gè)體投資者的角度來觀察中國房地產(chǎn)市場走勢，一家之言，以期窺豹一斑。作者投資地產(chǎn)逾10年，此前堅(jiān)定做多，轉(zhuǎn)戰(zhàn)北上廣深；今年轉(zhuǎn)而看空，國內(nèi)現(xiàn)已全面減持，再戰(zhàn)美加市場。本系列接下來兩篇將分別聚焦：從其多年投資房市軌跡梳理需求和資金走向、考察美加房地產(chǎn)市場及對國內(nèi)市場的資金分流影響。
在深圳和朋友們聊天時(shí)有過這么一句話：“如果過去十年你沒有投資買房的話，不管你做什么行業(yè)，基本上你都是白打工了。”此語略顯夸張，但也八九不離十。
過去十年里，看空中國房地產(chǎn)的投資者犯了方向性錯(cuò)誤。其間，不少所謂的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”長篇累牘地發(fā)表看法，列舉看空的理由，回頭一看，全是貽笑大方，不知道他們是否有愧意。而在這個(gè)過程中，投資者如果真的做空中國房地產(chǎn)，更是悲劇。
然而，上漲了二十年，尤其飛漲了近十年的中國房地產(chǎn)下一步會如何走？在開始討論這個(gè)問題之前，我們首先要搞清楚一個(gè)概念：投資房子與投資股票最重要的差別是流動性。股票做錯(cuò)可以馬上認(rèn)輸，但是房子錯(cuò)了可能會承擔(dān)長期的痛苦，所以看房子必須要有能力看清未來五年左右的趨勢。過去十年的房市如同一個(gè)超級牛市，巴菲特式的人物遍地皆是，沒有最強(qiáng)只有更強(qiáng)。但在跨入2013年下半年的今天，我們有必要翻過過去一切的成功，深入地重新思考中國房地產(chǎn)市場下一步的走勢。
讓我們來看看過去支撐房地產(chǎn)價(jià)格的因素未來是否還在？力度是否還有原來那么大？
第一，央行還敢不敢繼續(xù)大規(guī)模印錢了？本質(zhì)上，貨幣超發(fā)是支持房地產(chǎn)市場超級牛市最大的“元兇”，房價(jià)不過是貨幣貶值的符號。眼下，被政府緊緊按住的肉蛋禽奶價(jià)格稍不留神就會飛漲。在這種局面下，筆者相信央行貨幣發(fā)行的規(guī)模速度不可能不被壓制。
第二，我們還有沒有大的機(jī)會賺到大錢？改革開放三十年，客觀地說合法暴富的機(jī)會基本上都過了，2008年4萬億這一輪，你賺到就賺到了，賺不到往后也基本上沒有大的機(jī)會，今后相應(yīng)大規(guī)模去產(chǎn)能、去庫存的過程漫長而痛苦。新一屆領(lǐng)導(dǎo)人“穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)”經(jīng)濟(jì)口號也可以換句話說“為了想有更美好的明天就必須忍受當(dāng)前的困難”。所以下一階段全社會資金總量的“平衡以及微緊張”將會是常態(tài)，行業(yè)性財(cái)富的增長機(jī)會也會比較小。錢難掙了，基本生活的開支剛性卻很難降低，所以購房的需求自然也會下滑。當(dāng)然，中國是一個(gè)大國，也是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，不是說變就變的，但是還是那句話，房地產(chǎn)投資，至少需要往后看五年以上的趨勢。
第三，地產(chǎn)商還愿不愿意激進(jìn)地拿地推房子？7月，土地市場有一個(gè)小現(xiàn)象，萬科以高價(jià)拿了一塊地，之后反復(fù)聲明萬科不當(dāng)?shù)赝酰@說明了什么？地產(chǎn)商謹(jǐn)慎了，經(jīng)過2008年驚嚇的地產(chǎn)商現(xiàn)在多數(shù)都想清楚了，活下去比什么都重要，去庫存、增持現(xiàn)金是主旋律，不可能瘋狂拿地，再瘋狂地為營銷造勢。另一方面，如萬科、萬達(dá)、金地這樣的地產(chǎn)龍頭公司的國際化不要小看，雖是小動作，卻有大含義。萬達(dá)計(jì)劃投資約10億美元在紐約建一座萬達(dá)酒店；萬科投資約1.4億美金收購新加坡一個(gè)項(xiàng)目30%股權(quán)，投資1.75億美元與美國鐵獅門合作開發(fā)舊金山一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目。王石說：“金融危機(jī)之后是赴美國投資的好機(jī)會，萬科在美國的新項(xiàng)目不愁銷路，中國的買家就占了40%。”可以想一下，海外項(xiàng)目如果很不錯(cuò)，這些大地產(chǎn)公司股東和老板們下一步會在哪里配更多的資源。
第四，人口紅利的拐點(diǎn)還沒到嗎？試想，哪一個(gè)市場能夠承受獨(dú)生子女和房子代際轉(zhuǎn)移引起的雙重需求萎縮的打擊？要知道支撐美國房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的主要動力是戰(zhàn)后“嬰兒潮”的后代，離開了人口因素，不需要談?wù)摰禺a(chǎn)。對于中國，大家公認(rèn)的人口紅利拐點(diǎn)是2016年前后，算算看也只有3年左右的時(shí)間了。