養(yǎng)老地產(chǎn)盡管市場(chǎng)前景被普遍看好，但目前在國(guó)內(nèi)的發(fā)展應(yīng)該算是剛剛起步不久，有一些開(kāi)發(fā)商更是打著養(yǎng)老的概念去圈地。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展仍呈現(xiàn)出混亂的起步狀態(tài)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)自身存在著資金回籠慢、回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低過(guò)常規(guī)物業(yè)、運(yùn)營(yíng)模式復(fù)雜的諸多特點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，住宅市場(chǎng)調(diào)控之后，開(kāi)發(fā)商不斷尋找平衡住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，寫字樓、商業(yè)、綜合體、旅游地產(chǎn)紛紛被當(dāng)作圈地融資的概念工具，反復(fù)熱炒。如今養(yǎng)老地產(chǎn)被推上了風(fēng)口浪尖，會(huì)不會(huì)再度成為圈地融資游戲中的工具？

　　有地產(chǎn)界人士甚至直言，養(yǎng)老地產(chǎn)在過(guò)去5年內(nèi)都停留在開(kāi)發(fā)商從政府拿地的概念，因?yàn)榇蛄损B(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地可以不走公開(kāi)的“招拍掛”，變成了一種商業(yè)和政府的合謀。

　　有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著五大發(fā)展困境，包括政策優(yōu)惠無(wú)保障、新興市場(chǎng)不穩(wěn)定、投資額高、回收期長(zhǎng)、物管要求高等。

　　對(duì)于急速發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前政策支持相對(duì)較為缺乏，開(kāi)發(fā)商從拿地、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)階段，往往都是一頭霧水，或是只是打著“養(yǎng)老”的旗號(hào)。養(yǎng)老地產(chǎn)盡管前景看好，但其巨大的投入和緩慢的收益，使得其發(fā)展需要依靠國(guó)家配套政策的大力支持。在國(guó)外，政府會(huì)在稅收、土地取得、貸款等方面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行一定的優(yōu)惠。而國(guó)內(nèi)除部分地區(qū)外，尚無(wú)明確政策表示可以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程提供優(yōu)惠。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的投資額高且回收期長(zhǎng)也是制約其發(fā)展的一大困境，養(yǎng)老地產(chǎn)由于消費(fèi)群體的特殊性，求投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。如老齡社區(qū)需要的大面積無(wú)障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/3。此外，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重的負(fù)擔(dān)。此外由于老年人的入住，也要求其有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)。

　　配套不完善服務(wù)待提升

　　豐富的自然資源和良好的生態(tài)環(huán)境自然是惠州養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一大先天優(yōu)勢(shì)，一些樓盤也傍著這些資源，打造了一個(gè)個(gè)“超級(jí)大盤”，里面包括了各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和相關(guān)會(huì)所等，“硬件”條件有了，“軟件”如何跟上就是一個(gè)問(wèn)題。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，完善的醫(yī)療配套、合理的建筑設(shè)計(jì)、人性化的服務(wù)體系，都是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)初期必備的要素。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。

　　現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是目前惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個(gè)軟肋，跟深圳、廣州等地相比，惠州的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)還有較大的提升空間。在養(yǎng)老服務(wù)方面，惠州目前欠缺相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)所，缺乏照顧老人的高級(jí)護(hù)理人員，這曾經(jīng)引發(fā)了惠州多位市人大代表的共同呼吁。惠州的老齡產(chǎn)業(yè)也較為薄弱，市面上常見(jiàn)的老齡相關(guān)產(chǎn)業(yè)更多是集中在保健品推介和旅游方面。

　　另一備受關(guān)注的則是養(yǎng)老地產(chǎn)的配套問(wèn)題，目前惠州以養(yǎng)老概念推介地產(chǎn)項(xiàng)目的多是一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目基本位于羅浮山、南昆山和巽寮灣等旅游景區(qū)，這些地方目前均存在生活配套仍不完善的問(wèn)題，比如缺乏相應(yīng)的醫(yī)療或娛樂(lè)的場(chǎng)所等。

　　深圳退休老人張先生去年去過(guò)大亞灣區(qū)海邊一樓盤踩盤，該樓盤每平方米5000多元的價(jià)格令張先生十分心動(dòng)，他目前和兒女?dāng)D在深圳一套五六十平方米的房子里，退休后他打算和老伴搬出去住，但現(xiàn)場(chǎng)看了后，張先生發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊幾乎沒(méi)有購(gòu)物市場(chǎng)、健身場(chǎng)館和醫(yī)療機(jī)構(gòu)等生活配套，出行也不方便，他只好放棄了。

　　惠州眾多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目目前入住率較低，配套的不完善讓很多人望而卻步，更多的是拿來(lái)投資或是周末用來(lái)休閑度假。