受貨幣寬松（政策利率下調，存款準備金率下調以及信貸增長加速）的影響，住房市場的下滑態勢在2012年年中時得到扭轉。但是這一次，政府不太可能還會采取類似的貨幣寬松政策。實際上，央行已經汲取了上次教訓的經驗，轉而采取更加有針對性的寬松政策，而不是實施整體寬松的信貸政策

　　國家統計局公布5月份70個城市房價指數，與上月相比，新房價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。由此可見，5月份有50.0%的城市房價環比下跌，這也是自2012年6月以來房價下跌城市所占比例最大的一次。平均而言，5月份全國住房價格環比下降0.2%（而4月份則為環比上漲0.1%），成為2012年6月以來首次環比下降的月份。

　　總體而言，樓市交易活動似乎已經結束了第一季度的急劇下跌之勢，但交易活動仍然比較低迷，市場也面臨著巨大的調整壓力。

　　房市調整受兩方面因素影響最大。首先，近幾年來樓市供大于求。2013年新屋開工面積達到14.6億平方米，遠高于2013年11.6億平方米的住房銷售面積。房屋供應指標（即在建居民住宅總建筑面積除以年度售房面積）在2013年年底時達到了4.2.這意味著目前在建的所有房地產項目需要4年多時間才能銷售完畢，遠遠高于3.4年的平均水平。

　　其次，央行于2013年下半年開始緊縮貨幣政策，使社會融資總量的同比增長率由2013年6月的20.4%一路下降至2014年5月的15.8%。房地產開發商的主要融資渠道——信托貸款等影子銀行業務——受到貨幣政策立場的影響最大。房地產開發商也因此面臨更高的成本壓力，其信貸獲得能力也受到了更大的限制。

　　目前的樓市狀況與2012年年初上一輪樓市調整時有些類似，但這一次的調整可能會延續更長時間（2012年的調整持續了2-3個季度）。供應方面，盡管供大于求的總體程度與2011年年底類似，但這已經由一個地區現象（集中在華東地區）發展成為一個全國性的問題：同期西部地區的房屋供應指標由2011年的3.74上升到4.40，華中地區則由3.66上升到3.97。此外，受貨幣寬松（政策利率下調，存款準備金率下調以及信貸增長加速）的影響，住房市場的下滑態勢在2012年年中時得到扭轉。但是這一次，政府不太可能還會采取類似的貨幣寬松政策。實際上，央行已經汲取了上次教訓的經驗，轉而采取更加有針對性的寬松政策，而不是實施整體寬松的信貸政策。

　　對于房市調整的最大擔憂在于它的宏觀影響。房地產投資占到中國固定資產投資總額的25%，同時整個部門占2013年GDP的12.7%，GDP增長率的15.1%。如果加上對相關行業的帶動作用，房地產行業可能貢獻了大約五分之一的GDP。我們的分析表明，房地產投資增長率下降5%，就會拖累GDP增長率下降0.6個百分點（包括直接和間接影響）。在今年頭五個月，房地產投資增長率同比降至14.7%，低于2013年同期的19.8%。如果這一趨勢持續下去，我們的基本判斷就存在向下調整的風險。從積極的意義上講，房地產行業的調整則有利于對“新中國”部門（如清潔能源、環境保護、健康醫療和行業升級）的投資，為經濟再平衡提供支持。

　　我們對于房價崩盤和房地產貸款逾期違約持續上升等短期金融風險并不十分擔心。盡管存在供大于求的問題，但在城鎮化發展和收入增長的推動下，需求仍然較為穩固。家庭收入穩健的兩位數增長也降低了房價回調的破壞性影響：在房價溫和下跌和收入穩定增長兩方面因素的綜合作用下，住房支付能力是能夠恢復的。得益于嚴格的抵押貸款操作，家庭負債水平較低以及面向房地產開發商的風險敞口相對較小，金融系統的短期風險仍然是可控的。

　　有觀點認為，即使政府取消了房地產調控措施，但其產生的作用也不會很大。我們并不同意這種觀點，而是認為政策調整可以制止樓市前景的進一步惡化。首當其沖的選擇方案就是取消部分城市的購房限制（現在，包括所有一二線城市和部分三線城市在內的大約50個城市都采取了限購措施）。如果地方政府再輔以小幅寬松的微調，效果還會更好。第二個選項是放寬對二次購房者的貸款價值比要求，當然我們也承認這項措施不太可能得到采納。目前，二次購房者最多只能獲得相當于房價40%的貸款，但如果將貸款上限上浮至房價的60%-70%，應該可以為那些確實需要升級住房或搬遷的購房者提供一些支持。朱海斌

　　（作者系摩根大通中國首席經濟學家）