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    2014年即將過半，過去的這半年，炙手可熱的樓市出現(xiàn)了戲劇性的轉(zhuǎn)變：樓市交易慘淡，庫存卻節(jié)節(jié)攀升，為業(yè)績焦慮的開發(fā)商、代理行都在苦思促銷妙招……賣房人煩心，買房人也很苦惱，各種促銷風(fēng)生水起，到底是要趕快出手還是再等等看？

    “漲價(jià)”、“日光”、“地王”仿佛就是昨天的事，不過轉(zhuǎn)眼間，“下跌”、“觀望”、“博弈”、“維權(quán)”等關(guān)鍵詞就紛紛登上了各家門戶網(wǎng)站的首頁，市場從紅臉到黑臉的轉(zhuǎn)變?nèi)绱搜杆伲谶@部樓市大戲中，不同身份的主演、配角們的表情變化也是精彩紛呈、耐人尋味。

    ■本報(bào)地產(chǎn)評論員 劉莉 方力卓 朱凌琳

    ■第一幕戲

    小小案場上演“四國大戰(zhàn)”

    領(lǐng)銜主演：銷售顧問

    王猛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已有4年了，期間，他參與過金地自在城、保利香檳國際、萊蒙水榭春天等多家品牌樓盤的銷售，每次業(yè)績都是數(shù)一數(shù)二，因而年紀(jì)輕輕就被人稱為“猛哥”。王猛現(xiàn)在在河西一家樓盤做銷售，作為資深的一線銷售人員，王猛對于樓市的冷暖變化也最有體會(huì)。

    “和許多樓盤一樣，今年項(xiàng)目也做了不少拓客的活動(dòng)，進(jìn)科技園、去明基醫(yī)院外展，買房送油卡等等，以前很少有這樣的活動(dòng)，優(yōu)惠更別提了。”不僅如此，王猛說案場的代理公司也由去年的2家變成4家，小小的案場上演起“四國大戰(zhàn)”，還有末位淘汰制，深感“壓力山大”。

    市場不好，項(xiàng)目的銷售業(yè)績也沒往常那么牛了。雖然5月底的一次開盤，該項(xiàng)目推出的355套房源曾1小時(shí)去化一半，攬金4億，但要知道放在去年，它可是托關(guān)系都一房難求的神盤。“去年1個(gè)月至少能賣到100套以上，今年月成交能有50-60套就不錯(cuò)了。”這樣的行情下，原本賺得盆滿缽滿的銷售員薪酬也相應(yīng)縮水了一半，不過見慣樓市沉浮的王猛也看得開，“就當(dāng)做是對自己的一種鍛煉吧”。

    ■第二幕戲

    以前坐等客戶上門 現(xiàn)在頻繁出擊

    領(lǐng)銜主演：房產(chǎn)策劃

    河西某樓盤的房產(chǎn)策劃向筆者大吐苦水，“今年的客戶相比去年要計(jì)較得多。”該房產(chǎn)策劃人員表示，不像去年很多時(shí)候都是客戶在搶房子，今年很多客戶都會(huì)有各種借口不買，比如有的客戶覺得時(shí)機(jī)不對啊，有的客戶會(huì)說自己手上現(xiàn)在沒有足夠的現(xiàn)金等等。

    這個(gè)時(shí)候營銷策劃就會(huì)針對客戶的不同情況做解決方案。“比如有些客戶說自己手頭資金不足，我們就推出了一成首付的活動(dòng)，比如有些客戶說時(shí)機(jī)不對，那我們可能就會(huì)創(chuàng)造時(shí)機(jī)，推出限時(shí)限價(jià)的活動(dòng)等等。”該策劃人員表示，因?yàn)槭袌龈偁幖ち遥跔I銷上也會(huì)更多傾聽客戶的聲音，順應(yīng)客戶的變化，幫助客戶解決問題。

    另一家商業(yè)項(xiàng)目的房產(chǎn)策劃人員則表示，以前是等著客戶上門，現(xiàn)在則是房產(chǎn)策劃想著怎么帶領(lǐng)銷售人員走出去，包括策劃各種各樣的拓客活動(dòng)，把產(chǎn)品主動(dòng)推出去。“之前做活動(dòng)多是在售樓處做大型活動(dòng)，造造聲勢，大概一個(gè)月只有一兩次的樣子。現(xiàn)在幾乎每兩天就要做一次活動(dòng)，唱歌跳舞發(fā)禮品之類的。”該房產(chǎn)策劃人員告訴筆者，他們近期還做了一個(gè)項(xiàng)目的小沙盤，經(jīng)常把這個(gè)小沙盤搬到社區(qū)和商場去巡展。

    當(dāng)然，這種時(shí)候?qū)︿N售人員的要求有所提高，要力爭服務(wù)好每一個(gè)到場客戶，“因?yàn)槊恳粋€(gè)客戶都很珍貴”，該房產(chǎn)策劃表示，現(xiàn)在售樓處幾乎每兩三天都要做一次培訓(xùn)，“沒客戶的時(shí)候就培訓(xùn)售樓員。”

    ■第三幕戲

    一天6個(gè)樓盤 輪番電話“轟炸”

    領(lǐng)銜主演：開發(fā)商

    劉川的買房計(jì)劃原本定在今年4月，由于資金沒到位，拖延了一個(gè)月，沒想到這一等，市場行情完全逆轉(zhuǎn)了。“原本周末去中介，看房的人很多。隔了1個(gè)月之后去，門店冷冷清清的，中介見我又回頭看房，特驚喜。回來后，當(dāng)天至少打了5-6個(gè)電話催我下定。”

    同時(shí)劉川也發(fā)現(xiàn)，1個(gè)月的時(shí)間，原本扶搖直上的新房價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)，“之前在板橋的一家樓盤看盤，基本沒什么優(yōu)惠可談，后來銷售員打了好幾通電話給我，稱售樓處有個(gè)神秘大優(yōu)惠，讓我一定去看看。”

    現(xiàn)在，劉川經(jīng)常會(huì)收到各大售樓處的促銷電話和短信，一成首付、半價(jià)搶房、買房送寶馬等等。最多的一個(gè)周日，劉川甚至接到了6家樓盤的電話，江寧、江北、仙林的盤都有，讓他不堪其擾，“我估計(jì)是房子不動(dòng)了，開發(fā)商著急了。”

    最近聽說城東有樓盤甚至開出了“8”字頭，價(jià)格一下子回到5年前，劉川買房更淡定了，“接下來估計(jì)降價(jià)的樓盤越來越多，再等等，有合適的就出手，打算在年前完成買房。”

    ■第四幕戲

    月入過萬的好日子遠(yuǎn)去了

    領(lǐng)銜主演：二手房中介

    王玉全是中原地產(chǎn)奧體新安江街店的一名經(jīng)紀(jì)人，盡管目前的二手房市場不太景氣，但王玉全每天仍然忙得不可開交，只不過這次換成了賣新房。王玉全所在的中原地產(chǎn)一直都有新房銷售業(yè)務(wù)，但近兩個(gè)月來，門店新房的銷售比重卻從先前的10%-20%上升到60%-70%，大有反超二手房之勢。

    這個(gè)月，王玉全已著手了兩套新房的銷售，“現(xiàn)在奧體不少新房促銷力度大，選擇多，價(jià)格又有優(yōu)勢，相比之下，二手房很多不滿5年，總價(jià)高稅負(fù)重，加上貸款難，客戶存在觀望心理。很多客戶看不到合適的二手房，我們就推薦去新房看看。”

    能說會(huì)道的王玉全算是門店的銷售“明星”，但很多初入中介的新人就沒這么幸運(yùn)了。“去年市場好，隨便賣賣都能月薪過萬，但現(xiàn)在新人過來，很長時(shí)間只能拿到2000元的底薪，干不了多久就離職了，人員流動(dòng)非常頻繁。”

    ■第五幕戲

    車多人少 “黑的”也打價(jià)格戰(zhàn)

    領(lǐng)銜主演：黑車司機(jī)

    從地鐵2號線底站的出口一出來，就能看到不少馬自達(dá)、面包車甚至小轎車停在路邊，看到有人出來，本來或閑聊或低頭看手機(jī)的車主們立刻一窩蜂地圍上來，熱情地招呼你去坐他的車，王健也連忙掐掉手里的煙，擠上前去。

    王健專門在地鐵站附近做載客生意的時(shí)間不算長，大概一年多。王健說，因?yàn)楦浇泻脦准覙潜P在售，所以坐他車的不少都是看房人，還有去遠(yuǎn)一些的句容看房的。

    “去年我剛做這行的時(shí)候，跑一趟仙林湖15元，要是去句容，至少20元起步。”因?yàn)槿ツ昕捶咳硕啵B工作日都不間斷，要是周末的時(shí)候，更是忙得不可開交，王健說，別看自己干的是藍(lán)領(lǐng)的活，一個(gè)月的收入“那可比坐辦公室的白領(lǐng)都多”。

    王健坦言，今年的生意不如去年火了，有的時(shí)候等一天都帶不到什么人，因?yàn)檐嚩嗳松伲F(xiàn)在連他們都打起了“價(jià)格戰(zhàn)”，面包車賣出了公交車的價(jià)，每人只要兩塊錢，開轎車的王健收入也相應(yīng)減少了。

    不過讓他開心的是，最近幾周，去仙林湖看房的人又慢慢多起來了，“聽說是開發(fā)商降價(jià)了”。

    ·評論

    你看，你看 樓市的臉

    又到了年中盤點(diǎn)的時(shí)候，但對于一貫“高歌猛進(jìn)”的房地產(chǎn)市場而言，今年上半年的各項(xiàng)指標(biāo)看上去并不美。

    僅就南京而言，網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月24日，南京樓市上半年賣房30386套，同比去年大跌26.5%。與此同時(shí)，南京樓市的庫存量，從年初的35552套，到6月24日的41684套，猛增了17.2%。

    再看南京房價(jià)，365地產(chǎn)家居網(wǎng)對今年上半年南京97家主力在售樓盤的調(diào)查顯示，有48家樓盤價(jià)格出現(xiàn)了上漲，還有4家樓盤價(jià)格下跌，而去年122家主力在售樓盤中，有82家上漲，占比近7成，而且從漲幅上看，開發(fā)商也都“克制”了很多，以微漲居多。

    各項(xiàng)數(shù)據(jù)無一不在印證，樓市正在“變臉”。多數(shù)專家都認(rèn)為，這樣的調(diào)整和變化是符合市場規(guī)律的，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉就表示，去年那么高的漲幅和成交量是不可能持續(xù)的，“哪有那么多韭菜可割？”

    市場步入調(diào)整期已經(jīng)是不爭的事實(shí)，而且與往年因?yàn)檎咭蛩貙?dǎo)致的市場蕭條不同，這一次的調(diào)整是在政府沒有任何加碼調(diào)控狀況下市場自發(fā)的反應(yīng)，是市場的調(diào)控之手在發(fā)揮作用，正因?yàn)榇耍据喺{(diào)整周期和調(diào)整深度可能較以往更長。

    王石在萬科B轉(zhuǎn)H股上市儀式后甚至稱，房地產(chǎn)市場調(diào)整期可能會(huì)持續(xù)2-4年，甚至更長時(shí)間。

    下半年的樓市會(huì)否“入冬”，讓我們拭目以待。