昨日（9月29日），廣州迎來今年以來最大規(guī)模的土地交易盛宴，13宗地塊共賣155億元，創(chuàng)下今年以來單日賣地金額新高。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，備受業(yè)界期待的準(zhǔn)地王項(xiàng)目廣鋼新城罕有地出現(xiàn)底價成交，6宗地塊最終成交溢價率較年初出現(xiàn)大幅下滑，兩宗位于番禺的住宅用地更出現(xiàn)流拍，土地市場降溫的勢頭不減。
合富輝煌首席市場分析師黎文江向記者表示，目前廣州住宅庫存量創(chuàng)下歷史新高，土地價格的下降導(dǎo)致今年初搶地王的企業(yè)面臨巨大的成本壓力，土地市場低迷的勢頭難有改變，是否松綁調(diào)控成為地方政府面臨的選擇。
廣鋼新城6宗地樓面價下跌
在本次出讓的13宗土地中，廣州最大規(guī)模的“舊改”項(xiàng)目——廣鋼新城出讓6宗土地成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。
今年2月份，廣鋼新城首批出讓的5宗地塊以“限地價、競配建”的方式進(jìn)行拍賣，吸引了萬科、保利等15家知名房企到場。經(jīng)過兩個多小時的角逐，5宗地塊以總價155億元、總配建安置房面積38.64萬平方米成功出讓，拍賣過程屢次刷新區(qū)域地王。
據(jù)悉，本次出讓的廣鋼新城地塊位于荔灣區(qū)芳村大道南以西、鶴洞路以南，總用地面積為20萬平方米，總建筑面積為80萬平方米，總起拍價為111億元。為了增強(qiáng)地塊的吸引力，與首批出讓的地塊設(shè)定了“戶型比例中住宅中小套型比例(90平方米以下)不低于60%”的條件相比，此次出讓的這6宗地塊不設(shè)置中小套型比例，這有助于開發(fā)商用于開發(fā)高端項(xiàng)目。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，本次出讓的6宗地塊有兩宗直接底價成交，兩宗僅有一次報(bào)價，6宗地塊的折合樓面地價約為14000元/平方米~18255元/平方米，相較年初18000元/平方米~22000元/平方米的樓面地價明顯下降。保利地產(chǎn)以36.53億元的總價拿下其中兩宗地塊，中海地產(chǎn)、金融街與方興地產(chǎn)聯(lián)合體、北大資源和深振業(yè)則分奪剩余的4宗地塊。
“這次的賣地成績確實(shí)有點(diǎn)冷”，克而瑞高級分析師肖文曉向記者表示，本次出讓的廣鋼新城地塊地理位置較年初出讓的更優(yōu)越，部分地塊更配備江景資源，但樓面地價成交價依然較年初下降約20%，與現(xiàn)時樓市大環(huán)境趨冷、開發(fā)商握緊錢袋子的現(xiàn)狀是分不開的，也是市場對年初個別開發(fā)商不惜代價搶地王的反饋。
黎文江則認(rèn)為，與年初的土地市場高點(diǎn)相比，本次廣鋼新城的土地成交均價更貼近周邊市場狀況，約30000元/平方米的項(xiàng)目售價也更有利于產(chǎn)品去化。年初高價拿地的中海地產(chǎn)與金融街本次也有斬獲，能通過統(tǒng)一開發(fā)降低整體土地成本。
目前廣州新房庫存達(dá)14萬套
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至9月29日，廣州今年以來賣地收入總額約為592億元，距離年初制定的800億元賣地收入目標(biāo)還差200多億元。在土地市場行情趨冷的形勢下，廣州要完成賣地收入目標(biāo)有一些難度。
此外，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示，截至9月20日，廣州新房可售貨量達(dá)到14萬套，創(chuàng)下歷史新高。9月份上半月，廣州全市成交1792套，相比去年3060套，同期下降41.4%，備受期待的 “金九月”不僅沒有出現(xiàn)，市場壓力反而進(jìn)一步加大。
“如果連廣鋼新城都出現(xiàn)底價成交，質(zhì)地較差的地塊未來還會出現(xiàn)流拍”，肖文曉認(rèn)為，一邊是土地財(cái)政壓力加大，另一邊是樓市庫存不斷攀升，廣州樓市正面臨前所未有的壓力，是否應(yīng)該堅(jiān)持限購成為地方政府面臨的選擇。
“隨著全國大部分城市放開限購，一線城市松綁的條件也已經(jīng)成熟”，黎文江表示，根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前廣州136平方米以上的高端大戶型產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重，像花都與南沙這樣的外圍區(qū)域庫存去化周期更在22個月以上，因此廣州可以效仿珠海的做法，通過放開大戶型與外圍區(qū)域的限購，實(shí)現(xiàn)調(diào)控的局部松綁，可以刺激市場成交來減少庫存壓力。 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州