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　　樓市復蘇后勁不足 業內預判10%買家受益

　　“930”新政的出臺，無疑給房地產市場吹來一陣暖風。在新政出臺的兩周里，低迷了大半年的北京樓市變得熱鬧起來。北京晨報記者調查發現，進入10月以來，新房成交量日漸回升。雖然市場復蘇已邁開腳步，看房人變多了，但多數項目卻謹慎說提價。

　　在售樓盤暫未調價

　　新政出臺前一天，北京晨報記者來到首創·新悅都售樓處，銷售人員介紹說，該項目二期在今年4月開盤，均價為21800元/平方米，定位剛需盤。記者注意到，首創·新悅都小區距離最近的地鐵籬笆房站不太近，步行大約需要15分鐘。它的對面是中國鐵建·國際花園小區，中國鐵建·國際花園售樓處的銷售人員表示，目前該項目出售的是二期準現房，主推戶型90平方米三居、86平方米兩居，均價為21900元/平方米。

　　新政出臺后，記者再次回訪，首創·新悅都的上述銷售人員說，“新政出臺后，看房的客戶比以前多了。很多客戶趕來先訂房，等到辦貸款的時候，各家銀行制定的細則落實下來，他們就可以享受新優惠。我們項目的房價暫時沒有變，隨著市場的回暖，以后不排除提價的可能。”中國鐵建·國際花園的上述銷售人員表示，“銀行的貸款利率優惠幅度加大會導致市場回暖，必然會有一些開發商借機提價，但是我們項目暫時不會貿然漲價。”

　　10月11日，北京晨報記者乘坐八通線到達北苑站，出站步行500米來到通州萬達廣場售樓處，看見三名銷售人員在沙盤旁邊忙著為各自的客戶介紹項目情況。售樓處銷售人員介紹說，“我們的二期住宅在10月已經開盤，戶型大約為130平方米至160平方米三居，均價為31000元/平方米左右，開盤優惠后的價格在26500元/平方米至27800元/平方米左右。”

　　對于房價的變動，通州萬達廣場上述銷售人員說，“在市場沒有太大波動下，現在價格不會有太大變化。”

　　晨報記者 武新

　　準開盤項目定價預期未變

　　在10月即將開盤的項目已經開始蓄客，開發商似乎攢足了勁要借著新政利好“造勢”，期望開盤時能有個滿堂紅。不過，十一國慶節后，在這些項目中，有的項目報價沒有變化，有的項目價格將會做出調整。

　　9月29日，北京晨報記者來到位于亦莊的通泰國際公館的售樓處，成為當時店里面的唯一客戶。據售樓人員介紹，項目緊鄰地鐵亦莊線，與所在的售樓處相距兩站，從經海路站出向西南走5分鐘，不到200米就可抵達項目。項目預計10月下旬開盤，一期主推88平米兩居，預計開盤200套。70年產權，毛坯交房。記者問到價格，售樓人員透露預售價在24000至25000元/平方米左右。優惠活動推出了“1萬抵十萬”，同時還有“每日減500”，即從排號開始至開盤當天，每天在購房總價中減少500元。售樓人員當時表示已排有100多號。

　　9月29日，記者趕到豐臺區方莊公館售樓處，銷售人員介紹說，方莊公館是三環到四環之間的純高端改善性住宅類新盤項目，預計10月25日左右入市開盤。此次開盤共有46套，分別為124平米和138平米兩種戶型，均價在57000元/平方米，現在排號有交5萬抵10萬的優惠。

　　10月12日，記者重新回訪通泰國際公館售樓中心，詢問價格有無變化。售樓人員小李表示項目一期開盤，價格不會太高，還是原來的預售價格。同時小李情不自禁地為記者解讀起新政，“新政出臺后，很多樓盤的客戶量都增加了。今天是節后第一個周末，我們的客戶就挺多。等各個銀行細則落實后，客戶量肯定會更多。”此外，小李告訴記者節前的優惠活動也沒有發生變化，目前排號增加到130多位。節后，方莊公館銷售人員表示，“我們目前對外報價仍是57000元/平方米，最終定價要由市住建委審批確定。”

　　晨報記者 李小娟

　　張鶴翔 陳王京

　　贈送車位優惠活動取消

　　在通州萬達廣場附近，有在售樓盤M5·朗峰。M5·朗峰售樓處的銷售人員表示，“我們出售的是loft住宅，戶型為50多平方米至80多平方米，均價在36000元/平方米左右。在十一國慶節期間，我們有買房送車位的優惠活動。”這位銷售人員借用“通州萬達廣場”來宣傳自己的項目說，“等到通州萬達廣場的商業開業后，北苑的房價將會上漲。您現在買我們的房子，還有升值的潛力。”

　　該銷售人員還搬出了“央行新政”做營銷噱頭。銷售人員說，“政府出臺新政救市，市場會越來越好的。買房送車位優惠活動到本月13號截止，此后購房買車位可要多花不少錢了。項目價格也會有調整，具體定價要等領導通知。”

　　晨報記者 武新

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　　商住市場競爭白熱化

　　雖然新政對住宅市場松了綁，但是商住產品的反響也不甘示弱。北京晨報記者跑盤發現商住產品競爭非常激烈，有些項目的優勢在對手口中反而成為了致命傷。

　　10月12日晚上六點，記者到達位于馬駒橋附近的合生·摩爾公館售樓中心。看到里面燈火通明，人聲鼎沸，到處都是客戶。售樓人員小侯向記者介紹，項目為商住現房，LOFT精裝修，一期開盤價格確定20000元/平方米，主推55至58平方米戶型，總價在110萬左右。項目開盤時間確定為10月26日，月底就能交房。小侯告訴記者，從國慶到現在每天的客戶量都達到60至70位，白天的時候售樓中心都找不到空余的座位，座無虛席。隨即，小侯開始大話新政，分析項目很可能會因市場環境變化而漲價。提起同類競爭項目——北京密碼，小侯表示去看過對方的項目，“他們緊鄰建設中的首都第二機場，到時候飛機每天從頭頂飛過，對人的輻射是非常大的。因此有兩個客戶轉到我們這來買房”。此時，北京密碼銷售作為優勢向記者介紹的地理位置，在競爭對手的評價中反成了致命傷。對此，北京密碼的售樓人員小趙辯駁：“肯定不會有輻射，項目南面15公里處才是機場，航線沒有從項目頭頂過怎么會有輻射？”此外，小趙一針見血“回敬”摩爾公館項目評價：“他們項目層高4.2米，而我們層高是4.5米。雖然我們項目交房晚，但是現房價格高，等兩年就能省個一二十萬”。

　　晨報記者 李小娟 陳王京

　　■業內觀點

　　新政對新房住宅市場影響有限

　　新政成為北京新房住宅市場的風向標，它究竟能給市場帶來多少影響呢？亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，“在北京新房市場，新政對于首次改善型客群有一定的刺激作用，這部分人從限貸政策中被釋放出來，可以按照新政完成購房置業，他們的首付比例降低了，還有可能享受到貸款利率優惠。不過，這部分人群的量是有限的，他們在市場所占比例較低，大約為10%。就算這部分人買房能夠帶動一定成交量的上漲，也只是對改善型樓盤銷售有促進作用，提振局部市場。新政對整個房地產市場的影響作用有限。”

　　“現在北京的庫存已突破9萬，對于開發商而言，去庫存仍然是首要問題。”郭毅分析說，目前新政只是釋放了少量改善需求，市場上沒有出現搶房的現象，這時開發商若是盲目漲價，是很難被市場認可的。

　　據鏈家地產市場研究部數據顯示，截至10月12日，北京市新房住宅網簽量為2037套，環比9月份同期下降13%。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從新政出臺到購房人買房完成網簽需要一個過程，所以網簽數據具有一定滯后性。由于房貸新政對于改善需求的釋放，未來的幾周，北京將迎來改善需求網簽的高峰。

　　晨報記者 武新