羊城晚報記者 孫晶 王田歌

　　正當坊間對于央行降息可能對房地產市場帶來新的上升空間充滿期待之際，日前，在廣州萬達文化旅游城主辦的花都主城區CBD發展峰會上，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松明確表示，2013年中國住宅銷售額達到8萬億，很可能已觸及天花板，此次央行降息雖然降低了購房者的月供負擔和開發商的融資成本，但房地產銷售拐點已經到來，住宅市場調整的趨勢無法改變。

　　新房

　　市場銷售拐點已到

　　巴曙松表示，今年全國房地產銷售面積繼2008年后再現負增長，成交面積同比下降9.2%，均價同比下降1.2%，預計今年全年商品房銷售額在7.3億元左右。

　　房產市場表現出庫存壓力大，新開工負增長的疲軟態勢。國家統計局的行業開發資金來源數據顯示，2014年同比數據明顯回落，“這說明行業在銷售低迷的背景下，行業資金快速惡化。從上市公司一季報來看，當前的償付壓力與2011年底相當。”巴曙松稱。

　　巴曙松認為，2013年8萬億的銷售額可能是中國房地產市場銷售的歷史高位，新房市場如今已迎來開工和銷售的拐點，但不意味著未來銷售會陡降，整體將維持高位震蕩。

　　據介紹，2002-2012年十年間房地產市場高歌猛進，總銷售面積約60多億平方米，每年約10.5-11億平方米，而2013年達到13億平方米。經過十幾年的快速開發，中國商品房存量已超1億套，2015年將達到1.25億套。存量的二手房未來將滿足部分需求，“以美國為例，二手房成交量是新房的9倍。”

　　房企

　　高利潤時代終結

　　“企業高利潤時代已經過去了。”巴曙松介紹，隨著市場供需趨于平衡，房價漲勢放緩，成本上升，這意味著房企高利潤時代的終結。

　　未來行業并購將成為常態，企業格局形成“強者恒強，難以追趕”的局面。人均收入突破8000美元之后，房地產行業將從住宅市場的過度繁榮進入多元業態，住宅地產、工業地產、物流地產、商業地產、房地產金融百花齊放，服務化將成為房地產業新的增長點。“過去只要拿到好項目，誰都能賺錢，但未來前期調研、產品設計，后期的物業管理會創造更大的價值。”

　　巴曙松認為，住房的衍生服務未來會吸納巨量需求:“許多企業圍繞住房融資、物業管理、社區電商等領域進行的努力已經暗示這個市場機會良多。美國納斯達克房地產板塊的市值中房地產服務類公司占比已達73%。”

　　另外，在本次論壇上萬達集團相關人士介紹，萬達文化旅游城項目目前已落子廣州，總投資超過500億元，是首個在一線城市布局的文化旅游項目。中國知名房地產分析師黎文江談到廣州萬達城對花都主城區CBD發展的影響時，也提到：“目前廣州文化旅游景點只有‘星星’和‘月亮’，需要打造世界級文化旅游中心的‘太陽’；花都GDP 排在廣州的第三梯隊，要進入第二梯隊,需要借助廣州萬達文化旅游城的吸金力；花都擺脫‘廣州商品住宅庫存量第一大戶’,需要依賴文化旅游產業及產業人口帶來充裕住房需求。”