樓市迎來“新政時代”，“暖冬”的火熱效應正在顯現(xiàn)。
公積金新政、普通商品住宅標準調(diào)整、央行房貸新政……自9月30日以來，樓市新政不斷出臺，政策疊加效應開始發(fā)酵。各大市場研究機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，樓市已經(jīng)開始回暖。11月21日，央行又下“猛藥”，突然宣布非對稱降息，受此刺激，11月24日A股放量上漲，創(chuàng)3年來新高，房地產(chǎn)更是首當其沖，大量個股漲停。與此同時，各地久違的“日光盤”、“搶房潮”再現(xiàn)。年關將近，眾聲喧嘩的樓市，對購房者而言，是該出手“抄底”，抑或等等看？業(yè)內(nèi)人士看法并不一致。
中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立在接受《中國建設報·中國住房》記者采訪時稱：“就目前的房地產(chǎn)市場而言，政府的刺激政策還遠遠不夠。同時，市場瞬息萬變，尤其是受政策影響較大的樓市，想要掐準‘抄底’時機，很難。該不該出手，得看自身需要。”
市場已熱
樓市信貸政策雙重利好，市場重拾信心，開發(fā)商為完成全年業(yè)績加速促銷去化，促使剛需和改善型購房者率先出手。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，主要城市客戶看房咨詢量均有明顯上漲，環(huán)比前一周上漲50%以上，其中表現(xiàn)最明顯的是一線城市，北京、上海客戶咨詢量上漲了80%以上。
央行21日宣布降息，給深圳22日開盤的3個樓盤上了一道“開胃菜”。當日共吸引超過5000人到場，售出逾1500套房，有樓盤當天售罄。據(jù)房掌柜等中介機構數(shù)據(jù)，22日位于深圳市龍崗區(qū)坂田板塊的某樓盤開盤，共推出700套房源，折后均價達每平方米3.4萬元，截至當天下午2時許，銷控表被全部標紅，意味著700套房源已全部售完。該樓盤當日銷售總額超過23億元。針對“日光盤”再現(xiàn)，克而瑞深圳機構總經(jīng)理許爍表示，降息的消息對于房地產(chǎn)市場來說，肯定有刺激作用，這是一種政策利好。
北京樓市的表現(xiàn)也是一路走紅。11月22日當天，作為央行降息后的開盤項目，北京滟瀾新宸·長橋墅首次開盤50套別墅產(chǎn)品實現(xiàn)“日光”，銷售額達5億元。該項目相關負責人表示：“項目880萬～1000萬的總價相對于別墅產(chǎn)品來說性價比較高，又推出一成首付活動，再加上降息，這都加強了購房者的信心。”
另一個11月22日開盤的項目琨御府·玲瓏閣，當天推出236套房源，均價每平方米5萬元，37平方米～90平方米不限購小戶型，受到了剛需購房者的青睞，開盤當天認購額超4億元，認購率近80%。門頭溝中昂時代也在22日推出了200套房源，開盤當天也基本售罄。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當周一線城市成交量環(huán)比上升12.5%，同比增長21.4%；二線城市環(huán)比增長2.2%，而三線代表城市則下降了6.6%。以北京為例，11月17～23日北京商品住宅成交2889套，面積為28.18萬平方米，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別回升5%和10.66%。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受本報記者采訪時分析認為，目前來自各方的刺激政策，購房者入市的積極性會繼續(xù)提高，房價難以再跌，量價齊漲的可能性非常大。而許爍則認為，房價在短期內(nèi)不會出現(xiàn)太大的波動。降息對于開發(fā)商的實質(zhì)影響有限，目前到了年底沖刺業(yè)績的階段，開發(fā)商還是要先做好這件事。至少到目前為止，迫于業(yè)績壓力，開發(fā)商還沒有明顯的坐地起價的沖動。就房地產(chǎn)整體狀況而言，庫存壓力依然高企。
去化加速
樓市新政固然能起到立竿見影的效果，短期的“治標”績效凸顯，但在供求關系并未得到根本性改變的當下，要讓市場重歸健康發(fā)展軌跡，開發(fā)商的戰(zhàn)略同樣至關重要，加速去化減小庫存才是真正的“治本”之要。何況本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整最大的考驗仍是持續(xù)萎靡的成交量，其中有行業(yè)中長期拐點的原因，同時也因此次降息的政策指向并非單一為提振房地產(chǎn)業(yè)，無法改變行業(yè)拐點的總趨勢。
就房地產(chǎn)整體狀況而言，多數(shù)城市庫存沒有減少，供應卻仍在持續(xù)增加，局部過剩的態(tài)勢正在進一步加劇。上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《10月份一線城市樓市報告》顯示，當月新建商品住宅庫存量為3758萬平方米，雖然環(huán)比減少0.9%，但同比仍大幅增加36.7%。需求較為旺盛的一線城市尚且如此，過度開發(fā)的三四線城市的庫存壓力可想而知！
為此，看準政策紅利的開發(fā)商趁機加大了推盤力度，僅北京上周就有11個項目入市，累計推出1394套新房源，環(huán)比漲幅達148%。盡管購房者首付門檻、貸款利率都有所下降，但上周北京入市項目的定價仍較為保守，老項目后期開盤價多與前一期價格標齊，部分開發(fā)商更是抓住這一時機，加大了優(yōu)惠力度。住總萬科·金域華府，周邊在售項目定價已高達每平方米4萬～6萬元，而該項目僅以每平方米3.5萬元低價入市。藍光星華海悅城項目，也在10月底推出新一期時相比7月開盤價格每平方米下調(diào)了5000元。亦莊金茂悅對前期產(chǎn)品采取了周末限時優(yōu)惠40萬元的活動，采用特價房形式加速去化。
記者在走訪項目中發(fā)現(xiàn)，面對政策疊加的諸多利好和開發(fā)商的大力促銷，購房者的觀望情緒依然不小，最關鍵的因素是拿不準現(xiàn)在的房價是否到了觸底反彈的時候。對此，同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉在接受本報記者采訪時分析認為，對于當前樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，接下來幾個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講，會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。“對于購房者來講，應該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，也趁當下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好政策短期紅利帶來的購房窗口期”。
而尹中立則認為，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整最大的考驗仍是持續(xù)萎靡的成交量，新政密集出臺短時間內(nèi)依然無法改變行業(yè)面臨中長期結構性調(diào)整細分的趨勢，“購房者重點還是該考慮自己的實際需求是什么，為改善居住品質(zhì)，又有消費能力，啥時候買都可以。如果作為投資，就得慎重考慮自己面對風險的承受能力。漲跌取決于市場供求關系，應量力而行”。
面對眾聲喧嘩的樓市，是憑感覺“抄底”搏一把，還是繼續(xù)貓冬以圖后市，不妨套用那句“樓市有風險，投資需謹慎”。畢竟，再暖的冬天，也需要防寒。天氣如此，樓市亦如此。