掘金“銀發經濟”，房地產開發企業首先瞄準的就是養老地產項目。在80多家開發企業高調進軍養老地產項目之時，遭遇的卻是計劃投資高企，實際投資卻未跟進的尷尬。截至2014年末，包括萬科、保利、遠洋、綠地等企業在內，全國已有超過80家房企進入養老地產領域，投資總額超過800億元。

　　不過，萬科集團高級副總裁毛大慶以北京市為例指出，截至2014年末，刨除以銷售房產為目的的養老地產投資，聚焦經營持有的養老產業的固定資產投資僅為60億-70億元，其中來自房產開發商的投資只占一部分而已。雷聲大、雨點小，也正在成為國內養老產業的尷尬，開發商熱衷的養老地產也同樣面臨呼聲高、落地少的問題。

　　高地價買賣“不合算”

　　業內人士介紹，目前開發商做養老地產主要有兩種形式，一為出售型養老地產，其開發項目具備醫療、服務等養老必備配套，而開發商的目的則是賣房子；另一類為持有型養老地產，開發商與養老運營機構或者健康醫療企業合作，將其全部或部分項目做成養老物業，靠服務賺錢。毛大慶指出，第二類養老地產模式的落地更為困難。

　　中坤集團董事長黃怒波告訴北京商報記者，土地出讓價格高企直接影響了房企進入的熱情。“在買入高價地后開發商更愿意以高價格賣出產品，而不會做長期運營，如果做養老運營，這筆賬可不劃算，”黃怒波坦言。

　　據悉，當前養老用地的供應方式，一部分是政府投資的社會福利性質的養老設施，通過劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國有土地建養老設施，通過招拍掛等方式出讓，開發商只能以第二種方式獲取土地。就以2013年的密云一宗包含養老功能的居住用地為例，中投發展有限責任公司以4.64億元拿下該地塊，如果不含住宅，且用于養老設施的運營，該筆投入的回報周期將被無限拉長。毛大慶也同樣拿萬科青島養老項目舉例表示，運營回報周期極為漫長，20年都是很正常的。

　　門檻降低 補貼跟進

　　在黃怒波看來，高地價引發的高投入以及長回報周期是開發企業對于經營性養老地產敬而遠之的關鍵原因。他還進而指出，經營性養老并非提供場所那么簡單，而是醫療、照護、康復、娛樂為一體的綜合服務項目，這對賣房子出身的開發商而言仍有難度。

　　毛大慶也根據實際運營經驗指出，養老項目的主要對象以80歲左右的高齡老人為主，因此對醫療配套提出了較高要求，而萬科目前的養老地產項目所能做到的只是與周邊醫院進行合作，提供簡單的醫療服務；另外，收費模式與養老機構運營之間也存在沖突。“如果收費過高，老人們無法承受或不愿意承受，而如果收費低廉，運營機構則會承受較大經營壓力，商業模式的不夠成熟也在制約開發商的熱情，”毛大慶如是說。

　　針對上述所提到的成本高、運營回報漫長的問題，黃怒波認為，其根本是政府需要從土地出讓方式及價格上做出調整和改變，讓開發商低門檻進入；而毛大慶的建議則是倡導政府針對醫養結合的社區型養老機構制定較為細致合理的分期投資計劃，而非一次性補助了事，從而督促、扶持醫養機構在各個環節階段皆可健康、穩定、均衡地發展。

　　北京商報記者 齊琳 阿茹汗