購(gòu)買(mǎi)商品房之前，購(gòu)房者都會(huì)選了又選，為“占”住房子，往往需要先交一萬(wàn)到兩萬(wàn)元的定金，簽下“認(rèn)購(gòu)書(shū)”。律師分析：北京惠誠(chéng)律師事務(wù)所陳楠一手房的認(rèn)購(gòu)合同和買(mǎi)賣(mài)合同都屬于格式合同，開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì)跟客戶(hù)建立某種約定的。
購(gòu)買(mǎi)商品房之前，購(gòu)房者都會(huì)選了又選，為“占”住房子，往往需要先交一萬(wàn)到兩萬(wàn)元的定金，簽下“認(rèn)購(gòu)書(shū)”。而后開(kāi)發(fā)商會(huì)給購(gòu)房者一周左右的時(shí)間付全款或交首付并辦理按揭貸款。然而，對(duì)于要辦理按揭貸款的購(gòu)房者則需要注意了，您一定要在交定金前確認(rèn)自己能否順利在銀行辦下貸款來(lái)，否則，您交的定金就具有風(fēng)險(xiǎn)了。
◆案例一：林先生準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)目樓盤(pán)，在與開(kāi)發(fā)商簽訂了“認(rèn)購(gòu)書(shū)”并交付了2萬(wàn)元定金后，計(jì)劃以按揭方式購(gòu)買(mǎi)，雙方同時(shí)約定了簽訂正式“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的時(shí)間。但最終在林先生申請(qǐng)貸款時(shí)被銀行拒絕，無(wú)法繼續(xù)購(gòu)房，而開(kāi)發(fā)商也因此拒絕退還林先生的定金。
◆案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝陽(yáng)區(qū)看中了一套出價(jià)為50萬(wàn)元的二手房，由于手頭積蓄能夠首付30%，便決定向銀行按揭貸款買(mǎi)房。由于沒(méi)有單位，平時(shí)收入都是現(xiàn)金進(jìn)出，無(wú)法提供銀行要求的蓋了公章的收入證明和存折流水賬，王小姐對(duì)貸款申請(qǐng)能不能批下來(lái)有些擔(dān)心。但中介人員表示，中介可代辦。求房心切的王小姐便交了2萬(wàn)元定金，簽了認(rèn)購(gòu)合同，托中介向業(yè)主砍價(jià)。最后，買(mǎi)賣(mài)雙方談妥以45萬(wàn)元成交，并簽了買(mǎi)賣(mài)合同，付了首付款。然而最近，中介卻告訴王小姐，銀行審批不過(guò)關(guān)，要她想辦法湊錢(qián)，由于一時(shí)無(wú)處籌錢(qián)，王小姐便要求解除購(gòu)房合同，然而中介和業(yè)主卻表示，只能退房款，2萬(wàn)元定金不能退。王小姐表示是中介當(dāng)時(shí)承諾沒(méi)問(wèn)題才買(mǎi)的，責(zé)任在中介，定金必須退，由此雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。
不予放貸的原因銀行拒絕個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)的情況主要分為三種，個(gè)人原因、開(kāi)發(fā)商原因以及政策風(fēng)險(xiǎn)等。個(gè)人原因：主要可能是借款人有嚴(yán)重的不良信用記錄、還款能力達(dá)不到放款條件、弄虛作假提供虛假申請(qǐng)材料等。而對(duì)于二套房貸的個(gè)人，也要核查其個(gè)人是否還有貸款未繳納完畢。開(kāi)發(fā)商原因：一般情況如果開(kāi)發(fā)商存在不具備開(kāi)發(fā)條件、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)手續(xù)不完備或者開(kāi)發(fā)商有嚴(yán)重的信用問(wèn)題或者開(kāi)發(fā)商有重大訴訟影響其償債能力等情形，也會(huì)被銀行拒絕申請(qǐng)貸款，因?yàn)榇藭r(shí)開(kāi)發(fā)商不具備保證擔(dān)保的能力。政策原因：所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，可能是由于金融管理部門(mén)出臺(tái)新的政策規(guī)定，使貸款人出現(xiàn)達(dá)不到申請(qǐng)條件，最終被銀行拒絕貸款的情況。
律師分析：北京惠誠(chéng)律師事務(wù)所陳楠一手房的認(rèn)購(gòu)合同和買(mǎi)賣(mài)合同都屬于格式合同，開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì)跟客戶(hù)建立某種約定的。所以客戶(hù)在交定金認(rèn)購(gòu)房屋時(shí)要謹(jǐn)慎些，如果自己不放心，最好先向開(kāi)發(fā)商指定銀行委托的按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)提供一份詳細(xì)的說(shuō)明材料，讓其請(qǐng)銀行進(jìn)行初步審核，確定最高貸款額度，再交定金簽認(rèn)購(gòu)合同。二手房則靈活很多，由于認(rèn)購(gòu)合同和買(mǎi)賣(mài)合同都是雙方約定的，可以和業(yè)主協(xié)商好，在訂立合同時(shí)，將自己的情況列明，并補(bǔ)充說(shuō)明因銀行貸款未獲審批導(dǎo)致成交失敗時(shí)，需要無(wú)條件退還定金。
陳律師表示，在上述王小姐的案例中，中介有過(guò)錯(cuò)，中介應(yīng)負(fù)一定的賠償責(zé)任。但對(duì)于如何辨別是哪方原因造成的貸款不予批準(zhǔn)的情況，這就需要購(gòu)房者提交相關(guān)證據(jù)，以證明不是自己的問(wèn)題，才能要求返還定金。律師提醒：陳楠律師表示，其實(shí)購(gòu)房者無(wú)論是簽訂認(rèn)購(gòu)合同或者是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)于自己的相關(guān)利益，一定要在之前和開(kāi)發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議，尤其是在購(gòu)買(mǎi)期房的時(shí)候，因?yàn)榭床坏綄?shí)體建筑，不免會(huì)在建成之后出現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商之前承諾的條件不符，因此，只要之前將相關(guān)承諾寫(xiě)進(jìn)合同里，就會(huì)免去之后的很多糾紛問(wèn)題。另外，在出現(xiàn)糾紛時(shí)不要輕言訴訟，一定要先做好充分調(diào)查取證并認(rèn)真研究合同和法律規(guī)定，最好向律師咨詢(xún)和請(qǐng)教，以獲得專(zhuān)業(yè)的法律幫助，維護(hù)自身的合法權(quán)益。