居住權“入典”保障弱勢群體住有所居　　訪清華大學法學院院長申衛星

　　□ 本報記者　　朱寧寧

　　作為新中國成立以來第一部以“法典”命名的法律，民法典全方位回應了人民群眾的法治需求。其中，首次規定的居住權制度引人關注。

　　居住權是指居住權人有權按照合同約定或者遺囑，對他人的住宅享有占有、使用的權利，以滿足生活居住的需要。那么，對于普通民眾來講，居住權這一新的用益物權究竟意味著什么？會給社會生活帶來怎樣的變化？為什么說居住權可以滿足特定人群需要？它是如何發揮獨特作用的？近日，清華大學法學院院長申衛星接受《法治日報》記者采訪，對居住權進行了詳解。

　　入法過程一波三折

　　記者：居住權制度作為一項新的物權制度，在我國物權立法中經歷了一個怎樣的從無到有的過程？為什么說居住權制度具有重要的現實意義？

　　申衛星：居住權制度在我國從無到有，過程可謂一波三折。早在2002年，物權法草案征求意見稿的說明中就提出“切實保護老年人、婦女以及未成年人居住他人住房的權利”，并設專章共計8個條文。此后，在物權法起草過程中，草案一審稿、二審稿、三審稿中均有居住權的內容，2005年物權法草案公布并全民討論時，有關居住權的條文已增至12條。

　　對于居住權制度，當時學界中多數學者是贊成的，只是在具體設計細節上有所分歧。當然，反對設立居住權的聲音自始至終也沒有停止，有學者認為弱者保護的價值取向決定其只能在有限的范圍內發揮作用，不值得為生活中可能出現的少數現象而專門規定一項法律制度。或許是受到這個觀點的影響，最終在臨門一腳的時候，居住權由于“適用面很窄”從物權法草案中被刪除。

　　這次編纂民法典，居住權再次被提及，并最終寫入了民法典當中。在我看來，居住權是介于所有權和債權之間的一個過渡地帶，既能非常好地保障一些弱勢群體的居住利益，又能使財產的走向符合財富創造人的意志，從而極大地滿足人民群眾對于財產利用形式多樣化的需求。具體來說，居住權的本質在于將房屋所有權的內容在居住權人和所有人間進行分配，從而滿足各自不同的需求。在功能定位上，居住權制度既可以實現特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求。更重要的是，居住權作為一項用益物權，同時具有房屋所有權的穩定性和租賃權的靈活性，不僅能夠充分落實所有權人對房屋的自由支配，而且為當事人利用房屋提供了更多可供選擇的財產利用方式，從而有利于最大限度地發揮房屋的效用。

　　弘揚良好道德風尚

　　記者：應當看到，目前我國還有大量的離婚婦女、孤寡老人等弱勢群體的住房需求在一些情況下難以得到滿足。有了居住權，對這部分弱勢群體意味著什么呢？

　　申衛星：法律的一個重要功能在于以國家強制力對弱者利益進行事先保護，以體現法律的人文關懷和社會正義訴求。在當今社會，贈與房屋所有權代價過大，借用又極不穩定，均難以起到真正的作用。居住權是一項用益物權，可以在所有權人依然保留房屋所有權的同時，為居住權人提供穩定的權利保障。設立居住權，既能使得被扶助人擁有穩定的居所，也不至于使房屋的所有權旁落他人。這就更能為相互扶助的雙方所接受，也可以避免許多不必要的矛盾。

　　首先，設立居住權制度有利于在離婚的財產分割中為離婚婦女提供基本住房保障。婚姻法第四十二條規定，離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。但是如何適當幫助？我們知道，現在一套房屋的價值動輒成百上千萬元，如果將“幫助”直接理解為房屋所有權的給予，則似乎超過了“適當”的限度。有了居住權制度，上述難題就可以得到化解，法官可以判決房屋所有權仍然不變，但設置居住權，這樣離婚后的婦女就不會無處可住。

　　其次，居住權制度有利于鼓勵人們相互扶助，從而自行解決弱勢群體的住房難題。居住權對社會弱者的保護并不限于近親屬之間，也不僅僅限于離婚婦女、保姆、未成年人等人群，其他與房屋所有人有著某種非直系親屬性質的生活關系之人，只要房屋所有人有此意愿便可以為其設立居住權，就在很多情況下更好地解決了弱勢群體的住房問題。

　　總之，居住權正式入法，不是消極地反映社會需求，而是具有引導良好風尚與形塑社會的功能，可以進一步弘揚友善互助的道德風尚。

　　保障父母老年安居

　　記者：我國現在已經步入老齡化社會，養老問題成為不容回避的現實問題。那么，此次設立居住權制度將會給養老帶來什么樣的影響？會改變中國人的養老方式嗎？

　　申衛星：居住權具有以房養老的功能，無論是城市還是農村，居住權的存在都顯得尤為必要。比如，伴隨城市房價日益高漲，剛畢業的大學生買房時往往會請求父母支持首付。父母傾其一生的積蓄支持子女購房后，如果無法保證自己老有所居，那么就可以通過居住權，讓子女享有新購房屋所有權的同時，讓出首付的父母獲得居住權。這樣就保證了父母老年安居的需要，解除了后顧之憂，雙方利益都得到最大程度的滿足。

　　再比如，我國農村地區普遍存在父母為兒子建造結婚住房的風俗，房子建成后會登記在兒子的名下。但父母自己的房屋年久失修想去兒子家住時卻不是那么容易。或者父母會擔心兒子夫妻關系不穩定，房屋產權今后易主，會費盡腦筋作出各種約定以防止財產旁落，但這些約定也僅具債權之效，在登記的公信力面前，顯得蒼白無力，這時候就可以通過居住權來保障父母權益。父母建房給子女，所有權雖然登記于子女名下，自己卻可以保留居住權，以備將來可能之用。

　　值得一提的是，居住權制度還可以讓老年人實現將死后的錢拿到生前來花。在我國，很多老人一輩子勤儉持家為子孫留下積蓄或產業，遺產中最為常見也是價值最大的就是房產。而把房產作為遺產，不全然都是老年人節儉，還在于房屋不像其他財產，可以用來變現生前消費，賣了房老人就會無處可住。而當父母年老患病需要治療時，價值不菲的房產卻無法變現，這對老年人而言并不公平。有了居住權，老年人完全可以通過設定居住權將房子低價轉讓給子女或者其他人，這樣通過移轉所有權保留居住權，通常作為遺產的房屋就可以變現，既可以改善老年人的生活狀態，提高生活質量，又能保障其老有所居，也不會出現房產繼承的糾紛。

　　消除父母再婚阻礙

　　記者：隨著社會的發展，老年人再婚比較常見，但長期困擾老年人再婚的最大問題就是一方老人去世后財產尤其是房產如何繼承，這已經成為老年人再婚的障礙，甚至帶來不少憂與痛。那么居住權的設立是否會解決這一難題？

　　申衛星：確實，老年人再婚最擔心的是原來兩個家庭的財產如何處理。一般要么分別財產制，要么不登記在一起住。但是當一方去世時，問題就來了。遺留一方的居住成為大問題，給遺屬房屋所有權，擔心遺屬死后房屋被他人子女繼承，不給所有權又擔心自己死后遺屬受到子女排擠而流離失所。

　　有了居住權，這種難題就可以迎刃而解。丈夫可以在遺囑中把房產繼承權留給子女，同時為妻子設定居住權。這樣既解決了其生存配偶的生活需要，也可以達到房屋所有權由其子女繼承的意愿，同時還能夠為將來侵害房屋產權設置強有力的防范措施。

　　居住權的設立，為實現財產所有和利用建立一個緩沖的中間地帶。這種解決之道的優越性在那種結婚前已有子女的再婚情形下表現得尤為突出，大大改觀了以往“要么是所有權，要么就什么權利都沒有”的簡單化模式。通過設立居住權，房屋所有權人、居住權人(其配偶)以及第三人(其子女)的利益得到了極好的平衡，充分滿足他們各自不同的利益訴求，這樣就會有效地消除子女對父母再婚的阻礙。