“帶租拍賣”未明確租金歸屬的，買受人能否要求原出租人返還預收的租金？近日，重慶市第四中級人民法院審結一起不當得利糾紛案，法院二審維持一審判決，判決某物流公司返還買受人鄧某預收的租金14.8萬余元。

2022年6月1日，某物流公司與易某簽訂《門市、倉庫租賃合同》，約定某物流公司將其門市及倉庫出租給易某使用，租賃期限自2022年6月1日起至2027年6月1日止。租金已繳納至2025年6月1日。

《門市、倉庫租賃合同》簽訂后，法院因其他案件查封并拍賣某物流公司的案涉門市、倉庫的土地及其建筑物。法院在司法處置過程中，對標的物存在的租賃情況予以說明、公示，在司法評估過程中以不考慮案涉土地及建筑的租賃權的影響為前提進行估價。鄧某在拍賣中競得前述土地和建筑物。2023年8月7日，法院作出裁定，前述土地使用權及附屬建筑物的所有權及其他權利歸買受人鄧某所有，權利自裁定送達鄧某時起轉移。鄧某于2023年8月9日簽收該裁定書。2023年9月12日，鄧某取得案涉土地使用權產權登記。

鄧某認為，某物流公司預收案涉門市、倉庫2023年8月9日之后的租金構成不當得利，遂以某物流公司為被告，易某為第三人訴至法院，請求判令某物流公司、易某返還租金157051.62元。

重慶市黔江區人民法院一審認為，鄧某于2023年8月9日取得案涉房屋的所有權，理應享有案涉房屋取得所有權之后收取租金的權益。某物流公司預收的2023年8月9日至2025年6月1日的租金屬于不當得利，應當依法予以返還。遂判決某物流公司返還鄧某2023年8月9日至2025年6月1日的租金148415.89元。

一審宣判后，某物流公司不服提起上訴。重慶四中院二審審理后認為，拍賣公告中告知案涉房屋存在租賃情況，僅是明確標的物為帶租房產，并未明確拍賣成交后的租金歸屬。在拍賣公告對租金歸屬無特別約定的前提下，買受人自取得拍賣物所有權時起享有租金收益權。綜上，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

司法拍賣是人民法院經常使用的一種執行方式。帶租拍賣時，根據“買賣不破租賃”規則，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權不因拍賣而消滅，租賃合同對買受人仍具有約束力，買受人對原租賃合同的權利義務概括承受，承繼原出租人的權利和義務。拍賣公告中明示拍賣財產上附屬租賃關系但未明確拍賣成交后的租金歸屬的，買受人自取得拍賣財產所有權時起，依法享有租金收益權。本案中，法院認為拍賣公告僅告知案涉房屋存在租賃情況，未約定租金收益歸屬，買受人自取得拍賣物所有權時起享有租金收益權，在一定程度上破解“帶租拍賣”“以租抗執”的執行難題，有利于維護債權人的權益，保護買受人的利益。

來源：人民法院報