萬眾矚目的房價調(diào)控“殺手锏”物業(yè)稅，現(xiàn)實中正悄然變身為更具操作性的房產(chǎn)稅。本報獨家獲悉，今年上半年新的房產(chǎn)稅將擇機出臺。
其核心內(nèi)容是，此前這一只針對商業(yè)地產(chǎn)的稅種，也將針對符合條件的居民自用房征收。
房產(chǎn)稅目前的稅率是，如果一套房子的原值為100萬元，則一年需要繳納房產(chǎn)稅8400元；如果該房產(chǎn)出租，一年取得租金收入10萬元，則一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅12000元。
物業(yè)稅變形
本報獲悉，央行、銀監(jiān)會、國稅總局、國土部、財政部、公安部等部門曾進(jìn)行過一次討論，就房產(chǎn)稅開征的時機、內(nèi)容和技術(shù)可行性進(jìn)行研究和協(xié)調(diào)。
一位參會的人士說，目前地方政府財力緊缺已是不爭的事實，中央不得不考慮如何給地方政府培植一個穩(wěn)定的可觀的財源。過去一直在“空轉(zhuǎn)”當(dāng)中的物業(yè)稅設(shè)計為地方稅，考慮讓其成為地方主要收入的來源之一。
但物業(yè)稅的推出存在太多無法逾越的阻力，如法律上的、制度設(shè)計上的、稅率測算上的，作為新稅種，它還必須通過全國人大的審批。
而房產(chǎn)稅是已有的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，此前一直以暫行條例的形式存在，對其內(nèi)容的調(diào)整只要國務(wù)院批準(zhǔn)即可。房產(chǎn)稅也不涉及把一些土地稅納入進(jìn)來。
4月22日，本報從權(quán)威渠道獲悉，北京、上海、重慶、深圳四城市將成為房產(chǎn)稅的試點城市。
根據(jù)1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，如果一套房子的原值為100萬元，則一年需要繳納房產(chǎn)稅8400元；如果該房產(chǎn)出租了，一年取得租金收入10萬元，則一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅12000元。
針對居民住房征稅后，稅率會有所調(diào)整，會設(shè)定征稅門檻，門檻以下免征，以上按戶型大小實行累進(jìn)制稅率。”
對于門檻目前說法不一。有專家認(rèn)為，將居民個人第三套住房認(rèn)定為經(jīng)營性房產(chǎn)，那么很自然就納入了征稅范圍；也有消息透露，對房產(chǎn)稅征收范圍作出調(diào)整，把個人所有住房都納入進(jìn)來，為其設(shè)計相應(yīng)的稅率。
兩種操作方法區(qū)別在于，第一種更像是一個臨時性的調(diào)控措施，房價趨于穩(wěn)定，調(diào)控政策想要退出時，可以解除“第三套個人住房為經(jīng)營性房產(chǎn)”的認(rèn)定即可。但第二種方法則已有替代物業(yè)稅的意圖，征稅對象既有經(jīng)營性房產(chǎn)也包括非經(jīng)營用房，那么房產(chǎn)稅變成中國一直試圖建設(shè)的財產(chǎn)稅，即過去的物業(yè)稅。
房產(chǎn)稅的改革也面臨一些難度，如按房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)，那么這些城市是否有對這些應(yīng)稅房產(chǎn)做合理評估的能力。對居民個人所擁有的房產(chǎn)套數(shù)是否能準(zhǔn)確認(rèn)定。目前由于各部委信息還沒有做到完全共享，這些技術(shù)問題還需進(jìn)一步協(xié)調(diào)。
房產(chǎn)稅調(diào)控房價？
近段時間，物業(yè)稅在媒體的不斷聚焦下，似乎成為了政策調(diào)控房地產(chǎn)那個最有效的殺手锏，物業(yè)稅一旦落下，房價必然急降。但未來兩個月內(nèi)，作為準(zhǔn)物業(yè)稅的房產(chǎn)稅的出臺，真的能給不斷飆升的房價潑上一盆冷水嗎？
物業(yè)稅最初的設(shè)計是將在開發(fā)環(huán)節(jié)征收的土地增值稅、土地出讓金、土地使用稅等都并入物業(yè)稅，在保有環(huán)節(jié)由房屋產(chǎn)權(quán)人分年繳納。
物業(yè)稅概念的提出，恰逢房地產(chǎn)業(yè)膨脹期，一些專家、學(xué)者很自然地賦予其降低房價的重任，有不少人甚至依據(jù)被并入的稅費，測算出開發(fā)商降低的成本，由此得出開征物業(yè)稅后房價降低的幅度。
但現(xiàn)實是，即便減輕了開發(fā)商的成本，并不代表開發(fā)商就會降價把這部分利潤讓給購房者。這很容易造成房價沒降的同時，還多出幾十年的養(yǎng)房費用。
物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅，從國際實踐看，主要作用是保障地方財政收入，并沒有調(diào)控房地產(chǎn)價格的顯著功能。
據(jù)一位看過物業(yè)稅草案的人士說，現(xiàn)在的物業(yè)稅方案只包含了城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩個稅，其他如土地出讓金、耕地占用稅并不在其中。“這樣的物業(yè)稅已經(jīng)嚴(yán)重走形了。”