房產稅，征還是不征？

　　時代周報記者 王玨磊

　　盡管已炒得沸沸揚揚，但上海是否真的會開征房產保有稅，仍然云山霧罩撲朔迷離。不久前，上海官方傳出，上海市房地產調控細則和房地產稅出臺的相關工作正在進行中，然而，國家稅務總局表示，稅收立法權在中央，地方政府沒有權力出臺新稅種，又讓房產稅的開征頓生變數。

　　撲朔迷離房產稅

　　房產稅開征與否至今仍是一團疑云。

　　消息始于4月8日，稱為重拳打擊房產投資客，抑制過熱的樓市，上海擬開征房產保有稅，由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負責，且基本實施方案已定。當天，上海市房管局網站罕見地迅速回應，稱目前有關部門正在進行的研究是“完全正常的”，但具體征收要“經國家層面定，地方應貫徹執行好”。

　　4月17日，樓市新“國十條”提出，要加快研究制定“引導個人合理住房消費、調節個人房產收益的稅收政策”，引發業界對于出臺物業稅、房產稅的聯想。

　　5月4日，國務院法制辦財政金融司副司長季懷銀通過官方媒體透露：“開征住房保有環節的稅收，是保證住房市場健康發展的治本之策，也是解決當前我國面臨的多項棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實施而非一蹴而就。”

　　5月12日，媒體報道上海召開有各區政府和相關主管部門領導參加的通氣會，緊鑼密鼓地討論上海樓市調控細則，其中包括房產稅征收辦法。細則最快將在本月公布，而房產稅征收也將在細則出臺后正式啟動。初步草案將家庭人均面積作為是否征收房產稅的重要依據。如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產值8‰的房產稅。計稅基礎為評估價而非房產成交價。

　　5月14日，上海市分管金融工作的副市長屠光紹首度回應，稱上海市房地產調控細則和房產稅出臺的相關工作正在進行中。

　　似乎一切已順理成章，毫無阻滯。然而，事實卻并非如此，質疑聲旋即響起，且來自中央相關部門。

　　5月17日，國家稅務總局新聞處處長牛新文表示：“按照現行的規定，稅收立法權在中央，也就是說中央來定，地方去執行，地方政府沒有權力出臺新稅種。”

　　在此之前，上海市房管局與市工商聯住宅產業商會中數家地產商的會議已傳出，房產稅或將推遲至下半年出臺。5月20日，新浪樂居又透露，房產稅今年年內可能不會推出。

　　至此，房產稅究竟推出與否已一波三折，充滿玄奧。然而，戲劇性的仍在后面。

　　5月22日，媒體又曝出，國家發改委產業研究所所長助理黃漢權曾于17日明確表態：“三年之內免談房產稅。”

　　24日，國家發改委通過新華社對外辟謠，稱發展改革委產業研究所有關研究人員“三年之內免談房產稅”的講話不代表發展改革委的立場。上述有關房產稅的言論“內容嚴重失實，造成了極為惡劣的影響”。

　　牽動人心的房產稅，征還是不征，確實是個問題。

　　可能只是一種政策預案

　　接受時代周報記者采訪時，財政部財政科學研究所副所長劉尚希表達了與發改委官方一致的立場：“發改委的研究人員說三年不征房產稅，他是研究部門的，能代表官方嗎？”

　　至今，中央政府對征收房產稅未置可否，而上海市政府對房產稅的態度也從原先的“板上釘釘”一再后退，似乎也頗顯左右為難之態。有業內人士告訴記者，開征房產稅可能只是上海市調控房價的一種政策預案，一種設想，據他的估計，短期內不會開征。“上海市政府對房價的表態并不是很明確的，沒有明確說要讓房價降下來，我們不能擴大理解。”

　　堪為佐證的是，據時代周報記者了解，約10天前，上海市副市長屠光紹本來想召集一些市人大代表，開一個關于調控房價的座談會，但后來卻不了了之。“說是忙，改天再開，后來就沒聲音了，估計是有新的想法了，再觀望觀望吧。”知情者告訴記者。

　　“個人感覺房產稅出臺的可能性幾乎為零。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟告訴時代周報記者，“目前為止實質性的東西一點也沒看到。”

　　上海上實置業投資咨詢有限公司市場總監湯輝認為，上海市政府至今未出臺調控樓市的細則，應該是在反復權衡，也會與其他地方政府作比較。在他看來，廣州、深圳等地的調控措施都不是非常嚴格，上海應該也不會出臺非常嚴厲的措施。而房產稅對房價的打壓會非常明顯，一旦開征，關系到30多個行業的房地產業將深受影響，進而直接壓縮了地方的財政收入。“地方政府要考慮財政收入，在經濟并未徹底好轉的情況下，出臺房產稅會非常謹慎。”

　　征稅的法律門檻

　　同樣作為房產保有環節的稅種，一般認為，房產稅是物業稅的“變種”。據我國《稅收征管法》規定，任何稅收的開停、減免都要有法律規定。作為新稅種的物業稅，開征有著復雜的法律程序。而房產稅卻是一種已有的稅種，在1986年國務院頒發的《房產稅暫行條例》中已有規定，其開征似乎更具有可操作性。

　　在劉尚希看來，這兩個稅種并無區別。“房產稅就是物業稅，物業稅就是房產稅。”然而，在中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍看來，房產稅跟物業稅還是有差別的。在我國，由于土地不能自由轉讓，但土地所有權上派生出的土地使用權在一定期限內可以轉讓，物業稅便包括了兩部分，一是土地使用權還剩下的年限，二是在這個年限內的土地上的建筑物。而房產稅在1986年時，并不包括土地使用權，當時尚無土地使用權的概念，到了今天，房產稅是否包括土地使用權在內，也并不清晰，它與物業稅界限模糊。“如果要征房產稅，必須把它的概念清晰化，必須明確是否包括土地使用權。”

　　此外，盡管有1986年的《暫行條例》在前，但目前媒體熱炒的房產稅，與當年的概念仍有差別。《暫行條例》第五條第四款規定，個人非營業性住房免征房產稅。而按媒體透露的上海房產稅征收初步草案，事實上已包括個人非營業性住房在內。

　　“這就必須要修改當年的《暫行條例》，在條例沒有修改前，肯定不能征收。”海天律師事務所高級律師薄海豹告訴時代周報記者，“不可能由地方來決定怎么改，除非有中央授權。”

　　有專家表示，從目前媒體報道情況來看，上海市很可能是在經營性房產的界定上做了新的解釋，將擁有多套住房解釋為經營性房產，這樣就可以在條例范圍內征收，省掉了修改條例的麻煩。

　　對此說，薄海豹并不贊同：“哪些算營業性房產，哪些算非營業性房產，對這個問題的解釋也不是地方的權限，最起碼也要國家稅務總局才有這個權力。”

　　劉尚希也認為，地方上能不能定義營業性房產，要看中央給不給地方這個權限。“地方可以出臺實施細則，在中央授權下作出定義，然后報中央備案。”

　　拷問征稅合理性

　　房產稅被普遍認為是樓市調控的“利器”，正因為此，其出臺與否才多有搖擺。然而，其調控效果是否如此立竿見影，業界也多有爭論。

　　“它在短期內對房價的打壓非常明顯，我相信一旦實施，今年房價就有可能下跌15%-20%。”湯輝告訴記者。在他看來，一旦房產稅出來，買方心理會呈現“一邊倒”，大家都不去買房。目前樓市成交量下跌已非常明顯，一旦有新政策出臺，樓價肯定應聲下滑。不過，他也表示，長期來看，房產稅對房價的影響有多大，還很難說。

　　“房產稅不是應該征，是必須征。目前房價還沒跌，此時正是政府出拳的好時機，出臺房產稅一定會把投機客擠出來，用高稅、累進稅，即便是資金雄厚的投機客也不會無所謂。炒作少了，房價肯定下來了。”中國社科院金融研究所研究員易憲容告訴時代周報記者。“應該趕緊制定一個標準，綜合考量，哪些住房可免稅，而那些多占的住房、價值高的住房、用來賺錢的住房肯定要征。”

　　不過，陸騎麟認為，房產稅開征的消息目前只能說是改變了市場的預期，在短時期內對賣地、成交都有影響，但它是否會帶來房價下跌，并不清楚。“目前出臺的調控政策，都是在極度打壓需求，房產稅仍屬于打壓需求的范疇，以此變相地達到供需平衡。最重要的還是要增加供應，才能避免房價報復性反彈。”

　　而在劉尚希看來：“征收房產稅只會讓房價更高，很簡單，稅金會轉嫁到買家頭上，從而推高房價。除非征的稅遠遠超出房價上漲帶來的收益，比如房價5年翻了一番，稅收就翻兩番。如果這樣，隨之而來的便是房地產的崩盤。”

　　害怕稅金轉嫁的買家確有人在。上海正準備買房的張小姐表示，上海二手房交易，大多以房東“到手價”計算，所有稅費都是買方承擔，房產稅一旦開征，很可能照例由買家埋單，變相推高房價。

　　由此也引出了對房產稅開征合理性的拷問。“征稅有沒有必要，要看目的是什么。房產稅開征的目的如果說是為地方財政開辟新的收入來源，房產稅是一個小稅種，征不了多少錢，而且征收的成本非常高。如果說是為了抑制房價，這個稅也沒多大作用。”劉尚希說。

　　趙錫軍告訴記者，“是否開征房產稅，立法部門首先要把征稅目的說清楚。如果是為政府提供收入，那么，政府必須將收入與開支，以及跟地方經濟的關系做好平衡。如果說是讓某些經濟現象更趨公平，那么，如果能降低房屋的空置率，提高資產使用效率也是一個很好的征稅理由。不過，在我看來，房產稅只是增加了房子持有期的費用，能否提高資產使用效率，真的很難說，與房價上漲或下跌更沒有直接的關系。”

　　“征稅的道理很硬，很清晰，照這個道理去做，那就沒問題，否則，就需要再思量了。”趙錫軍說。