作者： 吳家明

　　“您最近有資金需求嗎？”

　　最近一段時間，樓市寬松政策在各地繼續上演。深圳作為全國樓市風向標之一，調控措施并沒有發生明顯變化。不過，最近許多深圳購房者都接到不少金融中介公司的電話，詢問是否需要經營貸、消費貸，甚至還可以將房貸轉換成經營貸，貸款市場的這些亂象應引起重視。

　　看似“劃算”小心吃虧

　　說起經營貸，這曾經是各地樓市的一個熱詞，關于“經營貸資金違規進入樓市”的問題一直備受監管層關注，深圳等地紛紛展開排查，取得了階段性成效。眾所周知，經營貸的利率要低于正常房貸利率。記者發現，過去一些金融中介會鼓吹購房者套出經營貸后再去購房，但在一些網絡平臺和自媒體上，一些金融中介機構開始推銷起一種將房貸轉換成經營貸的模式，方法類似于過去的房抵經營貸。

　　“現在的房貸利率都在5個點以上，轉換成經營貸的年化利率只要3.2%至3.6%。”金融中介陳星(化名)告訴記者如何將房貸轉換成經營貸，其實做法類似于以往的房抵經營貸。“如果房產證在手而且還有名下注冊的公司，就可以跟以往的房抵經營貸方式進行操作，即使名下沒有注冊公司，我們也可以幫忙操作，只是貸款利率會比名下有公司的利率高出0.2個百分點左右。另外，如果房產證仍抵押在銀行，我們可以找擔保公司幫忙先贖樓，贖樓的利率大概是每日萬分之五。”

　　眾所周知，一般的經營貸年限只有3到5年，如果將房貸轉換成經營貸，每月的還貸壓力會不會變大？陳星告訴記者，經營貸都是先息后本，每個月還的都是利息，所以每月的還款額甚至會變少，而且到期后如果還需要經營貸，建議換一家銀行再做經營貸。不僅如此，經營貸的貸款額度可以做到政府二手房參考價的九成左右，或者銀行評估價的8.5成，貸款額度比較高，轉貸甚至還有可用的流動資金。

　　過去，經營貸款對經營企業還有存續期的要求，買“空殼公司”的做法很容易被查出。面對記者的這些疑慮，陳星笑說，“我們跟一些銀行有合作，絕對不會出問題。”當然，這些經營貸中介機構的服務費也不低。陳星表示，如果名下有注冊公司，中間會收取貸款額1%的服務費，如果沒有注冊公司，服務費收取標準則為1.3%。

　　這聽起來的確很吸引人，但陳星也提示說，過去深圳房價上漲，很多人貸出經營貸后幾年就把房子出售，用于還清經營貸，甚至拿這些貸款再去買房。不過，經過嚴厲調控后深圳樓市的環境已經不同以往，房價大漲預期已經減弱，像陳星這樣的金融中介反過來推薦客戶將房貸轉換成經營貸。“很多客戶現在不敢隨便做經營貸，除了擔心貸款風險，客戶更擔心房價、經濟以及樓市調控的變化，不敢貿然行動。值得注意的是，不要看轉變成經營貸后每月還款額會變少，但由于經營貸都是先息后本，累積起來的壓力也不小。”記者在與多位金融中介的交談后發現，違規用經營貸置換房貸不僅耗費精力，還有許多成本需要計算，例如支付給金融中介的手續費、提前償清房貸的墊資利息等多項開支，加之經營貸到期后購房者還面臨過橋墊資的費用，這些隱性成本大大增加了實際資金成本。

　　風險不可小覷

　　一位銀行內部人士對記者表示，由于銀行發展普惠金融、支持小微企業的力度大、優惠多，或許存在一些中介虛構經營背景和貸款用途，利用跨行資金無法穿透跟蹤監測的漏洞，套取普惠低息貸款資金的情況，其中的風險不可小覷，用經營貸置換房貸是明令禁止的違規行為，購房者應高度警惕。

　　其實，全國各地對經營貸違規流入房地產領域的處罰仍是重拳出擊。IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，銀行發現這類情況通常會限期收回貸款，從而迫使套取經營貸的購房者出現違約問題。銀行應當加強個人經營貸的真實性審查和甄別，提升風控水平來遏制套取經營貸炒房現象。

　　提起房抵經營貸，就不得不提到“深房理”。去年8月，深圳發布稱，深圳銀保監局組織銀行開展全面排查和監管核查，當時已查明“深房理”相關人員涉嫌偽造國家機關公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉賬、化整為零、提現等方式規避資金流向監控等擾亂金融市場秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計10.64億元，其中，涉及經營貸3.80億元。

　　目前，對于正常房貸業務，記者采訪中國銀行等多家銀行個貸經理，普遍答復目前房貸額度充足，符合放款條件即可放款，與此前放貸時間相比，整體放貸速度提升了不少。對于目前的樓市調控政策，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“盡管各地積極給行業和市場紓困，但從我們的調研來看，不管是開發商還是購房者，普遍反映就是信心不足。即便政策松綁，但對于需求端的激勵效果并不顯著。除非將杠桿放開，但這會觸發房住不炒的底線。”