“提前還了80萬房貸，利息少了111萬，這不比理財(cái)賺錢？”
紅星資本局注意到，最近，不少人都在小紅書、微博、抖音等社交平臺(tái)上，分享自己提前還房貸的經(jīng)歷。購(gòu)房時(shí)利率高、還款壓力大、缺乏投資標(biāo)的，是年輕人選擇提前還貸的關(guān)鍵詞。
央行此前公布的4月份金融數(shù)據(jù)，一定程度上也佐證了這樣的趨勢(shì)。4月，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。此前的2月份金融數(shù)據(jù)也顯示，個(gè)人住房按揭貸款占比較大的中長(zhǎng)期貸款減少459億元。
對(duì)于個(gè)人來說，提前還房貸到底劃不劃算？
5月24日，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委在接受紅星資本局采訪時(shí)認(rèn)為，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢，如果不能，提前還貸也是可以的。
“還了80萬房貸，利息少了111萬”
這屆年輕人熱衷提前還房貸
5月初，在比較了買房、買車還是買基金后，王麗最終決定——提前還房貸。
2019年，王麗買了第二套房子，當(dāng)時(shí)，北京的二套房商業(yè)貸款利率普遍在5.9%以上。王麗也不例外，她以6.2%的貸款利率從中信銀行貸了186萬元，期限25年，月供11700余元。
還款36個(gè)月后，王麗發(fā)現(xiàn)，這期間月供大部分都是還的利息，本金一共只還了10萬元。看著每月8407元的房貸利息，再看著滿屏“飄綠”的基金，王麗心想理財(cái)賺的錢跟房貸利息比簡(jiǎn)直“杯水車薪”，她立馬打開銀行APP，點(diǎn)下了“提前還貸預(yù)約”。
提前還貸后，王麗的房貸利息減少了110萬元。“太香了”，她在社交賬號(hào)上分享著這份喜悅，“提前還了80萬房貸，利息少了111萬，這不比理財(cái)賺錢？”
王麗隨后又預(yù)約了再還20萬元。“計(jì)劃明年還完，恢復(fù)自由身”，她對(duì)紅星資本局說。
同在北京的岳露，最近也提前還了50萬元的房貸。岳露的房貸一共220萬元，商貸利息5.88%，月供12000元。
在2022年春節(jié)前，岳露就有了提前還房貸的想法。她告訴紅星資本局，她的基金“去年賠得一塌糊涂”，辛苦攢錢一年，最后在基金上虧了30%，與其投進(jìn)基金不停虧錢，還不如早點(diǎn)還了房貸節(jié)省利息。
“太劃算了”，岳露對(duì)紅星資本局感嘆。她還計(jì)劃著，今年底發(fā)了年終獎(jiǎng)，就把剩下的商貸都還上。
有著同樣想法的，還有來自杭州的陳芳。今年是她買房的第二年，月供1萬元讓陳芳頗感壓力，“日子過得緊巴巴的”，陳芳對(duì)紅星資本局說到。
5月5日，陳芳拿著向父母借來的60萬元和自己攢下的20萬元，去中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行還了部分貸款。拿到提前還款憑證的那一刻，陳芳感覺“后背都挺直了一些”。
陳芳選擇提前還房貸80萬
選擇提前還房貸的年輕人不止這些。紅星資本局注意到，在小紅書、微博、抖音等社交平臺(tái)上，不少人都在分享自己提前還房貸的經(jīng)歷。“要不要提前還房貸”也成了熱議話題。
5月13日，央行公布了4月份金融數(shù)據(jù)，其中住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。2月份金融數(shù)據(jù)同樣顯示，個(gè)人住房按揭貸款占比較大的中長(zhǎng)期貸款減少459億元。
方正證券研報(bào)指出，這是2007年有統(tǒng)計(jì)以來僅有的兩次負(fù)增長(zhǎng)，說明居民按揭貸款的償還量高于新增按揭貸款量。
提前還房貸成理財(cái)新方式
利率高、壓力大、缺乏投資標(biāo)的是主因
對(duì)于以往“房貸年限越長(zhǎng)越好”、“房貸能貸多少就貸多少”的普遍說法，這屆年輕人并不“買賬”。他們普遍認(rèn)為“還了就是賺了”，提前還房貸似乎成了一種新的“理財(cái)方式”。
在選擇提前還貸前，王麗先去銀行咨詢目前的存款利率，看了一圈后她發(fā)現(xiàn)，只有一家小的股份制銀行存款利率最高，為“5年4%”。王麗算了一筆賬，手頭的80萬元存在銀行5年，能有16萬元的利息，其實(shí)不如這5年所支付的房貸利息。
王麗對(duì)紅星資本局說到，市面上的理財(cái)產(chǎn)品，年化率能超過房貸利率的，少之又少。
方正證券研報(bào)中也提到，4月末多家銀行下調(diào)存款利率。以四大國(guó)有銀行為例，將3年定期存款利率由3.25%下調(diào)至3.15%，3年期大額存單利率從3.25%下調(diào)至3.15%。作為存款替代產(chǎn)品的貨基收益率和理財(cái)收益率也逐步下行。7天余額寶年化收益率從年初的2%，逐步下探至當(dāng)前的1.7%。
5月6日，人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年3月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，遠(yuǎn)超銀行3年定期存款利率和銀行低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品的利率。
當(dāng)紅星資本局問到，是否有考慮未來數(shù)年的通貨膨脹時(shí)，王麗表示，相比未來幾十年的通脹，自己更關(guān)心當(dāng)下這筆錢如何收益最大化。如今的現(xiàn)狀是，很難找到好的投資標(biāo)的。
除了找不到更好的投資標(biāo)的，購(gòu)房的時(shí)候房貸利率較高，是這屆年輕人提前還房貸的主要原因。
紅星資本局注意到，選擇提前還房貸的王麗三人，均是在2019年后買的房，房貸利率均在5%以上，踩中了房貸利率的高點(diǎn)。
而今年，國(guó)內(nèi)房貸利率又出現(xiàn)了回落的趨勢(shì)。5月15日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。據(jù)媒體報(bào)道，本周已有多個(gè)城市相繼啟動(dòng)了首套房4.4%的最低利率，其中不乏一些熱門城市，如青島、重慶、天津、蘇州、廣州、深圳等。
此外，“壓力大”也是這屆年輕人提前還貸的關(guān)鍵詞之一。生活在某新一線城市的楊月最近也考慮提前還房貸，她告訴紅星資本局，今年收入下降，加上孩子即將出生，每月的高額房貸成了生活負(fù)擔(dān)。
與家人商量后，楊月打算將手上的一筆閑錢拿去提前還貸，選擇年限不變，縮短月供的方式，以減輕日常壓力。
銀行人士：不希望客戶提前還貸
提前還貸到底劃算嗎？
最近幾個(gè)月，浦發(fā)銀行深圳某支行的員工劉琦明顯感覺到，提前還房貸的客戶多了起來。不少來咨詢提前還貸的客戶對(duì)劉琦說，閑錢沒有地方投資了。
劉琦告訴紅星資本局，部分銀行會(huì)規(guī)定一年內(nèi)或幾年內(nèi)提前還房貸有罰息。但罰息的金額并不高，一般為幾個(gè)月的利息，很難阻擋客戶提前還貸的想法。
紅星資本局注意到，不同銀行對(duì)罰息的規(guī)定并不相同。但也有一個(gè)共同點(diǎn)是，“一般而言，銀行是不希望客戶提前還款的”，在廣發(fā)銀行上海某支行從事管理會(huì)計(jì)工作的陳瑞表示，
陳瑞解釋稱，對(duì)于銀行來說，提前還款，如果沒辦法再以合適的利率及時(shí)貸出去，后續(xù)的營(yíng)收就會(huì)下降，會(huì)出現(xiàn)利率的再投資風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果客戶本身出現(xiàn)較大違約風(fēng)險(xiǎn)，或者整體系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)很高，為避免資產(chǎn)大幅減值，會(huì)希望客戶提前還清。
對(duì)于銀行來說，提前還房貸并不劃算，在行業(yè)里被稱作“存貸雙降”。但對(duì)于個(gè)人來說，提前還房貸到底劃不劃算？
5月24日，紅星資本局采訪了興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委，他表示，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢，如果不能，提前還貸也是可以的。
方正證券研報(bào)認(rèn)為，只考慮理財(cái)收益率與房貸利率價(jià)差擴(kuò)大就提前還款，并不是一筆劃算的買賣。還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。
方正證券舉例稱：假設(shè)一些居民在2018年10月購(gòu)買了房子，需還100萬元商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。
居民面臨兩種選擇。方案一：將現(xiàn)金用于一次性還清房貸；方案二：購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。
那么哪種選擇能帶來個(gè)人效益最大化？
方案一：提前還房貸。通過房貸計(jì)算器算得最后一次性還款(剩余26年)94.94萬元，節(jié)省86.14萬元的利息。平均每年節(jié)約利息3.31萬元。
方案二：購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。以94.94萬元用于理財(cái)(3%~4%)，一年的收益能達(dá)為2.85萬~3.8萬元。
方正證券指出，當(dāng)理財(cái)收益率為3.5%時(shí)，這與5.7%的房貸利率提前還款節(jié)省的收益基本打平。
中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征告訴紅星資本局，提前還貸的現(xiàn)象并不是一個(gè)大眾普遍行為。原本房貸就是因?yàn)閭€(gè)人手上沒有那么多錢，所以向銀行借貸逐月還款，減輕資金壓力。并不是所有人都在負(fù)債的同時(shí)，又去投資理財(cái)產(chǎn)品。曹遠(yuǎn)征進(jìn)一步表示，如果這樣的行為過多，會(huì)對(duì)金融跨期安排帶來很多問題。
紅星資本局原創(chuàng)
記者∣俞瑤 強(qiáng)亞銑
編輯∣任志江