作者：馬一凡
“玻璃大王”曹德旺身處汽車行業(yè)，近年來卻始終不忘對房地產(chǎn)發(fā)表獨到觀點。
近日在一場汽車論壇上他再度談及房地產(chǎn)，引發(fā)輿論熱議。“房地產(chǎn)應(yīng)該讓懂的人去做，讓不懂的做，做那么大，害了自己也害了別人。”曹德旺強調(diào)自己不會涉足房地產(chǎn)生意。
更早之前，曹德旺還曾預(yù)言，房地產(chǎn)將成為有錢人之間的擊鼓傳花游戲，“趁早賣掉房子才明智，你以為房子保值，別傻了“。
曹德旺一語中的，他的老家福州福清，也是福耀集團總部所在地，近6年在經(jīng)歷了一輪房地產(chǎn)爆發(fā)性增長后，出現(xiàn)了樓市“退燒”、房價回落等現(xiàn)象。
作為一個四線縣城，福清樓市最旺時，二手房均價超過了2萬元/平方米，最貴小區(qū)的房價超過4萬元/平方米，如今這些數(shù)據(jù)已斷崖式下跌。
一個富裕縣城樣本
福清位于福建省東部沿海，地處福建省海峽西岸經(jīng)濟區(qū)中部樞紐和省會中心城市福州南翼。
以福清為代表的福建東部沿海多個縣市，幾十年前曾是偷渡重災(zāi)區(qū)，“福清幫”在海外十分有名。那時候，老百姓偷渡的原因指向了一個字——窮。海域資源枯竭加上勞動力嚴重過剩，貧窮逼著福建沿海居民飄洋過海去淘金，若是有命賺到錢，他們就能回村蓋起小洋樓。
時光荏苒，福清今非昔比。如今的福清不僅是福建經(jīng)濟發(fā)展排名前五的縣城，還是全國最富裕的20個縣(市)之一，根據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局數(shù)據(jù)，福清2021年的GDP超過1400億元，名義增速超過15%。
福清最知名的企業(yè)是福耀集團，它在汽車玻璃領(lǐng)域的市場份額占據(jù)全國半壁江山，也是出口量最大的汽車玻璃生產(chǎn)供應(yīng)商。
但實際上，福清的玻璃行業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)值比重僅為2.5%，除了玻璃，福清的支柱性產(chǎn)業(yè)還包括電子、食品、化工、塑膠、電力等。上市公司除了有福耀玻璃，還有天馬科技集團、坤彩材料科技、中源新能源、星原農(nóng)牧科技等。
發(fā)達的縣域經(jīng)濟帶來了人口增長，根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，過去十年間，福清市新增常住人口15.6萬，目前總常住人口數(shù)已達139萬人。
擁有多個支柱性產(chǎn)業(yè)、人口凈增長的東部沿海縣城在過去幾輪房地產(chǎn)周期中，都經(jīng)歷了城市面貌的煥新和房價的爆發(fā)式增長，福清也不例外。
6年樓市跌宕起伏
許多人對于福清的重新認識，源于獲得了奧斯卡最佳紀錄長片獎的《美國工廠》。
片中，當(dāng)“玻璃大王”曹德旺在美國投資的工廠生產(chǎn)效率受挫后，福耀工廠的一批美國管理人員從俄亥俄州代頓出發(fā)，來到中國小縣城福清學(xué)習(xí)取經(jīng)。紀錄片給到福清的第一個鏡頭，便是滿城在建的住宅樓盤和塔吊，紅色裝飾板搭建的售樓處頂上，豎立著8位數(shù)的看房熱線號碼。
《美國工廠》拍攝的時間點，正是福清的樓市膨脹時刻。
2017年，福清的土地市場“高燒不退”，在一場土拍中，萬科、保利、世茂、碧桂園、華潤、金輝、正榮、中庚、名城、凱景、新東方、居悅等全國十余家開發(fā)商都前來競買，鏖戰(zhàn)數(shù)個小時，最后4宗地塊都高溢價拍出。其中，世茂拿下的一宗地塊溢價率高達80%，成為福清土拍史上首幅限價地塊，由于競配建，其真實可售樓面價超過了6000元/平方米。這場土拍之后，福清整體房價迅速拔高，很多樓盤開始捂盤惜售、搭售車位、變相抬價。
在那之后，在福清樓價最堅挺的西區(qū)，其均價穩(wěn)穩(wěn)站上了15000元/平方米。從2018年-2020年，福清房價持續(xù)上漲，根據(jù)房天下研究院數(shù)據(jù)，2020年年中，福清二手房均價超過了2萬元/平方米，三個最貴小區(qū)的房價超過4萬元/平方米，這價格甚至超過了福州市區(qū)大部分樓盤。
時間來到了2021年，受疫情、房地產(chǎn)大環(huán)境等因素波及，福清樓市也經(jīng)歷了徹底的洗牌和蛻變。2021年上半年，福清的土拍和新房市場還一片向好，到了下半年則迅速轉(zhuǎn)冷。
根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉木W(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年全年福清一手住宅網(wǎng)簽9933套，同比上一年整整減少1356套，網(wǎng)簽面積同比下跌5.9%。去年9月的網(wǎng)簽量，只有3月份網(wǎng)簽量的三分之一左右。
面對銷售壓力，福清不少項目以價換量，促銷打折，相對偏遠、配套不全的區(qū)域，開始出現(xiàn)8000元/平方米的房源。2020年時，福清有不少掛牌價格達到三四萬的二手房小區(qū)，如今掛牌價近乎腰斬。
而根據(jù)房天下研究院數(shù)據(jù)，福清今年4月二手房參考均價跌至19677元/平方米，今年7月進一步跌至13501元/平方米。
縣城樓市還有機會嗎?
福清的房地產(chǎn)市場，是一個典型的強經(jīng)濟型縣域房地產(chǎn)的發(fā)展案例。
一位當(dāng)?shù)刭Y深房地產(chǎn)中介告訴第一財經(jīng)，2000年左右，福清還沒有進行縣城大開發(fā)，也沒有太多像樣的樓盤，那時候600元/平方米-800元/平方米的房子在當(dāng)?shù)鼐褪恰昂勒绷恕?/p>
后來，由于福清老城區(qū)已經(jīng)無法承載快速發(fā)展的經(jīng)濟，政府提出了西進戰(zhàn)略，開始大力發(fā)展西區(qū)新城。2016年以后，又變成東西南北多區(qū)域全面開花、齊頭并進，縣城面貌徹底改變。那時候，這類東部沿海經(jīng)濟發(fā)達的四線縣城，也是開發(fā)商最愛進駐的片區(qū)。
不過，2021年下半年以來，縣城房地產(chǎn)“退燒”明顯，福清并不是個例。
克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)馬千里認為，過去十年城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)人口增長對房地產(chǎn)需求端貢獻巨大，據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，至2021年底，我國城鎮(zhèn)人口例為64.7%，距離十四五預(yù)期目標65%僅剩不到0.3個百分點，因此我國城鎮(zhèn)化已進入中后期發(fā)展階段，未來城鎮(zhèn)化水平提升速度勢必會下降。
但馬千里仍然看好福清這類具備特色產(chǎn)業(yè)的縣區(qū)。他表示，目前我國縣城投資與城市差距很大，人均市政公用設(shè)施固定資產(chǎn)投資僅為城區(qū)的二分之一左右，人均投資強度僅為市轄區(qū)四分之一，縣市城建發(fā)展提速空間巨大。值得關(guān)注的是，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展助力人口集聚，部分縣市人口增長超過市轄區(qū)，近十年有150個縣市人口增長達到13%以上，大大促進了這些縣市的日常消費和住房需求增長。
今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，提出了以縣域為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，立足于資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、功能定位，發(fā)展具有地方特色、不同功能、符合市場規(guī)律的縣城，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，完善大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間布局。馬千里表示，國家層面推動縣城的發(fā)展，未來或許仍將帶來巨量的新增房屋居住需求。