買一套新房，首付最低是多少？
100萬元，是絕大多數(shù)首次置業(yè)的剛需購房人可以接受的首付比例。
在100萬元上下，意味著可以挑選的房子總價(jià)在300萬至500萬元左右。
這是一個(gè)剛需購房人的價(jià)格區(qū)間，在近期樓市成交中，明顯感受到，預(yù)算不多的剛需客也開始進(jìn)場(chǎng)了。近期一些新盤項(xiàng)目，像中駿在門頭溝的未來云城、保利在大興的和悅春風(fēng)，合生在大興的ME悅，路勁在順義的御和府等都迎來了一波剛需買房潮。
那么，為了幫助更多首次置業(yè)的買房人，提供專業(yè)的參考意見，北青地產(chǎn)特意聯(lián)合北京鏈家，推出《百萬首付，為您選房》系列，規(guī)劃您的買房計(jì)劃。從繁瑣數(shù)據(jù)中，提取出最符合剛需買房人的需求，為您的買房決策提供有效參考。
剛需購房占三成 朝陽區(qū)最受青睞
100萬首付是一個(gè)年輕人扎根北京的期望。
今年是彭杰來京生活的第6年，一直從事IT工作的他，今年正好33歲，也有了一定的積蓄。
在北京，彭杰正屬于剛需買房的青年一族。作為一名接近1990年的80后。按照當(dāng)下流行的“后浪”年齡段劃分，彭杰是最接近“前浪”的一批人。他們面臨著共同的困境：事業(yè)剛剛起步，結(jié)婚生子不久，買房進(jìn)退兩難。
真正動(dòng)起買房的念頭，還是因?yàn)楹⒆右惶焯斓亻L(zhǎng)大。
人到三十，不可避免地會(huì)產(chǎn)生安定的想法，無論是主動(dòng)的，抑或是被動(dòng)的，至少“買不買房”已成為必須去思考的問題之一。
“我們決定在北京安家，最主要的因素還是家里孩子快上學(xué)了。”同時(shí)，工作社保也已經(jīng)滿了5年，符合了限購要求。彭杰就打算在北邊買一套挨著地鐵的房子，方便上班。
尤其是疫情的到來，更堅(jiān)定了彭杰買房的愿望。他發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上有不少百萬云首付的新樓盤，分布在大興龐各莊、朝陽金盞、通州宋家莊、順義北小營(yíng)、房山良鄉(xiāng)等地，基本都是遠(yuǎn)郊區(qū)，五環(huán)甚至六環(huán)外。
出于自身需求的考慮，彭杰不想等待期房落成，也不想住得太遠(yuǎn)。于是在昌平沙河板塊。買下了一套總價(jià)約350萬，首付款130萬的兩居室二手房。
對(duì)于這個(gè)選擇，彭杰坦言，“一方面不想讓孩子跟著漂泊并且能在北京享受良好教育，另一方面我們現(xiàn)階段計(jì)劃將會(huì)在北京奮斗5-10年，相較長(zhǎng)時(shí)間租房可能會(huì)帶來的不穩(wěn)定因素，以及相應(yīng)的成本開支，選擇分期貸款但完全屬于自己的住房會(huì)更好?！?/p>
在當(dāng)前樓市中，改善盤和10萬+項(xiàng)目吸引了更多的關(guān)注，但實(shí)際上，像彭杰這樣的剛需群體，正在悄然間買房入市，改變著樓市的預(yù)期。
實(shí)際上，首都剛需置業(yè)一直都處于相對(duì)穩(wěn)定的成交表現(xiàn)當(dāng)中。北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示：“根據(jù)鏈家截止到目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，在北京整體住房交易中，剛需購房并不算主力客群，但其所占約30%的比例還算均衡。”
彭杰這樣的剛需客不是個(gè)案，年輕人在買房時(shí)，首付和總房款的限定下，為了核心需求，甚至可以犧牲一定的舒適性。
今年35歲的王永川，同樣是通過鏈家新近成交的剛需客。他在通州地鐵附近選擇了一套大兩居二手房。這里距離他上班工作很方便，日常通勤和生活配套也非常完善，但是朝向和樓層都難稱完美。在價(jià)格因素的制約下，最終選擇了頂層。
“再三衡量下，我認(rèn)為家庭成員白天在家的時(shí)間并不多，所以頂樓可能造成悶熱等不利因素，在實(shí)際生活中影響不大。畢竟價(jià)格上和中間好樓層房源有十幾萬的差價(jià)。這么一對(duì)比，我可以通過購置兩萬元高品質(zhì)空調(diào)系統(tǒng)和新風(fēng)系統(tǒng)，同樣也能滿足生活需求。”對(duì)于自己的取舍，王永川如此表示。
對(duì)于首次置業(yè)的剛需客而言，首先一個(gè)購房大原則就是，一定要明確自己或者家庭當(dāng)下核心的居住需求。高原指出，對(duì)于資金有限的剛需購房人來說，確立主要需求后，適當(dāng)?shù)耐讌f(xié)，更容易找到合適的房源。
那什么樣的人才是剛需客呢？高原認(rèn)為，每個(gè)城市情況不一，以北京為例，嚴(yán)格意義上，購買人在35歲以下，首付款在100萬左右，總房款在300萬至500萬之間的情況，都屬于剛需購房的范疇。
根據(jù)北京鏈家的統(tǒng)計(jì)，依據(jù)這些限定條件篩選后的剛需成交來看，朝陽區(qū)以27.1%的成交量，成為剛需最青睞的區(qū)域，其次是豐臺(tái)區(qū)的16.4%，位列第三和第四的是昌平和大興區(qū)。
選新房還是二手房？ 抓大放小明確核心需求
對(duì)于剛需來說，該選新房還是二手房？高原表示，通常而言，剛需購房群體就需要考慮“通勤”“品質(zhì)”“教育”等決策因素，通過優(yōu)先級(jí)排序做到抓大放小。
“無論是選擇新房還是二手房，都適用這一規(guī)則，同時(shí)，剛需客也需要先了解新房和二手房?jī)烧叩恼鎸?shí)現(xiàn)狀以及相應(yīng)購買原則?！备咴硎?。
北京鏈家研究院分析師岳微指出，目前北京的新房市場(chǎng)，首先在單價(jià)上有小幅上漲的趨勢(shì)；其次位置上，符合剛需要求的項(xiàng)目離城中心越來越遠(yuǎn)，普遍處于五環(huán)和六環(huán)之間，甚至還有的在六環(huán)之外；第三個(gè)就是供應(yīng)端來看，樓市產(chǎn)品還是以改善為主，剛需小戶型整體供應(yīng)偏少。
從北京鏈家研究院提供的，含總價(jià)500萬元以內(nèi)的新房房源名單可以看出，順義和大興的新房房源較多，有10個(gè)及以上的項(xiàng)目可供剛需選擇。但值得一提的是，位于城中核心區(qū)的東西城以及海淀并沒有符合條件的項(xiàng)目，并且同屬于城六區(qū)的朝陽、石景山和豐臺(tái)不超過500萬元的新房房源偏少。
“對(duì)于剛需置業(yè)人群而言，選擇新房首先遵循總價(jià)原則，不要糾結(jié)于單價(jià)高低；其次多去實(shí)地探訪售樓處或正在建設(shè)的項(xiàng)目地塊，多對(duì)比各區(qū)域新盤?！痹牢⒔ㄗh。需要額外指出的是，購買新房需要做好1-3年生活品質(zhì)下降的準(zhǔn)備，在此期間房租和貸款兩筆大額開支是同時(shí)進(jìn)行的。
多看新盤的過程，會(huì)反向挖掘出購房人需求。如果沒有特別合適的新房項(xiàng)目，再來進(jìn)入二手房市場(chǎng)，作為置業(yè)的備選方案。
與新房市場(chǎng)不同的是，二手房可選擇的房源范圍廣泛。
在北京套均價(jià)不超過450萬且交易頻率前31名的二手樓盤中，可以看出，目前，熱門剛需二手房主要集中在昌平天通苑以及朝陽南部等區(qū)域。此外，海淀與西城也有可選擇的剛需二手房源。
此外，為化繁為簡(jiǎn)，針對(duì)二手房市場(chǎng)，主要評(píng)估所見即所得的區(qū)域配套，小區(qū)物業(yè)管理水平，以及實(shí)際居住體驗(yàn)，包含樓齡、樓層、朝向以及樓棟更深層的管道、暖氣等。
樓市出現(xiàn)復(fù)蘇信號(hào) 剛需不用過度考慮購置時(shí)間
受8月5年期以上LPR下調(diào)的影響，9月全國(guó)住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松。目前全國(guó)各地首套房貸利率最低可以為4.1%，而這一房貸利率水平是近10年來的歷史新低。
此外，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，9月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。
就北京而言，首套個(gè)人住房商貸的利率為4.85%，二套個(gè)人住房商貸的利率為5.35%。據(jù)悉，這也是自LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次跌破5%。
這意味著假設(shè)按照貸款300萬25年計(jì)算，相較今年年初的利率水準(zhǔn)，其首套每月可以少還612.53元，二套每月也能少還627.79元。
由此，房貸利率已經(jīng)處于歷史新低，樓市漸漸進(jìn)入筑底階段，北京已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇周期信號(hào)，對(duì)于剛需購房人群而言，現(xiàn)在是否為入手的好時(shí)機(jī)呢？
單看8月北京樓市表現(xiàn)出了企穩(wěn)向好的態(tài)勢(shì)。二手房住宅網(wǎng)簽13920套，環(huán)比7月增長(zhǎng)13%，且環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大。據(jù)悉，從6月至8月，北京二手房成交量已經(jīng)連續(xù)三次環(huán)比上漲。但8月的二手房成交量處于月均1.2萬-1.5萬套的平穩(wěn)市場(chǎng)區(qū)間，市場(chǎng)還不算火熱。
“北京房?jī)r(jià)每年都處于一個(gè)非常穩(wěn)定的漲幅之間，即高于1%低于5%，所以基本上不用擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)暴漲或者暴跌，尤其對(duì)于剛需來說，購房的目的在于自住，而不是所謂的投資屬性?！备咴J(rèn)為。
岳微進(jìn)一步補(bǔ)充道：“事實(shí)上，對(duì)于北京樓市來說不存在筑不筑底，且北京市場(chǎng)一直相對(duì)穩(wěn)定，如果有剛需的購買需求，不用過度考慮購置時(shí)間。此外，可多看房源，找準(zhǔn)房源后再出手，切忌盲目上錯(cuò)車。”
(因受訪者要求，彭杰、王永川皆為化名)
文/宋欣