本報記者 韓昱 張薌逸

“大力實施城市更新”，是2024年12月份舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定的今年要抓好的重點任務(wù)之一。這一工作在近期又迎來新動向，1月3日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。

“這將有效推動各地的城市更新行動進(jìn)一步加速。”中指研究院研究總監(jiān)吳建欽表示，從實施城市更新的保障措施來看，下階段從各部門到各地，有望進(jìn)一步出臺更多支持性政策，推動城市更新進(jìn)入多模式創(chuàng)新、多機(jī)制支持、多要素保障、多主體參與的“黃金發(fā)展期”。

實施力度將進(jìn)一步加大

實施城市更新行動是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。扎實有序推進(jìn)城市更新，能夠有效釋放投資和消費潛能，打造高品質(zhì)生活空間。

回顧2024年，城市更新行動得到積極實施。2024年12月24日至12月25日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在盤點2024年重點任務(wù)時提到，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設(shè)停車位超過50萬個。在“兩重”“兩新”政策支持下，建設(shè)改造地下管網(wǎng)，完成燃?xì)夤艿览匣赂脑?.1萬公里，全年累計建設(shè)改造各類管網(wǎng)16.3萬公里，新開工綜合管廊項目建設(shè)201公里，更新設(shè)備117萬臺。

值得一提的是，城市更新行動在2024年取得的積極成效，離不開資金等各類要素的支持。財政部辦公廳、住建部辦公廳于2024年5月份聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展城市更新示范工作的通知》明確，財政部會同住建部通過競爭性選拔，確定部分基礎(chǔ)條件好、積極性高、特色突出的城市開展典型示范，扎實有序推進(jìn)城市更新行動。中央財政對示范城市給予定額補助。

國家發(fā)展改革委副主任劉蘇社在2024年10月8日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上也提到，2023年至2024年，國家發(fā)展改革委安排中央預(yù)算內(nèi)投資、增發(fā)國債資金和超長期特別國債資金共超過4700億元，重點支持城市燃?xì)狻⑴潘鹊叵鹿芫W(wǎng)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城市更新項目。今后幾年，城市更新仍是政府投資的支持重點，2025年也將繼續(xù)加大力度。

完善市場化融資模式

前述國務(wù)院常務(wù)會議也明確，要加強用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地，統(tǒng)籌用好財政、金融資源，完善市場化融資模式，吸引社會資本參與城市更新。

“從推進(jìn)城市更新工作的各種支持看，可以重點關(guān)注用地和資金方面的支持。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，國務(wù)院常務(wù)會議提出“盤活利用存量低效用地”，預(yù)計城市更新后在土地規(guī)劃等方面有較大的支持，在用地方面有望更加靈活。例如，結(jié)合存量用地的盤活需要，適當(dāng)在用地方面進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，進(jìn)而減少城市更新行動過程中的障礙，高質(zhì)量推進(jìn)相關(guān)工作。

在對城市更新的資金要素保障方面，中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、華德榜創(chuàng)始人宋向清認(rèn)為，一是可以加大財政資金的直接投入，二是要做好金融資源統(tǒng)籌統(tǒng)配，三是要加強財政與金融協(xié)同。

記者注意到，多地也已開展了構(gòu)建城市更新多元投融資機(jī)制的嘗試，包括加大地方政府資金投入，組織金融機(jī)構(gòu)、社會資本多渠道融資等。2024年住建部發(fā)布的《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單（第三批）》顯示，江蘇省出臺“城新貸”財政貼息政策，對城市更新重點領(lǐng)域和建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新中長期貸款給予總計4億元的1個百分點省級財政貼息，引導(dǎo)金融和社會資本加大對城市更新領(lǐng)域的支持力度，鼓勵設(shè)區(qū)市、縣（市）對享受省級貼息的項目給予配套貼息。

再如，重慶市發(fā)行政府專項債支持城市更新，把政府專項債作為城市更新重要資金來源之一，強化城市更新項目常態(tài)謀劃和動態(tài)儲備，挖掘項目長效收益，做好“肥瘦搭配”，加強各類資金整合投入；河南省整合多種金融工具支持城市更新；江西省引導(dǎo)開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)支持城市更新等。

“在完善市場化融資模式方面，可以強化資本市場融資力度，支持城市更新相關(guān)主體通過發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化等方式在資本市場融資。推動符合條件的城市更新項目發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），盤活存量資產(chǎn)，吸引社會資本參與，2025年可選取部分成熟項目進(jìn)行試點推廣。”宋向清建議。