澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏
2024年，中央通過優(yōu)化稅費(fèi)政策、降低首付比例和利率等手段，明確釋放了樓市“止跌回穩(wěn)”的決心。一線城市作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，其市場表現(xiàn)尤為引人注目。
2024年，上海共成交二手住房21.6萬套，成交套數(shù)達(dá)到新房的3.7倍；新房市場則在四季度逐步走強(qiáng)，12月份成交創(chuàng)下年內(nèi)新高，實(shí)現(xiàn)翹尾收官。
58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，2024年上海在實(shí)施了一系列樓市寬松措施后，成交量顯著回升，彰顯了這些激勵(lì)政策對(duì)一線城市購房需求的有效激發(fā)。尤為值得一提的是二手房市場，在政策的積極推動(dòng)及房東采取降價(jià)以促進(jìn)交易的雙重作用下，至2024年年底，上海的樓市已明顯呈現(xiàn)出回暖的跡象。
二手房成交量連創(chuàng)新高
“轉(zhuǎn)彎了”，上海鏈家經(jīng)紀(jì)人楊和宜這樣形容2024年的上海樓市。“上半年，市場整體氛圍以觀望為主，下半年，隨著新政的陸續(xù)出臺(tái)，市場迎來了明顯的轉(zhuǎn)折。特別是從10月份開始，成交量逐月攀升，市場活力逐漸恢復(fù)。”
這是楊和宜的個(gè)人體感。從整體數(shù)據(jù)看，變化更為明顯。上海鏈家的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，上海共成交二手住房21.6萬套，同比增長超兩成，其中，四季度以來，上海二手房成交持續(xù)保持活躍，單月住宅成交套數(shù)均達(dá)到2萬套以上，12月份更是超過2.5萬套。同時(shí)，該機(jī)構(gòu)的整體帶看客戶量也達(dá)到歷史新高，甚至比2020年的帶看量還增長了近50%。
市場變化背后，得益于上海落地的多項(xiàng)樓市政策。2024年，上海先后于5月27日出臺(tái)“滬九條”政策以及9月末出臺(tái)“滬七條”政策，一系列新政涵蓋了放寬購房限制、降低首付門檻、優(yōu)化貸款利率，以及取消普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)等。這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海樓市進(jìn)入了近十年來政策環(huán)境最為寬松的時(shí)期。
2024年5月27日，上海限購迎來大力度松綁，外地單身可以在外環(huán)內(nèi)購買1套二手住宅，多孩家庭可以多一張房票，離婚不再查婚前家庭房屋數(shù)量等等，盡可能滿足不同層次的住房消費(fèi)需求。“滬九條”落地后，6月，上海二手住房成交沖高，達(dá)2.39萬套，環(huán)比增長近四成。該成交量不僅刷新年內(nèi)新高，更創(chuàng)近3年新高。
不過，這一數(shù)字在2024年第四季度再度被刷新。9月末，上海再度出臺(tái)“滬七條”，在調(diào)整住房限購政策的同時(shí)，優(yōu)化信貸政策、調(diào)整住房稅收政策。機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度二手房成交量持續(xù)走高，12月份更是超過2.5萬套，再創(chuàng)新高。
楊和宜提到，“滬九條”出臺(tái)后直接激發(fā)了市場的熱情，6月成交量有所上升。 真正的轉(zhuǎn)折還是來自9月末的“滬七條”政策，10月份至12月份這三個(gè)月的成交量，完全突破了市場各方的預(yù)期。無論是中介還是業(yè)主、買家，都沒有想到這一波樓市的熱度會(huì)持續(xù)如此之久。
這一轉(zhuǎn)折在其所在的浦東聯(lián)洋板塊就有體現(xiàn)。“浦東聯(lián)洋作為金融人士聚集的居住區(qū)，他們對(duì)政策的感知和決策更為敏感和快速。2024年上半年，受多方面因素影響，該板塊的量價(jià)也經(jīng)歷了不小的波動(dòng)。然而，隨著新政效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，聯(lián)洋板塊在10月份迎來了成交量的顯著增長。”楊和宜說道。
據(jù)其介紹，該板塊在2024年10月份成交量為90套左右，創(chuàng)下年內(nèi)新高。隨后的11月和12月，成交量也穩(wěn)定在70套左右，相較于平時(shí)的30余套，市場有顯著回暖。 在價(jià)格方面，雖然經(jīng)歷了上半年的波動(dòng)，但隨著成交量的穩(wěn)步提升，目前該板塊的房價(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定。
“第四季度，市場的變化不僅體現(xiàn)在成交量上，我覺得更反映在買家和賣家的心態(tài)以及市場氛圍上。”楊和宜提到，板塊內(nèi)，選擇賣房持幣或出國的業(yè)主比例已經(jīng)大幅減少。現(xiàn)在，更多的業(yè)主選擇將賣房所得資金重新投入樓市，進(jìn)行置換或升級(jí)。這種變化不僅體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)于樓市的信心恢復(fù)，也反映了市場整體向好的發(fā)展趨勢。
據(jù)楊和宜介紹，其在2024年接觸的兩位客戶的購房經(jīng)歷頗具代表性，且兩位買家均在“滬七條”政策后入市。其中一位客戶在賣掉舊房后選擇了置換，不僅享受到了首套房的低利率政策也在交易過程中享受到了增值稅的減免優(yōu)惠。另一位客戶則得益于政策對(duì)多孩家庭的購房名額放寬，成功購買了第三套房產(chǎn)。
“新政對(duì)于不同群體買家的影響是非常積極的，特別是中高產(chǎn)家庭，對(duì)政策的反饋更快，目標(biāo)更加明確。”楊和宜說。
四個(gè)項(xiàng)目“千人搖”，豪宅新房走出獨(dú)立行情
隨著二手房市場的活躍，上海新房市場也展現(xiàn)出積極的變化。在2024年，上海新房市場出現(xiàn)了多次“千人搖”和“日光盤”的現(xiàn)象，顯示出市場的熱度和購房者的積極態(tài)度。
“全年來看，上海新建商品住宅交易走勢呈現(xiàn)低開高走，中間多波折的走勢。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦提到，盡管年初受到傳統(tǒng)淡季和政策調(diào)整的影響，成交量處于低位，但隨著政策的落地和市場的回暖，成交量逐漸攀升。特別是在“滬九條”和“滬七條”的推動(dòng)下，市場出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。到了年底，12月份的新房成交量達(dá)到了82萬平方米的高點(diǎn)，創(chuàng)下了年內(nèi)新紀(jì)錄，實(shí)現(xiàn)翹尾收官。
從全年數(shù)據(jù)看，上海新建商品住宅共計(jì)成交705.51萬平方米，雖然同比減少兩成，但高端住宅的大量入市推動(dòng)全年成交均價(jià)的上漲。全年新房成交均價(jià)為76522元/平方米，環(huán)比上漲15.16%。在區(qū)域成交方面，市區(qū)供應(yīng)量的增加推動(dòng)了長寧、黃浦和虹口的成交量較2023年翻了幾番，特別是黃浦的成交量超過了2000套。
值得注意的是，各樓盤之間的分化現(xiàn)象仍然存在。一些優(yōu)質(zhì)樓盤依然能夠觸發(fā)積分，開盤即售罄，而部分樓盤的去化速度則相對(duì)較慢。
機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年，上海317張新房預(yù)售證共觸發(fā)積分38次，觸發(fā)高積分的新房項(xiàng)目都集中在了上海核心位置，比如淮海中路、徐匯濱江、新天地、陸家嘴等。而外環(huán)區(qū)域的唐鎮(zhèn)、嘉定新城等熱門區(qū)域則繼續(xù)扛起外環(huán)外的去化重任。
據(jù)安居客上海統(tǒng)計(jì)，觸發(fā)積分在60分以上的有15次，其中位于黃浦的凱德茂名公館積分為114.72分，其次是浦東的濱江凱旋門三期及徐匯的匯元璽。
此外，2024年上海一共有4個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)了“千人搖”，包括徐匯濱江的中海領(lǐng)邸、浦東唐鎮(zhèn)的安高申宸院、浦東陸家嘴的濱江凱旋門、普陀長風(fēng)的嘉佰道。其中認(rèn)購最多的是中海領(lǐng)邸·玖章。該項(xiàng)目于2024年11月15日開盤，單價(jià)13.2萬元的552套房源吸引了1558組購房者認(rèn)購，認(rèn)購率達(dá)282%，刷新2024年新盤認(rèn)購數(shù)紀(jì)錄，項(xiàng)目開盤即售罄。
“豪宅走出獨(dú)立行情，其背后既有投放增加的因素，更重要的是，產(chǎn)品本身有很多吸引人之處，比如翠湖六期、中海順昌玖里等等都是核心地段的高品質(zhì)產(chǎn)品，而且沒有替代性。”盧文曦說。
安居客數(shù)據(jù)顯示，2024年上海共產(chǎn)生了30個(gè)“日光盤”，其中均價(jià)10萬元/平方米的豪宅盤就有17個(gè)“日光”，占比接近六成。
放眼全國，上海的豪宅市場表現(xiàn)也是“一枝獨(dú)秀”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年，上海總價(jià)3000萬元以上的一手高端住宅成交套數(shù)達(dá)到2530套，占全國的比重達(dá)到61.6%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海豪宅熱銷背后的原因，本質(zhì)上還是上海城市強(qiáng)大的吸引力。在全球經(jīng)濟(jì)不確定性加劇的背景下，高端住宅作為一種相對(duì)穩(wěn)定的投資方式，吸引了眾多投資者。
克而瑞方面指出，雖然新房整體成交量在縮減，但2024年得益于一系列政策的調(diào)整紅利，上海土拍熱度迅速攀升，出現(xiàn)了多幅高熱度地塊，比如徐匯濱江小米地塊、浦東新楊思地塊、徐匯龍華地塊等，這也反映了房企對(duì)上海市場的堅(jiān)定信心，預(yù)計(jì)這些優(yōu)質(zhì)地塊在2025年入市后，也將為市場注入強(qiáng)勁動(dòng)力。