今年6~7月，渣打銀行的分析員采訪了全國(guó)6個(gè)城市的30位地產(chǎn)公司高管，此前這樣的采訪已經(jīng)進(jìn)行了9次。這一次采訪格外引人注意，因?yàn)樗麄冃陆嫉慕Y(jié)論是：“我們認(rèn)為此次調(diào)研結(jié)果表明，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)艱難時(shí)期還在前方。”
近數(shù)月來，中國(guó)房地產(chǎn)驟然“變質(zhì)”，頗讓人意外。之前，人們已經(jīng)看遍了各種房地產(chǎn)的“限制”，從戶口到單價(jià)，從套數(shù)到貸款，不一而足，卻仍讓這個(gè)市場(chǎng)燒紅了心。現(xiàn)在，人們又要接受各種“取消”了，只是這個(gè)市場(chǎng)似乎仍要冷下去。
8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，是自2011年1月以來近43個(gè)月下降城市數(shù)量之最，創(chuàng)近10年環(huán)比最大跌幅。與此同時(shí)，各大城市庫(kù)存激增，銷售銳減，下行之勢(shì)似無法阻擋。
渣打銀行的調(diào)查與此互為印證：建筑活動(dòng)在持續(xù)放緩，6城市的30家受訪開發(fā)商中，表示所在城市同行的建筑活動(dòng)正在放緩的開發(fā)商數(shù)量持續(xù)上升，達(dá)到24家；土地市場(chǎng)明顯降溫，30家開發(fā)商中有21家表示，未來3～6個(gè)月企業(yè)無拿地計(jì)劃；住宅銷售正趨惡化，即使開發(fā)商不斷降價(jià)，30家受訪開發(fā)商中，18家稱企業(yè)所在城市同行的住宅銷售已經(jīng)惡化，持此觀點(diǎn)的企業(yè)數(shù)量為自2012年初第5次調(diào)研以來的最大值。
這種現(xiàn)象背后的實(shí)質(zhì)是買家的日益稀缺。有報(bào)道稱，經(jīng)驗(yàn)豐富的投資客正在尋覓新的渠道，以替代失落的房地產(chǎn)。他們借用李嘉誠(chéng)的話“不掙最后的銅板”，以示對(duì)這個(gè)市場(chǎng)失去了興趣。“早些年只要一撒網(wǎng)，都能掙到錢，而且還不乏大魚，現(xiàn)在只剩下小魚小蝦米，再不撤，恐怕自己都被套進(jìn)去。”一位炒房8年的投資客說，市場(chǎng)的變化令其警惕，擔(dān)心在這場(chǎng)擊鼓傳花的游戲中自己成為最后的接花者。
面對(duì)當(dāng)前的局面，除了華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)和路勁董事長(zhǎng)單偉豹外，多數(shù)房地產(chǎn)大佬已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)低頭。他們認(rèn)識(shí)到，傻子都能賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，市場(chǎng)縱然沒有崩盤危險(xiǎn)，也必須經(jīng)歷一波大浪淘沙。新城發(fā)展控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷甚至表示，未來5年房地產(chǎn)基調(diào)是“去庫(kù)存”。
民生證券研究院副院長(zhǎng)管清友在列數(shù)“中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在四大隱憂”時(shí)首提即是房地產(chǎn)。他認(rèn)為，與2008年和2011年的兩次地產(chǎn)調(diào)整周期相比，這次的問題更加嚴(yán)重。因?yàn)榍皟纱蔚禺a(chǎn)調(diào)整主要是受到了貨幣政策收緊或限購(gòu)政策加碼等外部因素的沖擊，今年地產(chǎn)銷售和投資的下滑是高按揭利率和高房?jī)r(jià)下的內(nèi)生性收縮，因此對(duì)政策的敏感性降低。同時(shí)，對(duì)比三次放松政策，前兩次均有多次降準(zhǔn)和降息這種強(qiáng)刺激政策，并伴隨著按揭利率的較大折扣，而今年的情況是，雖有央行的窗口指導(dǎo)，但銀行負(fù)債成本的系統(tǒng)抬升增大了按揭利率的剛性，今年二季度按揭利率不降反升。另外，目前限購(gòu)政策松動(dòng)的城市，人均房屋保有量較高，投資屬性明顯，因此在房?jī)r(jià)沒有可觀漲幅預(yù)期下，限購(gòu)放開對(duì)需求的貢獻(xiàn)有限。
不過，開發(fā)商并未現(xiàn)慌張之相。畢竟他們的融資情況尚未到壓力點(diǎn)。根據(jù)渣打銀行的調(diào)查，目前開發(fā)商違約并不普遍：多數(shù)開發(fā)商表示未聽聞任何同行違約事件。較之拖欠政府和信貸機(jī)構(gòu)付款，開發(fā)商拖欠供應(yīng)商付款的現(xiàn)象更為普遍。然而，這種狀況還能堅(jiān)持多久是個(gè)問題。因?yàn)槎鄶?shù)受訪開發(fā)商感到由兩大融資來源（銀行和信托）融資的難度均有所增大，而成本也在上升，潛在違約風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。