改善性住房需求或將釋放大規模房貸優惠恐難實現

　　中國銀行首席經濟學家曹遠征認為，放松認定首套房標準，對樓市提振作用仍有限

　　在房地產市場存在觀望情緒、多地取消限購以及宏觀經濟下行壓力較大的背景下，近日以來備受市場關注的房貸調整政策在日前得以明晰，明確購房人根據新的普通住房價格標準納稅。新標準實施后，享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90%以上。

　　改善性住房獲益

　　央行通知明確，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。

　　但有房產中介告訴記者，雖然還清貸款再購房會按照首套房貸款利率執行，但在辦理過戶手續時仍然會認定為二套房，繳納房產稅的時候仍然會按照二套房的3%稅率繳稅，“這就要購房者自己計算貸款與繳稅的多少，到底是還清貸款合適還是徹底賣掉首套房合適。”該房產中介建議大家要謹慎計算再做決定。

　　按照房貸還清再買算首套的利率計算，購買第二套房的購房人能省多少錢呢？根據現行規定，首套房貸按基準利率6.55%/年執行；第二套房貸款利率上浮10%，即7.20%；第三套房則不能申請貸款。

　　這次調整的重點是首套房的認定更加明確，范圍有所擴大，從而支持改善型住房需求。二套房對于現階段的購房者來說，更多是改善型住房需求。房地產信貸政策要在抑制投資投機需求的同時，滿足自住及改善型需求。

　　高盛在最新報告中稱，房貸新規并不能大幅提升抵押貸款供給或降低抵押貸款利率，因為抵押貸款供給和利率主要受貸款配額、存貸比以及國有企業貸款特權等因素影響。

　　實現7折利率或有點難

　　有分析認為，改善性需求或集中釋放，不過大規模的房貸優惠則難以出現。

　　中國房地產學會副會長陳國強指出，考慮到資金成本以及商業銀行經營市場化空間加大等現實狀況，首套房貸利率7折的優惠其實難以實現。即使央行做出規定，但在落地執行中金融機構難免有所保留。

　　提振效果尚須時間考量

　　放在更大的背景下看，房貸政策調整，與宏觀經濟下行壓力加大緊密相關。有分析認為，經濟下行壓力很重要的來源之一，就在于房地產投資持續下降。上述房產中介向記者展示了去年同時期的房價與今年房價的對比，絕大多數存量房的價格有所下降，降幅在5%－10%之間。調整房貸政策非常及時、必要，要引導房地產市場需求恢復，使房地產投資由落轉穩，進而穩住投資，穩住整個經濟增長。

　　中國銀行首席經濟學家曹遠征則表示，考慮到房地產價格下行的態勢，即便是改善性需求購房群體，也很可能推遲改善，因此這一政策肯定有好處，但可能實質性幫助并不是很大。因此他認為放松認定首套房標準，對樓市提振作用仍有限。

　　也有分析認為，央行徹底放開放水房地產貸款的尺度，超出此前市場預期。

　　高盛則認為，抵押貸款新規能夠支撐房地產市場、GDP增長以及銀行股估值。不過高盛進一步指出，其對銀行估值的提升作用有限，因為銀行大規模的估值提升需要企業壞賬和盈利狀況出現實質性改善，而后者又需要實施一些根本性改革以及進一步的貨幣寬松政策。