盡管信貸新政公布后部分地產(chǎn)股股價(jià)應(yīng)聲而起，但政策利好依舊難敵行業(yè)整體低迷的利空，部分基金對(duì)地產(chǎn)股仍缺少興趣，中長(zhǎng)期看空地產(chǎn)股。另一方面，一些地產(chǎn)行業(yè)基金則認(rèn)為投資機(jī)會(huì)凸顯。
房地產(chǎn)迎行業(yè)拐點(diǎn)
部分公募基金不再看好地產(chǎn)股的邏輯是，雖然房地產(chǎn)行業(yè)受到政策利好提振，但這一行業(yè)的長(zhǎng)期拐點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)，短期的政策利好不足以對(duì)沖長(zhǎng)期利空。
深圳某大型基金公司投資總監(jiān)表示，房地產(chǎn)正在迎來(lái)行業(yè)的頂點(diǎn)，頂點(diǎn)過(guò)后必然持續(xù)下行。他說(shuō)：“現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境已經(jīng)和2008年完全不同，在當(dāng)年的基數(shù)基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了爆發(fā)性的增長(zhǎng)。而目前的房?jī)r(jià)水平已不能支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上行。”
上海某基金經(jīng)理表示，即便出臺(tái)了“強(qiáng)刺激”的政策，也很難改變房地產(chǎn)下滑的趨勢(shì)。該基金經(jīng)理認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格之所以上漲到目前位置，除了經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的帶動(dòng)外，還有一個(gè)重要因素就是2009年以來(lái)流動(dòng)性大幅寬松，但現(xiàn)在這兩個(gè)重要因素都在改變。從這個(gè)角度來(lái)判斷，政策變化或許會(huì)給地產(chǎn)股帶來(lái)短暫的套利空間，但并不足以構(gòu)成中期的投資機(jī)會(huì)。
“短期看貨幣、長(zhǎng)期看人口”，這是多位市場(chǎng)人士觀察房地產(chǎn)行業(yè)的視角。深圳某私募基金經(jīng)理表示，一方面當(dāng)下的貨幣政策還不足以支撐房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)；另一方面已經(jīng)推出的“單獨(dú)二胎”政策也沒(méi)有明顯刺激生育需求，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求將出現(xiàn)問(wèn)題，因此不會(huì)再關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)。
整合帶來(lái)投資機(jī)會(huì)
不過(guò)，一些房地產(chǎn)行業(yè)基金認(rèn)為，政策的強(qiáng)刺激為其提供了投資機(jī)會(huì)。
“從以往經(jīng)驗(yàn)看，隨著剛需和改善性需求在市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中的逐步積累，以及金融條件的改善，未來(lái)一段時(shí)間對(duì)地產(chǎn)等周期股十分有利。”鵬華中證800地產(chǎn)指數(shù)分級(jí)基金經(jīng)理王詠輝表示。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，中證800地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)成分股的個(gè)股集中度較高，前十大成分股權(quán)重占50.5%，前二十大成分股權(quán)重占66.86%。王詠輝認(rèn)為，在未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者更強(qiáng)的趨勢(shì)下，該基金有望獲利于大地產(chǎn)公司兼并小地產(chǎn)公司的格局。
此外，也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，社會(huì)資金成本下降對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成利好。按揭貸款加權(quán)平均利率下降所推動(dòng)的銷售面積增長(zhǎng)，與放開(kāi)限購(gòu)所推動(dòng)的銷售增長(zhǎng)性質(zhì)不同。前者是大量潛在購(gòu)房人購(gòu)房成本持續(xù)下降，而后者只是少數(shù)受到限制的購(gòu)買者獲得市場(chǎng)準(zhǔn)入資格。因此，在放開(kāi)限購(gòu)之后，雖然部分重點(diǎn)城市銷售比放開(kāi)限購(gòu)之前增長(zhǎng)20%以上，但熱銷并不持續(xù)。按揭貸款加權(quán)平均利率的持續(xù)下降，將會(huì)推動(dòng)銷售面積不斷超預(yù)期。房屋是居民負(fù)債買入的大件商品，居民的購(gòu)房行為對(duì)資金成本敏感。社會(huì)資金成本下降，正是房地產(chǎn)行業(yè)基本面不斷轉(zhuǎn)好的“源頭活水”。