隨著“國五條”政策的陸續(xù)出臺，各地二手房市場逐漸降溫。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月的前12天，北京二手房總成交1556套，連續(xù)12天日均網(wǎng)簽低于300套，創(chuàng)全面網(wǎng)簽最低紀(jì)錄。鏈家、我愛我家、中原等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，二手房成交價格比調(diào)控前已出現(xiàn)松動。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月上旬在我愛我家成交的所有房屋的成交均價為26869元/平方米，與4月相比下跌了2.6%，這是自2012年以來北京二手住宅均價首度出現(xiàn)負(fù)增長。
而為了規(guī)避政策，開發(fā)商使出了全身解數(shù)，剝離精裝修費(fèi)用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房、捂盤等亂象層出不窮。業(yè)內(nèi)人士表示，以銷售技巧或囤貨觀望來應(yīng)對政策，不如調(diào)整價格預(yù)期、加快銷售速度更為實(shí)際。
諸多項(xiàng)目上市受阻
“不是不想賣，實(shí)在不知道預(yù)售許可證什么時候能批下來，如能拿到預(yù)售證我們現(xiàn)在就賣了。”據(jù)位于北京海淀上地的華潤橡樹灣(樓盤資料 業(yè)主論壇)銷售人員介紹，項(xiàng)目本打算5、6月份開盤，由于遭受預(yù)售證困擾，尾盤五期房源仍在等待開盤中，目前預(yù)計開盤時間將拖延至7、8月份。
事實(shí)上，橡樹灣五期房源預(yù)售證的“難產(chǎn)”正是由于北京住建委4月以來針對新房預(yù)售價格的進(jìn)一步監(jiān)管。作為“國五條”的地方落地配套政策，自4月10日以來，北京市住建委不再為定價高于此前成交價和周邊同質(zhì)商品房價的新盤發(fā)放預(yù)售許可證后，針對商品房預(yù)售的“限價”政策進(jìn)一步收緊?，F(xiàn)階段，北京項(xiàng)目報批銷售程序也逐漸趨嚴(yán)，開發(fā)商需要提供預(yù)售方案、資金監(jiān)管方案、小區(qū)前期銷售情況等資料，并填寫大量表格。
記者來到位于北京地鐵6號線沿線的金地格林格林(樓盤資料 業(yè)主論壇)，據(jù)銷售人員介紹，該盤定于5月底開盤，當(dāng)記者問是否確定能如期開盤時，銷售人員表示不能保證。據(jù)該人員介紹，現(xiàn)在樓盤還未拿到預(yù)售許可證，拿到證后一兩天內(nèi)就能開始銷售。
上述情況并非少數(shù)。“建委壓了不少證沒批。我們會關(guān)注公司代理項(xiàng)目的競爭樓盤，最近發(fā)現(xiàn)，周邊原本打算近期開盤的項(xiàng)目沒開，一問才知是預(yù)售證沒批下來。”業(yè)內(nèi)人士表示，報批價格較前期房源成交價格過高，是這些項(xiàng)目預(yù)售證“難產(chǎn)”的主要原因。
北京的房價其實(shí)分為預(yù)售報價和實(shí)際簽約價格，預(yù)售報價往往是虛的，開發(fā)商可以在此基礎(chǔ)上做一些營銷噱頭，而真正體現(xiàn)房價真實(shí)情況的是簽約價格?，F(xiàn)在北京住建委“卡”的不僅是開發(fā)商獲取預(yù)售許可證時的預(yù)售報價，還包括實(shí)際簽約價格。“4月以來，北京已經(jīng)有20多個項(xiàng)目在簽約價格備案時要求一分錢不能漲。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示。
開發(fā)商動腦筋變相漲價
失去定價權(quán)的地產(chǎn)商們正加入到逐漸升級的“預(yù)售證之戰(zhàn)”中。觀望僵持中，部分開發(fā)商開始尋求突圍，通過剝離精裝修費(fèi)用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房等策略，以打破定價之困。
已于4月9日拿到預(yù)售許可證的北京萬科新里程，其應(yīng)對策略就是簽訂兩個合同，一個是商品房預(yù)售合同，一個則是裝修合同。位于房山區(qū)的該項(xiàng)目采用預(yù)售價格與裝修價格相分離的策略，商品房預(yù)售部分的均價在1.6萬元/平方米左右，符合政府限價要求，而實(shí)際上這批房源均價在2萬元/平方米左右，超出部分購房者還需單獨(dú)簽訂裝修合同。銷售人員表示，裝修合同不能申請住房貸款，只能做消費(fèi)貸，如果不貸款就只能把裝修合同上的金額算進(jìn)首付里。
“事實(shí)上，單獨(dú)拿出的精裝修費(fèi)用往往被要求一次性付款，這間接提高了購房者的首付比例。”張大偉分析，更何況，對于那些價格上調(diào)幅度較大的項(xiàng)目或豪宅項(xiàng)目來說，分離精裝修費(fèi)用的意義似乎微乎其微。