2009年，大興幾乎還沒(méi)有什么成規(guī)模的商業(yè)中心。而今，多家商業(yè)中心已在大興開(kāi)業(yè)落戶，在建項(xiàng)目也超百萬(wàn)平方米。龍湖時(shí)代天街、凱德MALL、北京明發(fā)廣場(chǎng)……僅天宮院一個(gè)板塊就已匯集多家品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。近期大熱的臺(tái)湖板塊，雖然目前幾乎無(wú)配套可言，區(qū)域內(nèi)住戶都很少，但從去年至今也已拍出30余萬(wàn)平方米的商業(yè)地塊。
隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控的不斷升級(jí)和開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略布局的調(diào)整，近幾年品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其中不少還將商業(yè)地產(chǎn)作為未來(lái)發(fā)展的重心。在住宅市場(chǎng)擁有良好口碑的龍湖地產(chǎn)宣布中長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)為“用10-15年左右的時(shí)間，使得龍湖持有物業(yè)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)比例從目前不到5%提升至30%。”未來(lái)三到五年內(nèi)，泰禾集團(tuán)要在全國(guó)布局20到30座泰禾廣場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例將超過(guò)50%。常年號(hào)稱不開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科也加大了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例。一些房地產(chǎn)上下游企業(yè)也選擇商業(yè)地產(chǎn)作為進(jìn)軍房地產(chǎn)的首站，紅星美凱龍集團(tuán)就在今年上半年宣布全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，計(jì)劃投資千億，“8年內(nèi)在60個(gè)城市建成100個(gè)購(gòu)物中心”。
近日，住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表演講時(shí)表示，和2008年相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資總規(guī)模增長(zhǎng)一倍左右，而商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了2倍。據(jù)仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，今年中國(guó)新增購(gòu)物中心總數(shù)將創(chuàng)新高，在20個(gè)城市將有約150個(gè)新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，僅在北京，下半年就將有十余家購(gòu)物中心籌劃開(kāi)業(yè)，而新增的商業(yè)項(xiàng)目一半以上位于五環(huán)路以外的非核心商圈。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著北京城市建設(shè)的不斷外擴(kuò)，中心城區(qū)土地供應(yīng)有限，北京未來(lái)新建商業(yè)地產(chǎn)必然逐步外擴(kuò)，輻射范圍也在縮窄，主要服務(wù)于半徑3公里以內(nèi)的人群。
有限購(gòu)買(mǎi)力難支撐大體量商業(yè) 泡沫易現(xiàn)
GDP增速的放緩已經(jīng)成為社會(huì)的共識(shí)，漸緩的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將與目前如火如荼開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)正面遭遇。有業(yè)內(nèi)人士不禁擔(dān)憂，未來(lái)這些商業(yè)地產(chǎn)是否能像現(xiàn)在預(yù)想的一樣，為投資者帶來(lái)持續(xù)的收益。
從事多年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一位資深從業(yè)人員表示，以前在他們的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，一直認(rèn)為像北京這樣的一線城市擁有足夠多的購(gòu)買(mǎi)力，大型的商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)幾乎是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，但近期，他們已經(jīng)在逐漸調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的判斷。他提出，過(guò)去經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)。核心商圈商鋪一鋪難求，租金不斷上漲，這讓不少投資者看到了商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。但未來(lái)新增的商業(yè)地產(chǎn)大都位于郊區(qū)，而且并不稀缺，加之電子商務(wù)等的沖擊，發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)差了很多。
該人士稱，北京的商業(yè)擁有不同于其他城市的投資回報(bào)率，但郊區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)完全可以類比一個(gè)小城市內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)無(wú)外來(lái)人口，僅靠地緣性客戶消費(fèi)時(shí)，所需商業(yè)面積的量是一定的，競(jìng)爭(zhēng)必然很激烈。以綾致時(shí)裝為例，公司關(guān)店頻率最高的就是二三線城市購(gòu)物中心集中區(qū)域內(nèi)的店鋪。該公司負(fù)責(zé)店面拓展的一位工作人員表示，在有些城市，同區(qū)域內(nèi)四五間購(gòu)物中心一起開(kāi)業(yè)，每家都引進(jìn)他們的品牌，但開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間就會(huì)發(fā)現(xiàn)，營(yíng)業(yè)額極少，根本無(wú)法支撐店面存活，就只能“關(guān)店大吉”。
頤和九州資產(chǎn)管理公司常務(wù)副總經(jīng)理張磊表示，隨著商業(yè)面積供應(yīng)的不斷增長(zhǎng)和租賃需求的收縮，散售商鋪在招商時(shí)面臨更多的困難?，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商選擇自持主力商鋪，以獲得持續(xù)的現(xiàn)金流。憑借多年的開(kāi)發(fā)、招商積累，品牌開(kāi)發(fā)商大都擁有固定的合作商戶。以萬(wàn)達(dá)為例，多年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)讓其擁有一大批優(yōu)質(zhì)商戶資源，因此，每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)才可以迅速實(shí)現(xiàn)高比例的入駐率，順利開(kāi)業(yè)。而且，統(tǒng)一的招商規(guī)劃可以產(chǎn)生良好的配置業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)合理布局，幫助商戶獲得最大利益。并且，成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商可視業(yè)態(tài)不同，為商戶提供多種不同的租賃方式，方便商戶實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。