最近兩天，北京30所城區(qū)名校在偏遠地區(qū)或城鄉(xiāng)接合部設(shè)立的新學(xué)校將開學(xué)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，周邊房價瘋漲。中介人員稱，“早上剛剛掛牌，一大早就有業(yè)主來我們這里改報價。50平米的報價由310萬改成365萬，坐地漲了55萬。”
當前，從政府表態(tài)、市場基本面走勢、開發(fā)商的推盤時序、當前市場需求強勁導(dǎo)致的日光盤等市場表現(xiàn)來看，整個下半年成交量總體還是會呈現(xiàn)出回升與年底“翹尾”的行情。伴隨著“金九銀十”與年底“翹尾”行情的出現(xiàn)，有可能進一步助推當前“日光盤”出現(xiàn)與買漲不買跌的行情。此時，由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性、家長望子成龍的教育觀念，“學(xué)區(qū)房”的價值備受矚目。
同時，現(xiàn)在正值新學(xué)期開學(xué)的階段，家長對于學(xué)區(qū)房的關(guān)注度在每年的這個階段都會更上一層樓。學(xué)區(qū)房因此會水漲船高，讓不少家長感嘆，之前讀書都是為了“書中自有黃金屋，書中自有顏如玉”。現(xiàn)在讀書之前要先買或租“黃金屋”了。
那么，何為學(xué)區(qū)房?為何學(xué)區(qū)房成為“黃金屋”，價格要高于周邊普通房源?家長在選擇學(xué)區(qū)房的時候應(yīng)該注意哪些問題?筆者逐一分析學(xué)區(qū)房價值，以供大家參考。
學(xué)區(qū)房通俗點講就是周邊有豐富的教育資源，有中小學(xué)、幼兒園，甚至有的地方比如說上海市楊浦區(qū)有很多大學(xué)，學(xué)校資源的集中導(dǎo)致“一站式”教育的實現(xiàn)，這有可能對于教育資源集中的板塊內(nèi)的一些樓盤銷售比較有利，所以這些板塊樓盤會打出學(xué)區(qū)房的概念，這是比較通俗的理解方法。
實際上在一些學(xué)校或者一些政府的政策層面，可能有這樣的提法，一個學(xué)校可能在這個區(qū)域只能幾個樓盤或者周邊幾個小區(qū)，只能這些小區(qū)的學(xué)生能在這里上學(xué)。從這個意義上來講，這幾個小區(qū)也可以稱之為學(xué)區(qū)房，這是簡單對學(xué)區(qū)房的解釋。
學(xué)區(qū)房有什么特征呢?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，有兩個方面的特征：
第一，周邊有豐富的教育資源。
第二，學(xué)區(qū)房一般情況下，從專業(yè)市場的角度，一般比非學(xué)區(qū)房高10%。
那么，為何學(xué)區(qū)房成為“黃金屋”?為什么學(xué)區(qū)房的價格比周邊普通的非學(xué)區(qū)房高10%這樣的區(qū)間呢?
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，有幾個方面的原因，從專業(yè)的角度來跟解釋一下：
第一，基差地租理論。大家都學(xué)過政治經(jīng)濟學(xué)，一個地塊投資的要素越多，那么，這個地塊的價值相對就會越高。從這個角度來理解，學(xué)區(qū)房其實是給當?shù)匾粋€地塊開發(fā)投入了更多的資金。從土地的價值角度來理解，這個價值可能進一步優(yōu)化或者升級了，所以從基差地租理論來講，它應(yīng)該來說是可以比其他非學(xué)區(qū)房這一塊價值更高一點。
第二，從人們對于區(qū)域市場的認知角度來講，一般情況下人們對于某一個區(qū)域板塊，包括比如說某一個學(xué)區(qū)板塊，都有一個習(xí)慣性認知，如果大家習(xí)慣性認知這個板塊了，那么有學(xué)區(qū)房這樣的一個板塊，有可能價格會稍微高一點。認知度不高的板塊有可能稍微低一點。
第三，跟我們購房者和家長的學(xué)區(qū)房這種情結(jié)比較有關(guān)系。一般情況下每個家長都希望自己的孩子能夠有一個很好的成長環(huán)境，有一個很好的教育背景。
包括安排學(xué)校教育資源、交通成本這塊考慮等等各方面，都希望離學(xué)校近一點，有這個學(xué)區(qū)房的情結(jié)，一定程度上也使學(xué)區(qū)房的價格有一定的上漲。這是關(guān)于學(xué)區(qū)房為什么比周邊的非學(xué)區(qū)房價格稍微高一點的原因。
我們平時在選擇學(xué)區(qū)房的時候會出現(xiàn)哪些問題呢?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為：
第一點，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房產(chǎn)權(quán)的問題，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房主要是有兩類。
一類就是開發(fā)商自建的一些學(xué)校，包括有一些開發(fā)大型社區(qū)的房企為了樓盤更好地銷售，自己小區(qū)內(nèi)就配建一部分學(xué)校的配套，這是一種方式。另外一種，社區(qū)旁邊有學(xué)校的一些資源，周邊幾個社區(qū)共享這些教育資源。