本應主要受供求關系影響的房價，長久以來在中國帶有濃重的行政干預意味。近期，原本用來“限漲”的“房價備案管理”，被指是“限跌”。濟南有沒有房價備案制度?在限漲或者限跌中能起什么作用?市場怎么看這一政策的利弊得失?

　　日前，東莞出現了開發商降價超過15%導致購房者無法網簽的案例。官方給出的依據是2011年出臺的一份老通知——所有新建商品房銷售價格一經備案，實際成交價不得低于備案價的15%，否則網上銷售系統將自動鎖定。杭州也要求房地產開發企業如果降價幅度超過15%，要向物價部門申報備案。此舉引來“限降”的猜測甚至質疑。

　　援引房價“備案制度”干預樓盤降價的案例并非這些年來的“新鮮事”。2011年，上海就曾出現一大型樓盤價格由2.2萬元/平方米直降到1.6萬元/平方米，當時該樓盤所在區房管部門要求，如果開發商降幅超過20%，需要重新對房價備案。濟南一開發商表示，重新備案不僅浪費人力物力和時間，還有可能備不了案，影響銷售。

　　“辦理預售許可證時，銷售樓盤要申報價格，一般要具體到套，即平時所說的‘一房一價’，實際銷售價格高于該價格時有詳細規定。”濟南市城鄉建設委員會房地產市場監管處有關負責人表示，按照2011年濟南市建設部門和物價部門相關文件的要求，對市場銷售價格超過申報價格10%的，一律要求企業重新申報，對房價波動出現異常的項目，約談其企業負責人，限期整改。“房價備案目前不在物價部門，如果某個樓盤出現比較異常的大規模降價，物價部門將進行檢查。”濟南市物價局房產處相關負責人表示。

　　一駐濟大型房企的相關負責人表示，濟南的樓市發展較健康，目前房價不會大漲，也不會大跌。到目前為止，還沒有出現哪一家房企因為房價備案“超標”而被發回重審的。另外，房價備案制度雖然規定“房價波動異常，約談房企負責人”，但事實上對樓盤降價并沒有嚴格限定。

　　黃金地產相關負責人告訴記者，商品房銷售明碼標價實行“一房一價”備案，對捂盤惜售、虛假銷售、哄抬房價等違規銷售行為有很好的規范作用。不過一家目前正在辦理預售手續的企業相關負責人有不同的觀點：“房價備案是辦理預售許可證眾多手續中的一項，并不一定能夠起到預期的限制作用，反而增加了手續。”該負責人直言。

　　一家不久前進入濟南西部新城進行開發的房企相關負責人表示，濟南西部新城屬于“價值洼地”，未來有著很好的上升空間。但是，為了留下好的“見面禮”他們的樓盤一期價格基本為成本價。未來價格應該恢復到市場價，到時房價備案制度就成了一種阻礙，很可能得重新備案。

　　預售前的房價備案制度的另外一個弊端是，開發商對項目的報價有可能會偏離實際市場價，為其未來價格上漲做前期準備，結果就是“逼迫”開發商提前上漲房價。

　　“物價和建設部門可能會根據市場情況審核樓盤報價，但每個區域市場的房價都有一定的參照區間，開發商為了之后好操作，可以往區間偏高的方向報價，開盤的時候先以優惠的價格試探市場，隨后再與周邊的樓盤形成‘虛高市場價’的表象。”

　　有業內人士指出，在以價格為核心目標的調控體系中，表面上看，政府能通過價格備案管理、出臺“指導價”甚至調整統計對象等方式，控制房價變動幅度甚至隨意“做高”或“做低”房價，達到統計數字上的調控效果;但實際上，困擾樓市的根本性問題，比如有效供應不足、土地成本過高、炒房投機需求過旺等，反而容易被忽視。

　　山東大學經濟學院副院長、山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為，目前濟南市民對房產的消費已經非常理性。真正讓市場說話不僅是開發商之所想，也是購房者之所愿。應該逐步廢除房價備案制度，改革調控手段，終止使用限價、限降這樣的手段直接干預價格。

　　濟南房地產評論人士趙魯梁認同李鐵崗的觀點。他表示，問題的焦點不在于政府是否通過行政措施對房價進行干預，而是能否營造一種讓樓市健康發展的長效機制上。不應該一看房價跌了就忙止跌，漲了去限漲。

　　黃智義 張曉莉