“公司賬上有近2000萬(wàn)的銷(xiāo)售款，兩周時(shí)間付不出500萬(wàn)的工程款，工人堵門(mén)、商砼站威脅停供，這就是我們西安市的房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管辦法面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題！”近日，關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的問(wèn)題再度引起業(yè)界的關(guān)注，之前為促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展而出臺(tái)的預(yù)售資金監(jiān)管辦法開(kāi)始出現(xiàn)漏洞，簡(jiǎn)化程序，提高效率勢(shì)在必行。
問(wèn)題一 效率太低
有2000萬(wàn)付不出500萬(wàn) “遠(yuǎn)水難救近火”
西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)始進(jìn)行商品房預(yù)售前，應(yīng)與已在西安市房管局辦理入網(wǎng)認(rèn)證的商業(yè)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，并設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，實(shí)行“專(zhuān)戶(hù)歸集、專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理”。
記者了解到，不少項(xiàng)目在進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，把資金款項(xiàng)全部存入監(jiān)管賬戶(hù)，然而，公司緊急需要資金時(shí)，即使賬戶(hù)上有錢(qián)卻不能立即拿出來(lái)，才導(dǎo)致工程停工，工人堵門(mén)的事屢屢發(fā)生。
近日，某開(kāi)發(fā)企業(yè)就遇到這樣的問(wèn)題，其負(fù)責(zé)人告訴記者，自己公司賬上有近2000萬(wàn)的資金，卻在兩周之內(nèi)拿不出500萬(wàn)付工程款，導(dǎo)致工人堵門(mén)、商砼站威脅停供，公司無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)。
西安市房管局工作人員告訴記者，受銀行監(jiān)管的預(yù)售資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果需要的話(huà)必須提前向銀行提出申請(qǐng)，銀行根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度等情況進(jìn)行考察，沒(méi)問(wèn)題的話(huà)就會(huì)批準(zhǔn)。
然而，這個(gè)批準(zhǔn)時(shí)間到底需要多長(zhǎng)，卻難以定奪。該公司負(fù)責(zé)人稱(chēng)，自己提出申請(qǐng)兩周了，還未批復(fù)下來(lái)，而且自己此筆資金絕對(duì)不是挪作他用，只是付工程款。
對(duì)此，相關(guān)銀行工作人員表示，銀行收到申請(qǐng)后，還必須了解項(xiàng)目進(jìn)展情況，核實(shí)事情，然后才能作出批復(fù)，這需要一個(gè)過(guò)程。
正如西安市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處的工作人員形容：這是掐住了開(kāi)發(fā)商的命門(mén)，給開(kāi)發(fā)商上了緊箍咒。
事情在20天左右得到了解決，銀行最終批復(fù)放款。然而較低的辦事效率，使不少企業(yè)大喊無(wú)奈，他們表示，這樣的辦法增大了很多社會(huì)成本，間接又引起了新的問(wèn)題，紛紛表示，能否從宏觀上進(jìn)行監(jiān)督監(jiān)管，太細(xì)微的事情都管著，真的讓企業(yè)“為難呀！”
問(wèn)題二 監(jiān)測(cè)難到位
購(gòu)房者未簽合同 企業(yè)“拆東墻補(bǔ)西墻”
據(jù)了解，當(dāng)初房管局出臺(tái)這樣的辦法措施，旨在減少爛尾樓或開(kāi)發(fā)商卷款潛逃的事情，進(jìn)而維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，最終促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。如今，問(wèn)題也暴露出來(lái)：一些購(gòu)房者權(quán)益仍然得不到保障，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始大喊難受。
民生銀行工作人員告訴記者，銀行要監(jiān)管開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶(hù)需走這樣一個(gè)流程，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者提供在房管局已備案的資金監(jiān)管賬戶(hù)，然后持由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的賬戶(hù)回單在指定銀行，將首付款或全款交付至銀行監(jiān)管賬戶(hù)；最后將銀行已收款項(xiàng)的回執(zhí)單交回開(kāi)發(fā)企業(yè)處，在合同中注明。
記者了解到，目前不少城改項(xiàng)目由于證件辦理周期較長(zhǎng)，企業(yè)為了快速回籠資金，與客戶(hù)簽訂協(xié)議，進(jìn)而收取首付款。但預(yù)售資金監(jiān)管條款中規(guī)定，必須簽署了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，資金才能進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，那么在簽合同之前，這部分款就可以變成開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金以備他用。
西安閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)新材料園總經(jīng)理范朝陽(yáng)指出了這其中的問(wèn)題所在，他說(shuō)購(gòu)房者沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽之前，開(kāi)發(fā)商將首付款用來(lái)還工程款了，等到客戶(hù)來(lái)簽合同時(shí)，資金被用完了，無(wú)法進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，合同就簽不了，這樣購(gòu)房者的權(quán)益就受到侵害，糾紛就會(huì)出現(xiàn)。