“2014中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告”日前在京發(fā)布，報告稱2013年上市房企業(yè)績分化日益加劇，資產(chǎn)負債率達到近4年最高水平。不過，面對一季度樓市的慘淡開局，部分開發(fā)商表示這是樓市已步入平穩(wěn)發(fā)展期的信號，造成一季度樓市低迷的核心原因是土地超量供應(yīng)、產(chǎn)出速度快于需求速度、產(chǎn)能過剩等，目前房地產(chǎn)已進入平穩(wěn)發(fā)展期，市場將在2013年的高位上波動，直到2020年以后。

　　中國房地產(chǎn)TOP10研究組對135家滬深上市房地產(chǎn)公司和45家內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司研究顯示，2013年，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績實現(xiàn)了穩(wěn)步增長，但在激烈的市場競爭中，由于規(guī)模效應(yīng)、管控水平、運營效率的差異，導(dǎo)致上市公司在盈利表現(xiàn)、財富創(chuàng)造力和財務(wù)穩(wěn)健性等方面的分化日益加劇。

　　2013年，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績規(guī)模穩(wěn)步提升，滬深上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為56.15億元，同比增長30.10%；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為194.37億元，同比增長30.08%。同年，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為7.29億元，同比增長8.31%；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為34.02億元，增速降至13.05%。房地產(chǎn)上市公司在2011年末及2012年上半年降價促銷的項目于2013年集中進入結(jié)算期，導(dǎo)致利潤空間縮小、凈利潤增長趨緩，與營業(yè)收入的高增長節(jié)奏形成較大反差。

　　股東回報方面，2013年，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至12.26%和18.18%，每股收益均值與2012年基本持平，分別為0.37元和0.64元。具體來看，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司中分別有54%和42%的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下滑，且大多為資產(chǎn)規(guī)模小、業(yè)績表現(xiàn)一般的中小企業(yè)；同期龍頭房企則實現(xiàn)了有質(zhì)量的增長，行業(yè)發(fā)展分化加劇。

　　財務(wù)方面，2013年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為64.17%，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為69.19%，較上年分別上升1.90、2.14個百分點，達到近4年最高水平。剔除預(yù)收賬款后，滬深上市及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的有效負債率均值分別為50.88%和55.59%，較上年上升2.40、1.29個百分點，但總體負債水平仍處于合理可控范圍。

　　報告還指出，2013年，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)繼續(xù)疲弱，全年上證地產(chǎn)指數(shù)和深證地產(chǎn)指數(shù)分別下跌11.75%和16.16%，漲幅排名在申萬一級行業(yè)中位列倒數(shù)第四，房地產(chǎn)上市公司的市值明顯下挫。截至2013年底，滬深上市房地產(chǎn)公司的平均市值為74.77億元，同比下降10.83%；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司平均市值為168.71億元，同比下降19.20%。

　　面對2014年一季度樓市慘淡開局，部分開發(fā)商仍表示出信心。陽光100中國執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁范小沖表示，隨著供應(yīng)量的增加、土地成本的上升，以及一些列金融政策，當前房地產(chǎn)行業(yè)毛利在下降，庫存面臨很大挑戰(zhàn)，這跟中國城市化進入第二階段有關(guān)。

　　“隨著中國城市化的不斷的升級，會有新的業(yè)態(tài)機遇、新的發(fā)展，城市化還沒有結(jié)束，中國的房地產(chǎn)的春天就沒有結(jié)束，中國房地產(chǎn)還是很有機會的，我們不悲觀。”范小沖說。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，新一屆政府對過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控進行了糾正，幾乎絕口不提宏觀調(diào)控，把市場回歸給了市場，這是房地產(chǎn)商和市場所期待的。

　　對于當前樓市的“拐點論”，歐陽捷并不贊同。歐陽捷向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，市場悲觀情緒的背后是經(jīng)濟增長預(yù)期不穩(wěn)、去年底透支過多、限貸、利率以及國外機構(gòu)唱空等因素，而最核心的原因是土地超量供應(yīng)、產(chǎn)出速度快于需求速度、產(chǎn)能過剩。

　　歐陽捷認為，目前房地產(chǎn)已進入平穩(wěn)發(fā)展期，市場將在2013年的高位上波動，直到2020年以后，“未來房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)發(fā)展，不要相信再有高增長。”

　　中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征提醒，我國已經(jīng)開始進入中等收入社會，同時進入老齡化社會，需把握風險偏好的變化來重組新業(yè)務(wù)，未來的房地產(chǎn)市場服務(wù)比銷售更重要，應(yīng)探索養(yǎng)老地產(chǎn)等新領(lǐng)域。

　　“2014中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告”是由由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”研究發(fā)布，自2003年開展中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來，已連續(xù)進行了十二年。（記者 李方）