“墓景房”引發法律之辯

　　多地頻頻出現“墓景房”買賣糾紛 購房者訴至法院多以敗訴告終

　　● 如果小區周邊有殯儀館、墓地等，容易讓人與死亡等不吉利的訊息產生聯系，會對購房者的心理產生影響，也將影響購房者作出是否購買該小區房屋的決定，開發商應該預先告知

　　● 我國現行的法律法規等規范性文件并未對小區與墓地之間必須保持的距離明確加以限定。“小區周圍”實際上是一個外延較為模糊的概念，銷售方和購房者從各自的立場、視角和利益出發，極易形成差異明顯的認識和理解

　　● 開發商不告知業主周邊存在墓地，是一種不誠信的行為，違反了誠信原則

　　□ 本報記者 　 王 陽

　　□ 本報見習記者 白楚玄

　　海景房、江景房、湖景房還有山景房，人們一聽就知道是怎么回事，而網絡上提到的“墓景房”，卻只有少數購房者知道。所謂“墓景房”，指的是推開窗戶，就能看到整整齊齊、密密麻麻的墓地景色。

　　今年6月，廣東江門鶴山時代傾城業主向反映，辛苦買來的“山景房”，看上去更像“墓景房”，推窗而見的就是墓園和山墳。

　　無獨有偶。去年7月，山東濟南市民劉先生看中一個樓盤，交付了兩萬元定金。隨后他驚訝地發現，樓盤200米外，有一片50畝的墓地。

　　《法治日報》記者梳理發現，目前有關“墓景房”買賣糾紛已在全國多地上演，但訴至法院的結果，往往都是購房者敗訴。敗訴的主要原因之一，就是因為墓地不在紅線范圍內，開發商不需要告知購房者，購房者需要盡到謹慎注意義務。

　　受訪專家介紹稱，目前僅有2012年民政部的《城市公益性公墓建設標準》(征求意見稿)提到距居民居住區500米以內，嚴禁建設城市公益性公墓，但最后正式出臺的《城市公益性公墓建設標準》將這一條款刪除了。由于相應法律缺失，導致買到“墓景房”的業主維權困難。

　　房屋臨近墓地頻被投訴

　　購房者認為開發商欺詐

　　時代傾城屬于時代中國的地產項目，位于廣東省鶴山市，坐落在大雁山風景區旁，毗鄰新325國道。

　　據業主反映，時代傾城于2018年10月開盤，以靠近森林，空氣好、綠植多等有利因素吸引購房者。和周邊樓盤相比，時代傾城屬于高價位樓盤。

　　“開發商把山圍起來了，不讓我們進去看房，我們唯一能看到的就是沙盤圖和樣板房。并且售樓部沒有任何公示，銷售人員也說沒有墓園和山墳?！庇袠I主告訴《法治日報》記者，他們質疑開發商存在虛假宣傳甚至欺詐的行為。

　　上述情況并非個案。

　　今年7月，陜西西安蓮湖區恒大翡翠龍庭11號樓多位業主在即將收房時發現，小區一墻之隔是一片約100平方米的墓地。在買房時，開發商只提及了周圍的鐵路，卻未告知拐角處有墓地。

　　據《法治日報》記者不完全統計，今年1月至今，已有北京石景山遠洋五里春秋小區、浙江紹興臥龍天香南園小區、山東濟南陽光城麗景公館、江西南昌濱江上品小區、四川眉山恒大天府文旅城、廣東深圳京基御景峰小區和陜西西安加貝花園等多個小區業主因房屋位置臨近墓地，在地方論壇和各地政務服務平臺進行投訴和曝光。

　　安徽合肥高新區百商悅瀾山二期的業主在合肥政務網站上留言表示，在該小區的南部有一座公墓，距離小區僅50米。業主表示“每次到陽臺看到對面公墓心情很差”。

　　一般情況來說，買房人發現房屋周邊存在墓地、高架橋、垃圾場等情況要求退房的，相關法律并無明確規定。但是商品房周邊的這類不利因素在很大程度上影響購房者的購房決定和成交價格。

　　司法實踐中，江蘇省蘇州市中級法院在黃霞與李揚梅、蘇州好當家房產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛的判決中也提到，“依照日常經驗法則，在房屋近處有墓地的情況下，會對房屋的價值產生一定影響”。

　　開發商稱墓地在紅線外

　　無法律規定有告知義務

　　在“墓景房”的法律糾紛中，有一個常見的爭議點是：房屋臨近墓地這一情況，是否屬于出賣方信息披露的范疇。

　　最高人民法院于2003年6月發布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

　　《法治日報》記者在查閱關于“墓景房”的相關案例時發現，上述條款在判決中時常出現。依據這一法條，出賣方常以“墓地位于紅線外，并無約定和法定的披露義務”為由進行抗辯。

　　據悉，在房地產行業，“紅線”是指開發商能夠進行開發使用的土地范圍線，也就是商品房開發規劃范圍。

　　今年4月，西安市民王女士在城西紫薇西棠購置了一套房產，隨后得知小區南邊僅一墻之隔是附近村民的公墓。

　　“開盤時，置業顧問介紹得特別好，說小區東邊將來有條市政規劃路，出行特別方便。而且自己選的房間主臥室飄窗，次臥和客廳陽臺全部朝南?！蓖跖空f，原本想著朝南是陽光房，可一開窗戶，底下全是墳墓。而當初選購房屋時，售樓部并未告知這個不利因素。

　　在業主提交的訴求書上，開發商針對該公墓答復：“公墓所在地塊規劃為住宅用地，后期是否遷移，以政府規劃為準。房屋銷售時，紅線內的不利因素，我們有責任有義務告知購房者。但對于紅線外的不利因素，無法律規定有責任告知。”

　　有業主稱，他們所簽訂的購房合同附件十一，對《紅線范圍內可能對業主生活生產影響的環境因素》及《紅線范圍外可能對業主生活生產影響的環境因素》進行告知。其中告知了該項目附近規劃有污水處理廠，可能會存在氣味影響。但對于緊挨著公墓一事，合同中只字未提。

　　重慶的王先生購房時也遇到了類似情況。他在璧山璧青路附近看中一套新房，和開發商簽訂了訂購協議，繳納兩萬元定金。之后發現離小區直線距離一兩公里處有一座公墓，便不想買房了?？梢胪诉€定金，就不容易了。

　　銷售顧問表示，幾公里外的公墓，不在銷售樓盤的紅線范圍內，不屬于需要告知客戶的內容。王先生自己也未主動提及，開發商對此沒有責任。

　　北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群告訴《法治日報》記者，墓地雖然在紅線外，但是與小區相鄰，會對業主造成精神壓力、負面心理影響等，同時這一信息會對合同訂立以及房價有重大影響，故開發商在售樓時有義務披露，不能刻意隱瞞。

　　多地法院駁回業主訴請

　　房屋買賣務必謹慎注意

　　然而，在司法實踐中，“開發商在售樓時有義務披露紅線外的不利因素”的觀點并未得到法院的支持。

　　2019年6月24日、江蘇省南京市溧水區法院對劉濤、繆木蘭與南京臥龍湖置業有限公司商品房預售合同糾紛一案的判決中，認為雙方在簽訂的預售合同中，未約定開發商應當對建設規劃紅線外的周邊情況進行披露，且相關法律、法規及《南京市商品房銷售現場規范化標準》等規范性文件，未將劉濤、繆木蘭訴稱的解除合同的理由情況，列入房地產開發商應當進行公示的內容。

　　最后，法院判決駁回原告劉濤、繆木蘭的全部訴訟請求。

　　今年4月26日，劉園園因購買的濟南中智置業發展有限公司的樓盤東側以及北鄰均是大面積墓地，向山東省濟南市歷城區人民法院起訴。法院在這一商品房預售合同糾紛一案的判決中寫到：“劉園園作為購房人，對涉及自身重大利益的房屋買賣事項應當持謹慎注意義務，應當對超出開發規劃范圍以外的周邊環境進行查勘，以確定是否購買涉案房屋。根據本院查明事實，西山坡在雙方簽訂商品房買賣合同之前就已存在多處墓地，劉園園在簽訂商品房買賣合同時應當充分評估，以確定是否購買涉案房屋，對此，中智置業公司并無法定告知義務。關于涉案樓盤開發過程中周邊新增墳墓的情況，亦非中智置業公司所能控制，不能認定中智置業公司存在違約行為。綜上，劉園園要求解除與中智置業公司簽訂商品房買賣合同，并返還購房款及利息，沒有法律依據，本院不予支持?！?/p>

　　《法治日報》記者在中國裁判文書網上檢索到的多起“墓景房”訴訟中，法院判決一致認為，商品房買賣雙方簽訂的“《商品房買賣合同》及補充協議系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效”；對買房者要求“解除商品房買賣合同”“返還購房款及利息”等訴訟請求，沒有法律依據，不予支持。

　　據中南財經政法大學法學院教授郭澤強介紹，關于“墓景房”糾紛的處理，目前尚無明確的法律規定。2012年10月29日，民政部就首個《城市公益性公墓建設標準》(征求意見稿)面向社會征求意見。該征求意見稿第十三條規定：城市公益性公墓的選址應符合當地城鄉建設規劃要求，優先利用荒山脊地，嚴禁在下列區域建設城市公益性公墓：耕地、林地；距鐵路、公路主干線兩側500米以內；距居民居住區500米以內；城鄉高壓輸配電架空線的用地內。不過，自2017年9月1日起施行的《城市公益性公墓建設標準》將征求意見稿中的第十三條刪除。