二手房以價換量成常態(tài)，置換需求主導市場重構(gòu)

　　9月份成交單：6單里5單是置換客戶

　　本報記者 史博臻

　　“掛牌3個月，終于成交了。”在房地產(chǎn)交易中心，剛辦完二手房過戶手續(xù)的劉女士，手里攥著不動產(chǎn)權(quán)證書，語氣里滿是釋然。她在嘉定南翔有一套79平方米的兩居室，小區(qū)距離地鐵站步行僅8分鐘，周邊商超、學校配套齊全。為了置換松江的次新房給父母預留居住空間，今年8月掛出了房源。

　　最初，她對房源價值很有信心，認為房子戶型方正、通勤便利，又是熱門置換板塊的剛需戶型，不愁賣，但兩個月過去，前前后后接待了20多批看房客戶，問價的不少，卻始終沒人敲定。“中介跟我說，現(xiàn)在不少小區(qū)都在根據(jù)市場情況調(diào)整掛牌價，想快速出手就得適當調(diào)整預期，同小區(qū)成交的房源大多會在掛牌價基礎上協(xié)商。”劉女士坦言，她咬咬牙先后兩次調(diào)整價格，最終順利成交，雖然過程中做了些讓步，但新政取消了外環(huán)外限購，讓她賣完老房就能直接在松江認購新房，換房的銜接壓力反而減輕了，“能順利給家人換套寬敞些的房子，這點付出是值得的”。

　　劉女士的經(jīng)歷，是樓市“金九銀十”的縮影。在這一傳統(tǒng)銷售旺季，上海二手房市場呈現(xiàn)出量穩(wěn)價調(diào)的態(tài)勢。10月前29天累計成交16999套，預計全月突破1.8萬套，保持相對活躍，但價格仍處于調(diào)整期，以價換量成為普遍選擇。與此同時，置換需求取代純剛需成為市場主力，外環(huán)外區(qū)域交易活躍度顯著提升，市場從單邊下行轉(zhuǎn)向供需博弈，背后既有政策對置換鏈條的激活，更反映出二手房市場從增量到存量轉(zhuǎn)型的陣痛。

　　成交量穩(wěn)中有升，政策激活置換鏈條

　　從成交數(shù)據(jù)來看，“金九銀十”的上海二手房市場實現(xiàn)了量的平穩(wěn)釋放。據(jù)統(tǒng)計，9月，上海二手住宅成交1.8萬套，環(huán)比增加3%，保持小幅波動。進入10月后，成交節(jié)奏持續(xù)穩(wěn)健，10月28日二手房單日成交709套，29日再攀至782套，創(chuàng)下自5月30日以來近150個工作日的較高水平。截至目前，10月成交套均面積約79平方米，與市場主力剛需及置換戶型特征高度契合。

　　這一組數(shù)據(jù)的背后，是“8·25”樓市新政對置換需求的精準激活。新政取消外環(huán)外限購，讓賣舊買新、以小換大的置換客戶能夠順利入市，從而打通了二手房市場的流動性堵點。

　　“9月成交單里，6單中就有5單是置換客戶，這個比例比8月明顯增多。”從事二手房中介工作8年的李娜，對市場需求的變化感受深刻。她舉例說，有位客戶在普陀桃浦有一套65平方米的老公房，新政推出后不到20天就順利賣出，隨后客戶就在嘉定新城換了一套90平方米的次新房，“客戶說以前擔心賣了老房子沒資格買新房，現(xiàn)在政策放開，終于能換套寬敞點的房子，給孩子留個書房”。這種置換型需求的釋放，不僅帶動二手房成交量平穩(wěn)增長，更推動市區(qū)老房與外環(huán)新房的聯(lián)動，形成一賣一買的良性循環(huán)。

　　供需博弈持續(xù)，市場回暖仍需信心支撐

　　盡管成交量保持活躍，但上海二手房價格仍處于調(diào)整期，以價換量成為普遍選擇。上海中原地產(chǎn)二手住宅價格指數(shù)顯示，9月二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.61%，跌幅略有增加。二手房價格指數(shù)已連續(xù)下跌5個月，并且指數(shù)也創(chuàng)下這輪調(diào)整的低點。從議價空間來看，當前房東平均可接受議價幅度保持在合理區(qū)間，部分房齡較長、配套偏弱的房源議價空間相對更大。

　　這種價調(diào)量升的態(tài)勢，反映出二手房市場已從“賣方主導”轉(zhuǎn)向“買方主導”，房東的定價預期與購房者的心理預期仍存在差距。“現(xiàn)在客戶買房都貨比三家，同個小區(qū)、同戶型的房子能找出不少掛牌的，肯定優(yōu)先考慮性價比更高的。”李娜透露。

　　值得注意的是，價格調(diào)整存在結(jié)構(gòu)性差異，房齡長的老公房調(diào)整更為明顯，以低總價產(chǎn)品為絕對主力，而次新房、優(yōu)質(zhì)學區(qū)房價格相對平穩(wěn)。從市場交易熱點來看，9月份，300萬元以內(nèi)的房源占比大約61%，繼續(xù)保持較高水平，但比8月份略有減少。交易量比較高的小區(qū)，靠前的有奉賢新城的解放新村、共康泗塘的通河一村等，這些成交房源套均面積都不超過60平方米。

　　供需博弈持續(xù)，市場回暖仍需信心支撐。當前二手房市場的核心矛盾在于房東的調(diào)價意愿與購房者的入市信心之間的抗衡。一方面，房東擔心調(diào)整幅度過大影響資產(chǎn)價值，尤其是置換型房東，他們需要用賣房款購買新房，若二手房價調(diào)整過多，可能會增加新房購置的壓力；另一方面，購房者仍存在觀望情緒，擔心入手后市場繼續(xù)調(diào)整，因此傾向于等待更合適時機。這種情形導致二手房市場的成交周期仍維持在3個月以上，部分房源甚至需要6個月或更長時間才能成交。