今天，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布“住房綠皮書”——《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。

    《住房綠皮書》指出，中國(guó)大多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景看好,因而中國(guó)城市房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤現(xiàn)象。而且，在短期之內(nèi)，我國(guó)內(nèi)地一線城市的住房市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)較快的上漲。另外，截至今年9月，北京的住房租金指數(shù)已連漲55個(gè)月，租房者可支配收入的54%用于房租。

    綠皮書指出，2012至2013年，一、二線城市房?jī)r(jià)上漲較快，三、四線城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。

    90平方米以下住房自住多

    中國(guó)一線城市住房?jī)r(jià)格快速上漲，但與世界同類城市房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)基本一致。2012年10月到2013年9月，中國(guó)一線城市住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)不斷上漲趨勢(shì)。到2013年9月，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅均在20%以上。

    從住房需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，90平方米及以下住房?jī)r(jià)格增速均超過(guò)90至144平方米住房銷售價(jià)格增速，90平方米及以下住房以首次置業(yè)的自住者購(gòu)買居多，表明自住型需求帶動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲更加明顯。

    二線城市房?jī)r(jià)兩極分化較為嚴(yán)重，2013年9月，31個(gè)二線城市中，新建商品住房?jī)r(jià)格均為上漲趨勢(shì)，增速最低為海口1.1%，最高為廈門16.5%。

    三、四線城市房?jī)r(jià)整體增速較緩，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)分化跡象。從70個(gè)大中型城市中的三線城市來(lái)看，2013年9月新建商品住房銷售價(jià)格除了溫州出現(xiàn)1.8%的跌幅外，其余34個(gè)城市均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。從總體來(lái)看，三、四線城市庫(kù)存增加較多，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的跡象。

    綠皮書指出，2012至2013年，中國(guó)大城市房?jī)r(jià)由試探性的緩慢上漲，逐步演變?yōu)榭只判缘谋q。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。

    自住者恐慌入市助推房?jī)r(jià)

    與2009年末上一輪房?jī)r(jià)暴漲有較大投機(jī)成分不同，本輪房?jī)r(jià)上漲主要由自住型需求的恐慌性入市所推動(dòng)。本輪價(jià)格暴漲的主要是大城市，這些城市都實(shí)行了住房限購(gòu)政策，投機(jī)性購(gòu)房者被最大限度擠出，首次和改善性需求者成為購(gòu)房的主體。針對(duì)二手房出售的高稅收政策使二手房市場(chǎng)的活躍程度下降，加劇了大城市住房供求矛盾。

    到2013年9月，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅均在20%以上，考慮到因售房合同拆分、陰陽(yáng)合同等現(xiàn)象帶來(lái)的數(shù)據(jù)失真，北京等一線城市多數(shù)樓盤的實(shí)際價(jià)格同比漲幅在50%以上。

    同時(shí)，不少三、四線城市或中小城市雖然房?jī)r(jià)有所上漲，但住房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)顯著滯銷現(xiàn)象。

    《住房綠皮書》指出，住房租金持續(xù)快速上漲，租金漲速超過(guò)物價(jià)。至2013年9月，全國(guó)租金指數(shù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)45個(gè)月上漲，其中北京連漲55個(gè)月，廣州連漲51個(gè)月，深圳連漲54個(gè)月，上海連漲39個(gè)月。全國(guó)32個(gè)大中城市中每平方米租金水平最高的依次是北京、深圳、上海、南京、廣州。

    北京租房者收入54%交房租

    《住房綠皮書》發(fā)現(xiàn)，租房負(fù)擔(dān)顯著增大，租金占家庭可支配收入的比重達(dá)到較高水平。從以租金收入比度量的租房負(fù)擔(dān)看，租房負(fù)擔(dān)總體較大。一線城市租房負(fù)擔(dān)指數(shù)（租金收入比）大都很高，總體租房負(fù)擔(dān)最大。分城市看，租金支出占收入比例最高的北京、南京、深圳、烏魯木齊、上海，居民家庭平均每1元可支配收入中，用于租金的支出分別為0.54元、0.51元、0.51元、0.50元、0.46元。除上海外，租金支出都占可支配收入的一半或以上。

    《住房綠皮書》認(rèn)為，租房負(fù)擔(dān)增大，是收入增長(zhǎng)和住房供給緊缺的共同結(jié)果。因而租房負(fù)擔(dān)重的城市，一般都具有兩個(gè)特征，即收入水平較高，同時(shí)人均住房面積較低。

    《住房綠皮書》認(rèn)為，城市外來(lái)人口占城市人口比重實(shí)際上可能超過(guò)三成。2012年底全國(guó)城鎮(zhèn)人口為7.12億，全國(guó)流動(dòng)人口為2.36億，其中農(nóng)民工1.63億，流動(dòng)人口的主要流入地是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)城市。

    農(nóng)民工人均居住面積3至10平方米

    城市外來(lái)人口居住的主要特點(diǎn)有如下幾個(gè)方面。

    一是居住面積小。一些政府部門和研究機(jī)構(gòu)對(duì)外來(lái)人口的居住狀況調(diào)查顯示，城市農(nóng)民工人均居住面積一般在3至10平方米，不同城市和不同的調(diào)查范圍之間存在較大差異。而根據(jù)五普和六普的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000年城市家庭人均住房面積為21.81平方米，2010年的人均面積已經(jīng)達(dá)到29.15平方米。

    二是城市外來(lái)人口除了人均居住面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市家庭外，居住設(shè)施和衛(wèi)生水平也與城市居民有較大差距。

    三是城市外來(lái)人口多住在城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市郊區(qū)和城中村，多依托社會(huì)網(wǎng)絡(luò)形成聚集。

    四是房源形式多樣，以個(gè)人租住和單位提供住宿較為常見(jiàn)，住房流動(dòng)性強(qiáng)，缺乏足夠的保障。

    本報(bào)記者 李莉 J063